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西安莲湖区御笔华庭:性价比“超强”?就问9.78的容积率咋住?

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  西安的房子不愁卖,连泾阳、三原都是一副供不应求的样子,何况是主城区?

  最近有一个叫“御笔华庭”的项目在住房登记平台挂了几天了,位于莲湖区大兴东路(大白杨)路北侧,成熟的区域,距未来地铁8号线地铁站500米左右,13120元/㎡的均价,而且是现房销售,吸引了很多购房者的目光。

  项目将于5月17日迎来开盘登记,笔者也决定前往售楼中心一探究竟,到底这波强势袭来看似性价比“超强”的房子到底能不能买?

  接下来就带着疑问一起走进御笔华庭项目。

  御笔华庭项目占地26.23亩,容积率9.78,绿化率25%,是西安鸿胜实业有限公司在2014年以1.533亿元拍卖底价摘得的一宗居住兼容商服的土地(地籍编号LH3-1-18),成交亩单价592万,楼面价719.98元。

  很多人看到这估计都得大吃一惊!9.78的容积率,简直高到了天际,这还怎么住?

  在拿地之后,大概在2015年“御笔华庭”正式开盘,当时西安的整体房价在5000、6000徘徊,还不摇号!御笔华庭也不外如是。

  相比现在13120元/㎡的均价,实实在在地翻了一倍有余,幸好还有“限价”政策压制!而相距仅百200多米的老城根·蓝光·雍锦世家目前的均价也近1.9万元/㎡左右,当然两个项目的定位的差距也很大,不是能相提并论的。


  那绝对的价格优势是不是就代表这个项目能闭着眼买?答案当然是否定的!来售楼部看房的大多是30岁左右的年轻群体,络绎不绝。

  而此时此刻的售楼部小姐姐们一副不愁卖的样子,有点“傲娇”!

  因为是现房销售,进门置业顾问先会指挥购房者进小区实地看是否能接受楼间距!根据笔者步量实测,与南侧32屋的高层相距大约25米左右,置业顾问口中的答案是30米。

  而且在售的7号楼位于小区中央,为一栋11层的小高层,东、南、西侧全部为32层的高层楼栋,北侧虽然是一堵墙外就是龙湖水晶郦城南区项目,目测也为30层左右的高层住宅,相距御笔华庭所售7号楼约40米左右,直接影响采光。

  如果住进这栋楼会不会“暗无天日”呢?想想都觉得恐怖!

  根据《中华人民共和国国家标准城市居住区规划设计规范》要求:大城市住宅日照标准为大寒日大于等于2小时,冬至日大于等于1小时,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改造的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准。

  大家觉得御笔华庭的光照能达标么?


  当然,开发商也很聪明!明明是现房销售购房者却进不了房间实地观察,也无样板间,就连户型图笔者要了几回也未出示,最后还是在一位购房者要求看户型图的情况下才草草瞄了几眼,并没能细致研究。

  就拿户型来说,此次销售的60套房源分为94.16㎡的两居室(10套)和119.64-125.34(50套)的三居室,可以说是刚需和改善兼顾,但刚需是将就凑合,改善可能只有疯了才会凑这热闹。

  至于项目的其他配套笔者觉得也没必要再提,因为不论是投资还是自住都需要回“住”上面来。房子如果偏离了“住”的本质,将一文不值!

  目前,御笔华庭7号楼项目的登记人数已经164个,其中刚需家庭55个,普通家庭109个,已经是房源的近3倍,很火爆!

  不过,笔者还是需要提醒大家,买房千万不能凑合,特别是面对一些重大且不可逆的产品瑕疵!

  如果钱实在不够,选择1.2万左右的老破小也未尝不可,最起码晒太阳的权利不会被剥夺。



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