10年后，房子是“贵如黄金”还是“廉价如葱”？曹德旺20字回应

　　未来10年，房价还会不会继续涨？这是很多人都想弄明白的问题。目前来看，楼市正呈现两方面发展的趋势，一方面是部分热点城市房价持续走高，虽然整体涨幅在不断收缩，但依旧还是处于高位，在如今楼市严厉地调控下，炒房客已经越来越少，但这些城市依旧能够上涨，说明其本身的价值在不断上升。另一方面，房价下跌的城市数量却变多了，以刚过去四个月的房价走势为例，公开资料显示，纳入统计的300余个城市中，1-2月房价下跌城市数量合计219座，3-4月房价出现下跌的城市数量合计313座，在传统的“金三银四”期间，房价下跌城市数量不增反减，说明已经失去上涨动力。

　　经历了去年的“黑天鹅”事件后，很多准备买房的刚需都转变为观望态度，希望知道未来房价到底会如何变化，进而做出决策，做到“及时上车”或者避免“高位接盘”。除了个人以外，一些专家学者的观点同样呈现对立面，被誉为“中国房地产之父”的房改专家孟晓苏认为，房地产作为经济支柱不会动摇，对于老百姓来说房价上涨是好事。而中泰证券首席经济学家李迅雷则表示，过去10年房价能够上涨10倍，但未来10年可能涨不到1倍。

　　10年后，房子是“贵如黄金”还是“廉价如葱”？

　　经济学家任泽平曾说过，房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。可见人口决定了一个地方的长期房价走势。第六次人口普查数据显示，2010年我国城镇的人口为6.65亿人，占比49.68%。第七次人口普查数据显示，十年间城镇常住人口增加了2.36亿人，常住人口城镇化率提高了14.21个百分点，也就是说住房需求增加了2.36亿，住房需求增加导致房价上涨。另一方面，随着2014年多地开始去库存，三四线城市“棚改”的实施下，楼市迎来了几年的“小牛市”，同样导致房价上涨。

　　未来十年，房价是否还会继续上涨呢？目前我国城市化率已经达到63.89%，逐渐接近发达国家70%平均值，因此未来城镇化进程必然会放缓，人口流入速率降低，需求不断减少。根据央行发布的相关数据来看，截至2019年12月，我国城镇家庭住宅普及率已经超过96%，说明绝大多数的家庭已经有了房子，楼市需求正在不断减少。从出生人口来看，未来10年我国人口将面临较为严峻的考验，人口出生数量不断减少，多个机构预测未来十年人口将进入负增长周期，那么楼市整体需求不增反减。

　　也就是说，未来长期支撑房价上涨的因素已经构不成多大影响。随着调控的不断收紧，越来越多的炒房客正逐渐退出楼市，住房市场逐渐走向平稳，房产也将逐渐从投资属性转变为居住属性。那么未来十年房价会不会全面大跌呢？答案显然是否定的，如今居民大部分财富都固定在房地产市场中，楼市依旧存在很大的泡沫，一旦房价出现全面大跌，那么这些财富也就“蒸发”了，进而会如同上世纪90年代的日本一样，爆发经济危机，最终整体经济实力倒退20年。

　　因此，楼市调控的最终目的，并不是让房价全面下跌，而是逐渐消除楼市泡沫，让房价重归理性水平，让刚需以更加合理的价格买到房子。房价无论上涨过快还是下跌幅度太大对于经济都会造成严重的影响，也就是说，未来房价既不可能不停上涨，最终“贵如黄金”，同样也不可能全面下跌，最后“廉价如葱”。

　　曹德旺“20字”回应

　　著名企业家“玻璃大王”曹德旺对于我国房地产市场一直不看好，某次采访中曹德旺还直言曾建议自己的妹妹将多余的房子卖掉，防止出现卖不掉又租不出去的情况，与此同时曹德旺表示未来楼市将面临两个问题，一是很多的城市都出现了过度开发的情况，未来囤积的房源难以处理，二是过去炒房投资的人过多，导致整体空置率高居不下。不过在提及未来房价走势时，曹德旺却不认为未来房价会全面下跌，并以20字预测了未来房价走势：多套房的人不缺房子，买不起房子的人还买不起。

　　也就是说，未来依旧会存在买不起房的情况，不过只会发生在部分城市。换言之未来楼市将出现“分化”的情况：一部分城市房价会持续下跌，但不会大跌，一部分城市房价会持续上涨，但不会大涨。一般来说，地段偏远的城市、收缩型城市、城市圈和都市圈以外的城市更加有可能出现持续下跌的情况。对于这几类城市来说，将面临人口不断流失、住房需求减少的问题，尽管未来城镇化进程会放缓，但并不意味着人口流动速度会降低，如今交通运输行业蒸蒸日上，城市之间的沟通变得十分容易，这些城市每年都将面临大量毕业生和打工者流失的问题，由于资源缺乏，房价抗跌性比较差，因此十分容易受到影响而下跌。

　　对于热点城市来说，则不需要担心住房需求的问题，人口不断流入会一直提供新的住房需求，因此人口流入量大、资源充足的城市并不用担心房价大跌的问题，未来房价将会呈现稳中有升的趋势。事实上当前的楼市已经出现了这样的情况，正如文章开头说的一样，下跌的城市数量持续增多，但热点城市房价依旧在走高，说明楼市正处于分化周期。因此对于有购房需求的人来说，未来买房应当优先选择热点城市或者有发展潜力的城市，对于偏远城市、资源收缩型城市需谨慎考虑。