民法典要点 | 房地产类相关司法解释修订要点整理

转自：上海高院

作者：高勇 上海二中院民庭法官助理 华东政法大学全日制法学学士 复旦大学全日制法学硕士

作者：陈雅葳 上海二中院民庭法官助理 中国政法大学 全日制法学学士、硕士

一、最高院关于适用 《民法典》物权编的解释（一）

该司法解释是在最高院关于适用《物权法》若干问题的解释（一）的基础上修订而成。修订要点如下：

1.配合《民法典》新设立的居住权，扩大“未经预告登记权利人同意，处分不动产不发生物权效力”规则的适用范围。

第四条未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照《民法典》第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

《民法典》第二百二十一条第一款当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

2.明确特殊动产受让人虽未经物权转移登记亦可对抗转让人之债权人的条件是：已经支付合理价款并取得占有。

第六条转让人转让船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付合理价款并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为《民法典》第二百二十五条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。

《民法典》第二百二十五条船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

3.增加变卖成交裁定书为可导致物权设立、变更、转让或消灭的法律文书。

第七条人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为《民法典》第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。

《民法典》第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

4.删除“两个以上按份共有人均主张优先购买权且协商不成时，按各自份额比例行使优先购买权”的规定，该条款已被《民法典》第三百零六条第二款吸收。

《民法典》第三百零六条第二款两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

5.明确转让合同无效或被撤销情形下，不能适用善意取得制度，不再区分转让合同无效或被撤销的原因。

第二十条具有下列情形之一，受让人主张依据《民法典》第三百一十一条规定取得所有权的，不予支持：

（一）转让合同被认定无效；

（二）转让合同被撤销。

《民法典》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

二、最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）

该司法解释是在最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（以下简称司法解释一）、最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）（以下简称司法解释二）的基础上修订而成。修订要点如下：

1.删除建设工程施工合同无效情况下如何结算工程价款的规定，相应条款内容已被《民法典》第七百九十三条吸收并调整。

《民法典》第七百九十三条建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

建设工程施工合同无效，且建设工程经验收不合格的，按照以下情形处理：

（一）修复后的建设工程经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；

（二）修复后的建设工程经验收不合格的，承包人无权请求参照合同关于工程价款的约定折价补偿。

发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责任。

2.删除发包人、承包人可解除建设工程施工合同及合同解除后工程价款如何结算的规定，相应条款中需要保留的内容已被《民法典》第八百零六条吸收。

《民法典》第八百零六条承包人将建设工程转包、违法分包的，发包人可以解除合同。

发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者不履行协助义务，致使承包人无法施工，经催告后在合理期限内仍未履行相应义务的，承包人可以解除合同。

合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本法第七百九十三条的规定处理。

3.明确建设工程施工合同有效但工程经竣工验收不合格情形下按照《民法典》有关违约责任的规定进行处理。

第十九条第三款建设工程施工合同有效，但建设工程经竣工验收不合格的，依照《民法典》第五百七十七条规定处理。

《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

4.删除“装饰装修工程的发包人是该建筑物的所有权人”这一承包人就装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的前提条件，修改为“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件”。

第三十七条 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

5.延长建设工程价款优先受偿权的行使期限至18个月。

第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

6.《民法典》对债权人代位权的客体及行使条件已作出修订，故该处亦修订了实际施工人行使代位权的具体规定。

第四十四条实际施工人依据《民法典》第五百三十五条规定，以转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现，提起代位权诉讼的，人民法院应予支持。

《民法典》第五百三十五条因债务人怠于行使其债权或者与该债权有关的从权利，影响债权人的到期债权实现的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人对相对人的权利，但是该权利专属于债务人自身的除外。

代位权的行使范围以债权人的到期债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。

相对人对债务人的抗辩，可以向债权人主张。

三、最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

修订要点如下：

1.删除一般表决事项中的“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”，《民法典》第二百七十八条已将其由一般表决事项调整为特殊表决事项。

第七条处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《民法典》第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

《民法典》第二百七十八条下列事项由业主共同决定：

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

2.配合《民法典》对业主共同决定事项双层表决结构的修订，删除原表决比例中“建筑物总面积”和“总人数”两项参数的相关规定。

第八条《民法典》第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

《民法典》第二百七十八条第二款业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《民法典》第二百八十三条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第九条《民法典》第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。

《民法典》第二百七十八条第二款业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

3.明确禁止物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动。

第十四条建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

四、最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

修订要点如下：

1.删除建设单位所签前期物业服务合同及业主委员会、业主大会所签物业服务合同对业主具有法律约束力的规定，相应条款已被《民法典》第九百三十九条吸收。

《民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

2.删除物业服务合同格式条款及物业服务全部转委托合同无效的具体规定，因《民法典》已对格式条款效力规则予以明确并在第九百四十一条对物业服务转委托作出专门规定。

《民法典》第九百四十一条物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。

物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

3.删除物业服务人公开作出的服务承诺及服务细则作为物业服务合同组成部分的规定，相应条款已被《民法典》第九百三十八条第二款吸收。

《民法典》第九百三十八条第二款物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

4.删除物业费交纳及催交的规定，相应条款已被《民法典》第九百四十四条吸收。

《民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

5.配合《民法典》对连带责任作出的修订，删除业主与承租人等物业使用人约定由使用人交纳物业费情形下的推定连带责任。

《民法典》第一百七十八条第三款连带责任，由法律规定或者当事人约定。

6.删除业主大会解聘物业服务人的规定，相应内容《民法典》第九百四十六条第一款已作出规定。

《民法典》第九百四十六条第一款业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。

7.删除物业服务人在合同终止后返还、移交义务的规定，相应条款已被《民法典》第九百四十九条吸收。

《民法典》第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

五、最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

修订要点如下：

1.删除被拆迁人就安置房屋享有优先权的相关规定。

2.删除出卖人恶意违约及欺诈情况下应承担已付房屋一倍之赔偿责任的规定。

3.删除合同约定不明情形下房屋交付面积发生误差时的处理规则。

4.调整合同解除权除斥期间的起算时间，与《民法典》规定相统一。

第十一条根据《民法典》第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

《民法典》第五百六十四条第二款法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

六、最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

修订要点如下：

1.删除房屋租赁合同是否办理登记备案手续一般不影响合同效力的规定，相应条款被《民法典》第七百零六条吸收。

《民法典》第七百零六条当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。

2.删除因租赁房屋本身瑕疵导致承租人无法使用时承租人享有解除权的具体规定，相应条款已被《民法典》第七百二十四条吸收并修订。

《民法典》第七百二十四条有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；

（二）租赁物权属有争议；

（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

3.删除超过承租人剩余租赁期限的转租约定无效的规定，相应条款已被《民法典》第七百一十七条修改，明确转租合同中的超期部分并非绝对无效，仅对出租人不具有法律约束力。

《民法典》第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

4.删除出租人就转租事实提出异议期限的规定，相应条款已被《民法典》第七百一十八条吸收。

《民法典》第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

5.删除次承租人代为履行可对抗出租人解除权的规定，相应条款已被《民法典》第七百一十九条吸收。

《民法典》第七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

6.删除承租人死亡或宣告失踪情况下，共同经营人可按照原合同继续承租的规定，其中承租人死亡的情况已被《民法典》第七百三十二条吸收。

《民法典》第七百三十二条承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

7.删除出租人侵害承租人优先购买权之法律后果的规定，相应条款已被《民法典》第七百二十八条吸收。

《民法典》第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

8.删除委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权的相关规定，相应条款已被《民法典》第七百二十七条吸收。

《民法典》第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

9.删除承租人优先购买权之例外及行使期限的规定，相应条款已被《民法典》第七百二十六条吸收并修订。

《民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

七、最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

修订要点如下：

删除将未取得出让土地使用权证书即订立的土地转让合同、未经批准订立的划拨土地使用权转让合同、未经批准以划拨土地使用权与他人订立的合作开发房地产合同认定为无效的规定。相关手续的欠缺影响物权变动，但不应影响合同效力。

八、最高院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释

修订要点如下：

1.《民法典》及《农村土地承包法》确认从土地承包经营权中派生分离出土地经营权。土地承包经营权可以依法互换、转让；土地承包经营权人可以采取出租、入股或其他方式向他人流转土地经营权，土地经营权的流转不导致土地承包经营权人变更。本解释配合上述立法变化对土地承包经营权与土地经营权进行了区分，并修订了涉农村土地承包民事纠纷具体类型。

第一条 下列涉及农村土地承包民事纠纷，人民法院应当依法受理：

（一）承包合同纠纷；

（二）承包经营权侵权纠纷；

（三）土地经营权侵权纠纷；

（四）承包经营权互换、转让纠纷；

（五）土地经营权流转纠纷；

（六）承包地征收补偿费用分配纠纷；

（七）承包经营权继承纠纷；

（八）土地经营权继承纠纷。

农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。

农村集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。

2.明确发包方“胁迫”承包方流转土地经营权的民事法律行为可撤销，原解释第十二规定的“发包方强迫承包方流转土地承包经营权”的情形已被《农村土地承包法》第六十条吸收。

第十二条发包方胁迫承包方将土地经营权流转给第三人，承包方请求撤销其与第三人签订的流转合同的，应予支持。

发包方阻碍承包方依法流转土地经营权，承包方请求排除妨碍、赔偿损失的，应予支持。

农村土地承包法第六十条任何组织和个人强迫进行土地承包经营权互换、转让或者土地经营权流转的，该互换、转让或者流转无效。

3.删除承包方以土地承包经营权进行抵押或抵偿债务应认定为无效的规定。《农村土地承包法》第五十三条规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书后，可采取抵押方式流转土地经营权；《民法典》第三百九十九条在禁止抵押财产范围的规定中删除了“耕地使用权”一项。

4.删除承包方未取得土地承包经营权属证书即流转土地承包经营权的行为一般应认定为无效的规定。

九、最高院关于审理涉及农村土地承包经营纠纷调解仲裁案件适用法律若干问题的解释、最高院关于国有土地开荒后用于农耕的土地使用权转让合同纠纷案件如何适用法律问题的批复、最高院关于审理矿业权纠纷案件适用法律若干问题的解释，均无实质性修订。

来源｜上海市第二中级人民法院