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“家住北京二环边,我的小区却不由我做主”

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北京壹瓶小区业委会与物业公司、开发商数年拉锯战,反映出社区治理的不易


  2020年9月30日,经过业主大会投票,决议解聘了发条物业。但直到2021年5月17日,发条物业仍占用小区物业管理办公室。姚佳莹/摄

  文|《财经》记者 姚佳莹

  编辑|朱弢

  北京市西城区陶然亭街道的壹瓶小区,地处南二环内,被陶然亭公园三面环抱,是个名副其实的公园社区。然而,多年来,小区业主们过得并不舒心。

  由于对小区原物业服务商——北京发条物业管理有限公司(下称“发条物业”)服务质量不满,2020年9月30日,小区业主经过业主大会投票,决议解聘了发条物业,并通知对方进行新旧物业交接。

  根据2020年5月正式施行的《北京市物业管理条例》,被解聘的物业公司应当在接到通知后1个月内,完成物业共有部分、物业管理相关资料等交接工作,并退出物业管理区域。

  2021年5月17日,《财经》记者在壹瓶小区内看到,发条物业仍占用小区物业管理办公室,而新物业公司则与小区业委会在同一办公室办公。除了长时间未退出实际物业管理工作,发条物业还长期围占小区约3000平方米的公共建筑,包括业主活动用房、卫生室等,而今大部分面积尚未交付。

  《财经》记者就相关问题多次联系发条物业,但电话一直无人接听。5月17日,《财经》记者再次来到壹瓶小区发条物业办公室,一名王姓经理表示,需请示公司总部方能做回应。此前,小区的开发商壹瓶房地产开发(北京)有限公司(下称“壹瓶地产”)则向《财经》记者表示,并不清楚相关情况,该公司相关负责人正在出差,没有相关负责人士可以答复。

  “一个居民小区,业主连进行公共活动的场所都没有,而这原本应是我们应有的权利。”一名业主对《财经》记者说。

  一场权利的“争夺战”在壹瓶小区内拉锯。业主们不明白:为何规章明文规定属于业主们的权利,如选聘和更换物业管理公司,实施却显得那么困难?

  壹瓶小区围绕着物业管理的艰难拉锯,可谓是社区治理难以推进的典型案例。

  业主炒不掉物业公司?

  2020年9月初,壹瓶小区第二次业主大会召开,在陶然亭街道、社区居委会、公证处等各方见证下,业主们准备以投票方式决定发条物业的去留。

  企查查信息显示,发条物业法定代表人覃驰是持股60%的大股东,另40%的股份由壹瓶地产持有。发条物业两名高管分别为覃驰和王公正,后者亦为壹瓶地产持股80%的大股东。

  小区业主向《财经》记者介绍,大约在2006年开始,发条物业作为开发商聘用的前期物业入驻壹瓶小区。小区交付后,“开发商并没有退出小区,而是通过发条物业继续影响着这里。”

  矛盾开始于2012年。当时,业主们发现,开发商事先承诺业主修建成休闲会所的1号楼一层,突然变成了“建材加工厂”。2018年6月,开发商未征得业主同意,对小区中门区域进行改造,将小区美观的汉白玉等陈设和贵重景观石搬走,再次引发业主不满。后来,发条物业未经业主同意,动用小区专项维修基金900多万元,且拒不公开账目,引发小区业主维权。此后,小区业主决定成立业主委员会,维护自身权益。

  2019年4月,壹瓶小区召开首次业主大会,成立了业主委员会。接下来,业委会就公共建筑用房、车位办证、更改问题,向开发商和发条物业发送15封函件,要求其公开账目并接受审计,但始终未获回应。

  根据《北京市物业管理条例》第四十四条规定,小区业委会的职责范围包括:拟定共有部分、共有资金使用与管理办法;监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集。“业委会严格按照规定,多次致函发条物业公开账目并接受审计,但物业公司自始至终未予以回应。业主们对此意见很大,所以决定重新选聘物业公司。”业委会主任王令说。

  2020年9月30日,在小区第二次业主大会上,业主们就更换物业公司进行投票,总共592张有效票,赞成续聘发条物业的仅8票。业主大会以人数、面积双过半的结果解聘发条物业。随后,业委会正式通知发条物业,按照《北京市物业管理条例》规定,要求其在2020年10月30日前完成交接、退出物业管理区域。

  然而,令业主们始料未及的是,业主大会的投票决议并未“炒”掉发条物业。如今距投票结果公布已过8个月,发条物业拒不交接财务、客户资料、收费系统、公建配套等资料和设施。老物业不撤,新物业难进,导致小区管理出现真空地带。“地下车库现在随意出入,业主们意见很大。”王令说。

  开发商圈占公共用房?

  业主与旧物业公司的拉锯还远未结束。

  据王令介绍,开发商及发条物业长期占用小区近3000平方米的公建配套,导致小区15年来始终没有公用场所。业委会查明,被开发商长期占用的包括卫生室、服务站、社区服务中心、综合服务部等用房。此外,1号楼的门厅、卫生间、总服务台、消防控制室等面积,在业主购房时,已作为分摊面积计入购房款。目前这些分摊用房已被开发商转售给其关联企业寸观尺文化发展(北京)有限公司,并被其圈占作为会所至今。

  2021年3月16日,经街道办事处、公安、城管、房管局联合执法,小区业委会不仅收回了开发商侵占的8号楼地下自行车库1100平方米,还收回了一号口东南角的消防控制室。壹瓶小区业委会临时党支部征求业主们意见后,决定将消防控制室设置为小区党建活动中心,并拟于4月30日进行揭牌仪式。但在4月28日下午,小区业主发现,刚被收回的消防控制室又被开发商锁上。在报警无果后,经街道办事处紧急协调,开发商及关联公司终于在计划揭牌前一个小时打开党建室的大门。

  2021年5月8日下午,在陶然亭街道组织的一次会议上,参会的北京市规划和自然资源委员会西城分局人士说明,1号楼会所内确实存在业主分摊的1000平方米房屋。另一具有争议的是开发商在1号楼一层规划的商业面积是否存在少批多办证,是否存在侵占小区居民合法权利。

  就以上问题,5月17日《财经》记者再次向北京市规划和自然资源委员会西城分局了解,得到的回复是:“上周我们已与小区业委会沟通过,具体内容不便透露。”

  据王令介绍,开发商在1号楼一层获批建设的商业和分摊面积为4600平方米,在2010年出售给寸观尺文化发展(北京)有限公司时,办理的产权登记面积为5669.05平方米,超出1069.05平方米。业主们这才发现,业主的分摊面积和公建配套皆被开发商出售。

  这一说法在《财经》记者获得的一份小区建设工程规划许可证附件稿中得到证实。该资料显示,一号住宅楼的地上建筑面积共35000平方米,其中,商业面积为4600平方米。当业主就此问题询问北京市规划和自然资源委员会西城分局(下称“北京规自委西城分局”)后,但在该局回复小区业委会的一份告知书中称,“不存在骗取规划验收的情况”,其判断的依据为两份建设工程规划许可证,一份发文号为2001规建字0182号,另一份为2003规建字0649号。

  但《财经》记者在北京市规划和自然资源委员会官网就两份文件进行检索,前者并未查到,后者则未显示建设规模详情。就这样,小区约1000平方米的建设面积归属,似乎又成了一个谜。

  赢了官司却输给了现实?

  小区业委会成员告诉《财经》记者,小区业委会决定就北京规自委西城分局的前述告知书,向西城区人民法院(下称“西城区法院”)提起行政诉讼。

  业委会主要成员表示,这只是近几年小区业委会已卷入的多起诉讼中的一起,这已经使得他们疲惫不堪。

  《财经》记者在西城区法院对相关文书进行检索时发现,2019年,在小区首次业主大会筹备前后,业主大会筹备成员就曾因公示居民表决权数被诉侵犯隐私权,业委会成立后,开发商又起诉业主委员会,要求撤销业主委员会。这些诉讼最后均以业委会胜诉告终。

  2021年,小区业委会在多次要求发条物业公开账目、接受审计未果的情况下,起诉发条物业。西城区法院驳回诉讼请求后,业委会上诉至北京市第二中级人民法院(下称“北京市第二中级法院”)。此后,北京市第二中级法院撤销了西城区法院的民事裁定,指令后者重审,目前还在等待重新开庭。

  此外,小区业委会向北京市规自委举报开发商违反规划许可等情况,得到的回复是“未存在违规情况”,业委会将此回函向自然资源部申请行政复议。由于自然资源部维持了北京市规自委的回复,业委会成员又向北京市第一中级人民法院起诉自然资源部。根据行政判决书,北京市一中院撤销了自然资源部作出的复议决定,令其对业委会的申请重新复议。

  根据《北京市物业管理条例》规定,业主共同决定解聘物业服务人的,物业服务人应当自接到通知之日起30日内履行相关交接义务,并且退出物业管理区域,“拒不退出物业管理区域的,自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款”。

  小区居民针对发条公司不退出的情况,多次向西城区房管局的相关负责人反映情况,并书面申请其履行职责,但是一直未得到应有重视。2021年1月27日,业委会就房管局不履职问题向西城区政府申请行政复议。2021年4月25日,业委会收到行政复议回复:确认西城区房管局未依法履行法定职责,责令其重新作出处理。

  尽管如此,但业主们对未来显得有些茫然。小区本该是业主的安居之所,业主们本该有安全感、获得感、幸福感。壹瓶小区问题到底在哪里?“我这几年几乎一心扑在小区事务上,尽管诉讼我们都胜诉了,但问题却没有得到实质解决。”王令说。

  “我们经不起这么折腾。”有小区业主志愿者向《财经》记者表示。

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