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被深圳人买空的马鞍岛,前两天,我去看了一下......

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  本文是楼市头条的第563篇原创


  2817个字 阅读时长:8分钟

  楼市头条 | 观地产 看中国

  「在深圳买上杯热咖啡,到马鞍岛还是热的!

  开盘即3秒售罄!抢都抢不到!」

  几个月前马鞍岛才光盘行动完了一波,开盘秒售罄的激情与速度上演了两遍,让人见识到了什么是大湾区的速度。

  五一小长假村长听说马鞍岛又卖了一波,决定亲自过去看一看。

  01

  约了中介出发,一路上跟村长聊得天花乱坠的。

  “啊,从地理位置上,马鞍岛位于珠江口岸的核心,是大湾区着力打造的新板块,与前海、横琴和南沙三大自贸区紧邻。

  这好不容易填出一块离深圳这么近的地,中山政府相当重视,建设将以深中通道为节点,力争在3年内投入500亿完成岛上85条共151公里市政道路建设;

  将建设20所中小学、18所幼儿园、2所三甲医院;

  目前正在启动湾区国际医疗城、中山科技大学、第一中学、榄菊大湾区博物馆、体育文化中心等公共服务配套项目......”

  规划图一摆,村长差点被迷花了眼。


  图源:网络

  总结中介的话,马鞍岛就一个字:“牛”!

  1、马鞍岛,离深圳很近,有了通道以后,更近非常近。

  2、别看我是荒凉的新区,商业配套医疗教育我都安排上了,你想要的样子,我都有。

  3、马鞍岛已经做好准备,承接深圳外溢高新产业,不要叫我中山,叫我二分之一前海,懂?

  4、马鞍岛对比深圳,就是价格洼地,只有前海的8分之一价格,但未来就是价值高地,比肩前海!


  规划一出来,村长脑子里立马蹦出了一个词:前海。

  太像了。

  十年前,前海也差不多是这么规划的。

  村长在上岛的路上,就像网恋奔现时一样,内心十分的悸动啊。

  但村长的这段网恋,终究还是见光死了。

  02

  奔现路上,马鞍岛模样渐渐展现在村长面前。

  尽管知道网恋有滤镜,但在见面的那一刻,村长实在是没有想到,跟村长网恋的马鞍岛滤镜竟然是这么厚。

  好家伙,不止是规划像十年前的前海,马鞍岛的现状,也和十年前的前海一模一样!

  来看几张村长随手拍的图:



  目之所及基本是荒山、农田和少量工地,可以说现在那里还是一个半荒岛,来到岛上基本都是水泥车货车来往,人烟稀少。



  1、实探传说中的规划

  说好规划了40多所学校,目前只有一所中山纪念小学是开了学的,且因为太偏僻,学生都是校车接送。

  村长本来以为是买在岛上的居民孩子入读了,结果不是。目前在读的,多是现在建设马鞍岛的工作人员的子女。


  而另一方面,中山产业深陷中低端产业的泥潭也不是什么新鲜事,高端产业被周边强市瓜分,深圳的前海自贸区、广州的南沙自贸区、珠海的横琴、东莞的松山湖环伺大湾区,还在争抢剩下不多的总部和高端产业,中山想分一杯羹,难。

  而在岛上看到的产业也确实证实了这点,来到岛上中部商圈区,仔细看了一遍后发现大部分产业还是以传统制造业为主,什么包装厂、模具厂、精密机械制造、汽配……

  就算名字看起来有那么点意思,比如某楼盘对面有一大片企业,其中有个叫百得创意有限公司。

  问是啥,中介说,这里都是高科技为主的企业,都很高端。


  结果村长上网一查,就是一个塑胶厂!


  医疗方面的规划,当前只有一个深圳医疗产业园在建,但建设进度也相当缓慢,只挂了个牌。


  在交通上相当不方便,公交、计程车都没看见,基本要靠自驾解决出行问题。岛上有一半以上的路都是泥。

  至于常常提到的广州18号线,目前还没有明确的定点,只知道会有个站在马鞍岛上。具体在哪?什么时候建成?统统不知道。

  还有传说中的未来中山有两条地铁线路,会来到马鞍岛上。目前,连规划都没有落地,只是拟规划,未来到底有几条地铁,地铁怎么走,通通不清楚,解说图里的那些,全是开发商自嗨瞎画的。

  目前的马鞍岛还没啥居住氛围,交通设施、生活配套都还没建起来,就看到的建设进度而言,马鞍岛在相当长的一段时间内还将维持现状。

  2、来看楼盘

  但不可否认的是,尽管马鞍岛目前的建设还没有完善,资本还是很看好马鞍岛的。

  整个马鞍岛,截至今年5月份,已经入市的有四个盘:万科中天西湾汇、恒大悦珑湾、保利天汇、招商臻湾府。

  这些楼盘在2020年末开盘,情况都相当火爆:万科中天西湾汇国庆黄金周卖了3.8亿,保利天汇一期开盘当天1100套房在3分钟内全部售罄,恒大悦龙湾第一天认筹达1400个……

  目前岛上在售的仅有恒大悦珑湾的加推、以及保利天汇二期正处于认筹阶段。

  其中恒大悦珑湾的在售户型为:74-120平的户型,均价2.7万/平左右。


  恒大悦珑湾已经接近封顶状态


  样板房

  保利天汇在售户型为:89-98平层三房两厅两卫, 106-115平层四房两厅两卫,均价约2.7万/平。


  保利天汇还处于建设阶段

  还有今年预计入市的新盘:保利天汇左岸、招商臻湾府、万科西海岸、雅居乐深中壹号、粤海马鞍岛项目、常元馨碧花园。

  现在这六个楼盘已经陆续开放销售中心,可以开始诚意登记了。

  图源:中山房叔

  岛上楼盘的基本均价都在三万之间浮动,与中山本地均价1-1.5万/平相比,价差较大,所以马鞍岛被称作中山房价“天花板”。


  图源:房天下

  “来这购买的七八成都是深圳人,所以说马鞍岛是深圳人的马鞍岛。”现场销售告诉村长,“以后居住马鞍岛,上班在深圳绝对不是问题!”

  
但通过深中大桥通勤,一定要考虑到时间成本和过桥的成本。

  事实上,马鞍岛频频被提起的21分钟通勤其实还是有一定的实现难度的。

  达到这个时间的前提是路况良好且时速120公里小时的速度,而且这单单在桥上的通行时间,并不包括到深中通道口以及出了通道以后的其他路程,还有上下班高峰期车流量的塞车时间。

  其次参考其他通道的过路费,预测深中大桥单程价格在80左右,往返160,加上油费,每个月除去双休,保守估计花费就要3500左右了。


  这还没算天气状况不好要闭桥的状况,毕竟广东高发的雾霾雷雨天,都有可能导致通道无法正常开启。

  03

  总的来看,相比起一片黄土正在建设的现状,均价3万/平的马鞍岛持有成本已经非常高了。

  深中通道计划2024年通车,现在去年入手的人至少还有3、4年的空窗期。

  有人说,马鞍岛房价严重透支了未来的价格,是虚高的。

  还有人说,马鞍岛的规划配套全部起来还得10多年,价格兑现时间太久。

  实话实说,他们说的有一半是对的。

  作为"深圳睡城”的马鞍岛,离苏醒还有很长时间。

  不过,话说回来,真正的核心资产你买得起吗?

  既然是投资,肯定是有风险的。

  你去股市打新,都有一定的几率会亏损。

  马鞍岛作为新区,其产业规划和配套规划已经是站在了大湾区第一层的了。

  其最大的风险不是价值无法兑现,而是价值兑现周期过长。

  只要避免短期投机,认准长期主义,肯定是风险很小的。

  话说回来,十几年前前海也是一片滩涂,不看好前海的人也有很多。

  谁能想到,现在的前海已经成为国际中心呢?

  当年认准了前海的,现在都已经赚大发了。。。

  那些一直手持着前海房产没有出售的,更是翻倍的在赚。

  其实,关键还是格局。

  拿得起,拿得住,看得远,这三点都做到了,马鞍岛其实还是很值得考虑的。

  © THE END

  本文由楼市头条原创出品,未经许可,请勿转载。

  文 | 村长♂

  系作者:lstt2018

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