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牛奶厂危机:满五的铁律,关不住奔10万的房价

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  上周,牛奶厂一套9.3万/平成交的房源,再一次刷新了我们对牛奶厂的认知。

  总价1265万元,加上新政出台后增加的各种税费,实际总价超1400万元房子面积135㎡,算下来一平超10万。


  恐怖吗?

  我回顾了一下我们对于牛奶厂之印象,包括广州各大自媒体的标题标语,发现了这样一个现象:

  1月份,牛奶厂爆出7.9万/平成交,开始全面冲8万;

  3月份,牛奶厂爆出8.5万/平成交,开始全面冲9万。

  如今5月份,9万站没站稳不知道,但9.3万/平成交都出来了,似乎已经开始准备冲10万了。

  上链家一看,金地天河公馆,有房源挂牌价挂到了近14万/平,还是个毛坯。


  短短两个月,总价涨了198万,带看人数也很多,近一个月带看30+次,平均下来几乎每天都有人看房。


  到目前为止,牛奶厂应该算是不断了刷新我们对于房价天花板的想象,以及房价进击的速度。

  本以为4月调控出来之后,满五铁律+贷款变难,会阻挡住牛奶厂飞升的房价。

  毕竟奶厂二手市场还不醇熟,大部分房源满二都没有,更别谈满五了。

  然而事实却是,牛奶厂板块带看人数还是很多,买家看起来似乎不惜花费几十万上百万的税费,也要入驻奶厂。

  奶厂啊奶厂,你到底还能给我们带来多少惊喜(吓)?


  黄村房价涨幅

  4个月涨幅近50%

  满五政策目前看来并无影响

  还记得上次我们盘点牛奶厂准备冲9万+时,底下有读者留言,说他原本要买8.5万/平的金地,结果卖家不同意,说要再看看。


  如今,金地天河公馆,除了一套挂牌13.9万/平的别墅,还有好几套房源挂到10万/平左右,大部分房源都在8.5万/平之间。

  然而,即使这样,也处于客多房少的状态,业主心态还是极其高傲,轻易不卖。

  笔者做了一个统计,即进入2021年以来,牛奶厂主要的次新房房价涨幅,发现短短几个月,有涨幅高达48.8%的。


  其中,龙湖的涨幅是负数,是因为高价的都成交了或者下架了,仅剩下两套房源在售,参考性不大,上个月的挂牌均价还是10万/平。

  而华润天合和金地天河公馆,涨了30%左右。


龙湖首开、金地天河公馆

  这样说可能没有什么概念,打个比方吧,一套100平左右的房子,短短几个月涨了2万/平,算下来,就是两百万。

  更何况,五年前,牛奶厂的均价是3万/平。

  5年间,牛奶厂翻了两三倍,这样的涨幅,这样的收益,放眼全广州,很难找出第二个。


  从表格可以看出,其中大部分房源的售楼时间是这两年,多未满二,中介表示很多房源三证都没收齐,二手市场未打开。

  新调控出台之后,天河区和其它共9区,个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年,有人说像牛奶厂和广钢这样次新房居多的板块要完,房源不满五,买家要承担更多税费。

  “希望业主好自为之,赶快降价,不然卖不出去了。”

  然而就目前的情况看来,似乎情况并不如我们所期待的那般有所降价,有钱有实力的业主,宁愿不卖,也不愿意为你省下这点钱。

  上有政策,下有对策,而牛奶厂的对策,便是资产

  一个需要被认清的现实是:现在预备买入牛奶厂的人,基本都是拾掇拾掇能买得起珠江新城的人。

  因此,满不满五,对他们而言影响可能不大。

  奶厂魅力,有目共睹。


  华润天合

  不知道那些曾经对奶厂百般嘲讽“看不上”“看不懂”的朋友,如今作何感想?

  目前可持有的怀疑便是:

  到牛奶厂二手市场逐渐打开,进入存量竞争时期,可能形势会稍有变化。

  新盘入市,吹风价15万+

  为二手注入强力鸡血

  目前,牛奶厂板块主要有两大新盘。

  ① 合景臻颐府,吹风价15万+;

  合景臻颐府,大家都不陌生了,之前楼面价5.1万/平的奥体北侧地块,就是它。

  该项目南邻奥体东山体公园,西侧紧邻半山溪谷、合生帝景山庄等低容积率豪宅社区,总体而言十分高端,环境也不错。

  价格也是不负众望,一出手就是15万+。

  据说户型面积为180-350㎡,意味着一套房子2700万起步,最大面积,可能要达到半亿。

  不过15万也只是吹风价,具体还要等项目入市才能知道,不过笔者猜测应该不会这么高。


  合景臻颐府规划图

  ② 合生帝景山庄新组团(合生·广州缦云),吹风价10万+。

  这个项目和合景臻颐府仅一路之隔,预计推出面积为142-259㎡的户型。


  合生帝景山庄


  合生·广州缦云效果图,图源网络侵删

  可以说,这两个新盘的出现,也相当适时冲缓了调控对于牛奶厂的影响,注入了强有力的鸡血。

  牛奶厂,晋升天河最新最强富人区。

  未来,牛奶厂还会涨到多少?下一次再次刷新我们的认知,又会是什么时候呢?

  老实讲,牛奶厂现在如论卖出多少,我们应该都不会过于意外了吧?毕竟,他确实已经创造太多惊喜给我们了……

  毕竟,所有的一切都可以归结为一句话:有钱人的世界,我们真是看不懂呀!

  (扫码入群,和奶厂大佬会晤)






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