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连续两年亏损,现金难以覆盖短债,莱蒙国际售资产股权后资金缺口仍大

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  本报(chinatimes.net.cn)记者张慧敏 李未来 深圳报道

  近日,莱蒙国际(股票代码:03688.HK)将其位于香港的两处物业50%股权出售给嘉里建设(股票代码:0683.HK),交易成功后,莱蒙国际将获得2.81亿港元的除税前潜在收益。有专家表示,对于企业来说,除非特殊情况,一般核心资产不会轻易转让。

  值得注意的是,莱蒙国际的现金流看起来较为紧张。2020年,莱蒙国际有62.37亿港元的借款需要在一年内偿还。此外,数据显示,2019年、2020年,莱蒙国际的净利润分别为-5.83亿港元、-2.83亿港元,已经连续亏损两年。

  售卖物业股权

  5月5日莱蒙国际(股票代码:03688.HK)公告称,将其子公司英兆和宝临50%的股份和贷款出售给嘉里建设(股票代码:0683.HK)的全资子公司。完成出售之后,莱蒙国际仍然持有英兆及宝临50%的股权。

  公告显示,英兆和宝临两个公司主要从事物业开发,两者的主要资产分别是位于香港新界元朗十八乡路地块和大棠路地块的土地使用权,十八乡路地块和大棠路地块的用途为农业,目前正在申请将用途从农业转为私人住宅。公告显示,上述两地块的建筑面积预计为245032平方呎和36415平方呎。

  莱蒙国际在公告中表示,出售完成后,嘉里建设的运营、品牌、销售和营销经验可能为上述两地块的未来开发带来协同效益。此外,集团将录得除税前潜在收益约2.81亿港元,这将改善集团的财务表现。

  值得注意的是,莱蒙国际的现金流看起来较为紧张。年报显示,2020年末,莱蒙国际的借款总额为107.74亿港元,其中有62.37亿港元需要在一年内偿还,然而2020年末,莱蒙国际的现金及银行存款账面值仅47亿港元。

  58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者说:“从财务角度来看,通过出售资产的方式来缓解现金流压力是短期较为有效的手段。不过对于企业来说,除非特殊情况,一般对于核心资产不会轻易转让。”张波还表示,除了出售物业外,还可以通过借贷以及引入股权投资者的方式来增强现金流,每种方式都有其优劣势,也适合不同阶段的企业。

  连续两年亏损

  公开资料显示,莱蒙国际主要业务为物业投资、物业开发、酒店和其他,目前在深圳、上海、南京、南昌、三河、成都、惠州、杭州、东莞、天津、常州及香港12个城市共有24个处于不同发展阶段的物业项目,估计净可销售及可租赁总建筑面积约为472万平方米。

  值得注意的是,自2011年在港交所上市以来,莱蒙国际的规模一直不大,仅2015年的营收超过100亿港元。近年来,莱蒙国际业绩急速下滑,营收更是低至个位数,2018年、2019年、2020年,莱蒙国际的营收分别为6.2亿港元、7.19亿港元、5.75港元。此外,莱蒙国际已经连续两年净利为负值,2018年、2019年、2020年,莱蒙国际的净利润分别为1.03亿港元、-5.83亿港元、-2.83亿港元。

  莱蒙国际在其2020年的年报中表示,“莱蒙国际积极探索‘房地产+’的商机,比如内地和香港的教育将成为集团主要业务的组成部分。”值得注意的是,莱蒙国际的官网显示,集团正积极开拓中国的国际医疗健康领域,以成为未来主要业务的重要部分。

  据有关媒体报道,莱蒙国际曾试图借助大健康和教育进行转型,但是“雷声大,雨点小”,2017年业绩报显示,莱蒙国际的医疗及保健业务资产总额34.8万港元,负债282.6万港元。到了2018年中期业绩报告披露时,医疗及保健服务已经“由于集团策略有变,不再属于可呈报分部。”此外,莱蒙国际转战教育领域的成效也并不显著,2020年教育相关业务仅有3630万港元的营业收入,占总收入的6.3%。

  此外,莱蒙国际部分项目的销售状况似乎也并不理想。据悉,莱蒙国际在深圳的项目——莱蒙水榭云上家园在2020年11月开盘,售价5.9万元/平,半年过去,该楼盘仍然有在售房源。贝壳APP显示,莱蒙水榭云上家园目前有五种户型在售卖。该片区的中介对《华夏时报》记者表示,该楼盘的多数楼层都还有在售房源。

  值得注意的是,莱蒙水榭云上家园属于公寓 。目前深圳的一手住宅火热,公寓去化周期普遍较长。深圳中原研究中心数据显示,2020年公寓批售项目46个,批售商务公寓24910套,同比上升23.6%,批售面积147.0万平,同比上升23.7%。然而,网签数据显示,2020年深圳商务公寓成交仅11735套,成交面积为仅71.5万平方米,成交均价63349元/平。

  张波对《华夏时报》记者表示,高管更替频繁,以及转型失利是其发展不顺利的主要因素。据相关媒体统计,2011年6月至2019年12月,莱蒙国际的董事会和高管职务变动次数高达34次,涉及人员19名。上市8年时间里,董事会和高管职务变动年均4次。

  张波还表示,莱蒙国际错过了早前棚改的快速发展时机,现在规模很难出现明显增长。“目前对于中型房企来说突破规模瓶颈的难度已经大大超过以往了,降负债、拿好地、做好产品,一样都不能少。”

  针对文中涉及的问题,《华夏时报》记者给莱蒙国际发去了采访提纲,截至发稿,未收到回复。

  责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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