买的房屋是违建，被拆迁后我们要怎么办？

一、严把“程序节点”，获得主动权。

2021年《行政处罚法》全新修订，对行政处罚的下达程序更加严格，对救济方式的规定也更加明确。以下列举几个实践中常出现问题的程序节点。

1.把握被告知、陈述、申辩的权利。

在违建的查处中，行政机关应以书面形式告知当事人经其调查取证认定的房屋建造年代、用地规划许可状况、涉嫌违法的面积、认定所适用的法律法规依据等。同时，要明确告知当事人有权陈述、申辩的权利。

实践中，那些直接跳过这一步，径行作出责令限期拆除决定并予以张贴，之后就要求当事人在几天内自行拆除房屋的做法，无疑是不符合法定程序的。

2.积极有效参与听证程序。

对查处违建这类对行政相对人权利影响较大的行政处罚而言，听证程序是必不可少的。但若行政机关是对开发商，作为购房者能够参与听证么？答案是肯定的。

虽然购房者此时并不是“行政相对人”，但是由于认定“违建”的房屋是开发商与购房者的买卖关系的标的物。一旦“违建”事实板上钉钉，房屋被拆，受到最大损失的就是购房者。故此，购房者实际上成为了利害关系人，可以作为“行政相关人”参与听证。

二、重视实体问题，为“翻身”做准备。

程序问题只是“配角”，主要作用是“以打促谈”、“以时间换空间”。实体问题，即自己的房屋是否是违法建筑。这才是获取行政赔偿的关键。

当然，在云南滇池拆除案中，由于其变更了房屋性质，明显不符合当地规划，因此被认定成违建的结果不会有太大变化。然而实践中，许多所谓“违建”的定性是有待商榷的。

故此，当事人要善于收集能够证明涉案建筑合法性的证据，特别是其属于历史遗留原因形成的，能反映其建造年代、曾经过一定审批等的证据，从而将“违建”的“帽子”摘掉，对自己的合法权益进行有效维护。

三、请求开发商承担合同履行不能的责任。

除了与“公权力”沟通，购房者一定不要忽略和自己关系最为密切的开发商。因为购房者和开发商还存在着房屋买卖的合同关系，必定承载着民法上相应的权利与义务。

根据《民法典》第五百七十七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

在违建领域，如果开发商还未交房之前房屋就被拆除，而购房者依照合法途径买房，购房者当然有权要求开发商承担合同履行不能的责任。

此时购房者要求开发商继续履行、采取补救措施的法子往往行不通，因为房屋很可能已经被认定为违建而拆除。但是老百姓还是可以就自己合法的购房行为请求开发商赔偿相应损失。

不过需要注意的是，如果房屋此时已经交付，购房者只能走前述一二两点途径提起行政诉讼。即“有民诉、没行政；没民诉、有行政”。