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中国楼市的两大焦虑,这周都有结果了

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  房地产税要来了吗?人口红利结束了吗?

  2001年,刚刚年满30周岁的左晖,仍然是一个租房的北漂。

  被中介骗了多次的刺激,促使左晖创立了链家地产,完成了阶层跨越的第一跃。

  彼时的左晖绝不会想到,此后自己的人生会发生天翻地覆的变化。


  左晖

  他不仅在这个自己并不喜欢的地产中介行业干了20年,自己的财富随着事业版图的扩张一步步增加,最终超过了那些他曾经仰视的开发商大佬,成为地产界首富。

  2021年5月13日,新财富500富人榜公布,左晖以2220亿身价, 位居全国富人榜第8。令人意外的是,作为昔日富人榜的前三甲常客,房地产中介的上游——开发商大佬们,却全部跌落到10名开外。


  图/新财富微信公众号

  这年头,盖房子的已经混的不如干中介的了,是不是“有悖人伦”?

  其实这背后传递出了一个非常重要的楼市信号——房地产已经开始进入存量时代。

  中泰证券首席经济学家李迅雷在最近的一篇文章中指出,2010年以后,我国GDP增速一路下滑,尽管下滑的斜率很平缓,但下行趋势不改,2010年的GDP增速为10.3%,2019年为6.1%,至2020年降到2.3%。当增量的规模减小的时候,增量对存量的影响就会下降,以存量经济为主导的特征就会逐渐明显。存量经济已经成为我们过去4年来分析宏观经济和资本市场的一个基本理念。

  如今国内二手房交易逐渐占据主导地位,在房地产市场频繁遭遇打压的情况下,依然能逆势前行,就可以说明房地产市场存量发展趋势已经很明显了。

  你也许会疑惑,咋一上来扯了“存量经济”这么个专业的话术。其实这背后小白菜主要是想告诉大家当存量经济对于我们的影响。

  小白菜这里粗略的解释一下“存量经济时代”与“增量经济时代”(可能不是很准确):

  

  • “增量经济”是跑马圈地,整个地图还有阴影没有被探索出来,只要你去探索,大家都有红利,都能赚钱。就类似于中国的八九十年代,许多机会和空白可以去探索,每个人都有发家的机会;
  • “存量经济”就是天下大局已定之后,各方势力开始抢地盘,获取更多领地,更多资金,才能继续发展。这就相当于是一个拼实力的时代,你家底厚,就会占据优势地位,获取更多的机会和财富。

  这次新财富杂志发布的《2021年新财富500富人榜》上,500人总财富暴涨7成,从10万亿元跃升至17万亿元。无论其掌握的财富规模,还是财富增速,均为历史罕见。而榜单内部,前20%的100人掌握了10万亿财富,占上榜人总财富的六成。

  这就是存量经济时代,“贫富分化”将进一步加剧的典型特征,财富加速向头部集中。

  所以这个现场非常值得我们警惕。

  以这个为背景,接下来我重点讲两个话题:房地产税和人口。

  房地产税脚步越来越近?

  5月11日,一个“四部门座谈会”的消息再次将“房地产税”这个冷灶给瞬间烧热了。

  财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局四部门联合在北京召开了“房地产税改革试点工作座谈会”,而且“听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见”。

  这则103个字的消息,每个字都是关键:

  

1、参会部门:财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局
财政部——统筹负责税收政策制定的基本方案;
全国人大常委会预算工委——房地产税立法工作推进;
住房城乡建设部、税务总局——最终负责房地产税的征收;

2、其他参会成员:部分城市人民政府负责同志、专家学者
部分城市人民政府负责同志:首先是哪几个城市,这个官方没有公布,但是这几个城市一定是一定圈定可能试点的对象;
专家学者:这个就不用多谈,智库们给把关出主意,这是常规操作。

3、试点工作:这就说明房地产税不会像之前大家想象的,以正式立法作为实施的信号。而是会率先试点,来进行落地和效果反馈。

  从上述三个拆解要点,我们就可以发现,如今房地产税有关的工作方案,已经涉及到了实际操作层面的内容,可能在部分城市的落地时间会比预期早的多。

  从2013年至今,房地产税立法和改革几乎每年都被提到,但始终没有下文。但如今,房地产税这个“狼来了的故事”,确实是真的要来了。

  一直以来大家关注房地产税,关键点就在于其对“房价”的抑制和调控作用,这个税收政策的出现,能否改变房价越来越高,和其带来的贫富差距。

  那些持有多套房产的“房叔”、“房妈”、“房哥”、“房姐”们在担忧,一旦房地产税在全国落地,他们的成本将大幅上升。而那些望房价兴叹的刚需客们却在欢呼,他们期待房地产税出台后房价能下跌。

  那么,房地产税真的能抑制房价的上涨吗?

  从短期看,房地产税带来的房子持有成本的提高,会让持有多套房产的人抛售手中的房产,市场上供给数量增多,确实会给房价带来部分抑制作用。不过,小白菜觉得,房地产税这头“狼”,来之前的威慑作用更大。

  但长期来看,房地产税对房价走势的影响确实不太好说。就目前来看,房地产税更偏向是一种持有税,增加的是房屋的持有成本。而决定房价走势的根本因素,还是供需关系,核心还是金融政策、土地政策和人口流动。

  不过,此前中央曾作出“决不能允许贫富差距越来越大、穷者愈穷富者愈富,决不能在富的人和穷的人之间出现一道不可逾越的鸿沟”的表态。估计对“在住房矛盾比较突出的城市”可能会有政策上的针对。这些都要到之后政策真正出来了,我们才能够明了。

  说到哪些城市可能试点,最近各家评论的猜测很多,例如深圳、海南等等。

  小白菜没有那么大本事猜谁会率先试点,但是谁不会还是可以猜一猜的。例如,东三省。

  房地产税改革的核心目标并不是抑制房价,而是为了解决地方对于土地财政的长期依赖。当然,土地财政肯定是房价居高不下的一个重要原因。解决了这个,确实有助于解决房价高企的问题。

  例如,深圳这些实力强劲的城市,其对于人才的吸引力绝对是足够的,其供需的关系状态不可能因为征收房地产税就有所改变。

  但是对于东三省这样人口持续外流的地区,房地产税的征收很可能就是一场灾难。东三省目前本来就是处于一种“白菜价”、“房子比人多”等状态,很多人都手握几套房。如果对他们征收的房地产税,这些业主肯定会出售手中的房子,那谁来接盘呢?这个已经没啥泡沫的楼市,要硬生生挤爆吗?

  另外,这样也会加速这些地区的人员外流,大家肯定是用脚投票。造成区域的恶性循环。

  总之,不能因为房价过高和开征房地产税,而影响居民消费能力、生育欲望、刚需的买房欲望。

  这边提到了生育欲望,我们就顺势开启下一个话题——人口普查。

  楼市的人口焦虑会在哪?

  同样是在5月11日,国家同布了第7次全国人口普查的数据。

  全国总人口14.1178亿(不含港澳台),与10年前相比,增加了7206万人。

  这是一组超出预期的数据,让此前一直担心中国人口红利的人稍微能松一口气。

  尤其是数据显示少儿人口数量增加,比重上升。0-14岁少儿人口的数量比2010年增加了3092万人,比重上升了1.35个百分点。

  怎么说呢,这应该是在说年轻人虽然生育欲望降低,但是还是在生的。

  总之整个数据是好于预期的,人口数据好于预,对于楼市来说就是个好消息。

  下面我们简单讲2个数据:

  1、居住在城镇的人口为901991162人,占比63.89%

  

此前有分析认为,这个数据说明,我国的城镇化率已经接近国家制定的70%的目标,这之后,城镇化红利就会进入瓶颈期,楼市的黄金期就过去了。

但是,63.89%,只是常住人口的城镇化率,可不是落户的人口。

常住在城市里的不只是上班族,还有农民工、小商贩这些底层人士。居住在城市里的人,只要一天不落户,就无法享受绝大多数的城市配套。比如,最重要的教育资源(学区房)。

此次人口普查,户籍人口的城镇化率只有45.4%。距离70%的城镇化瓶颈期,仍然任重道远。所以,楼市的人口红利还是有的,但是这背后还有一个关键因素,就是居民可支配收入的提升,这个跟我开头说的存量经济下,贫富分化是相关的。只有解决了这个问题,老百姓手里才能有银子买房。

  2、全国流动人口为3.76亿人。与2010年第六次全国人口普查相比,流动人口增加1.54亿人,增长 69.73%。

  

东部地区人口为5.63亿人,占39.93%;中部地区人口为3.65亿人,占25.83%;西部地区人口为3.83亿人,占27.12%;东北地区人口为0.98亿人,占6.98%;

东部地区人口所占比重上升2.15个百分点,中部地区人口所占比重下降0.79个百分点,西部地区人口所占比重上升0.22个百分点,东北地区人口所占比重下降1.20个百分点。

这组数据说明的问题很简单,就是:人口持续持续向东部和东南部地区聚集。

这里我们可以看最新的一个例子:东莞已成为广东第三座人口超千万的城市,常住人口总量达1047万人,在省内仅次于广州(1868万人)和深圳(1756万人)。

东莞的这个数据充分说明了大城市和热点城市的虹吸效应。他们对于人才的吸引能力之强悍,是绝对不能小看的。

难怪去年开始东莞的房价就一路走高,人口是绝对的支撑力。

此外,关注人口流动不能只看跨省数据。

此次普查数据显示,流动人口中,跨省流动人口为1.25亿人,省内流动人口为2.51亿人。

这说明了一个很重要的问题:相比较跨省流动,当下占比更大的是省内流动。

也就是说,中国的人口迁徙,更多是在省内流动,向省会流动。并不是全国的人口都在往北上广深这些大城市跑。

目前已经发布人口普查报告的省份数据显示,2020年几乎所有省会(首府)在该省区的人口占比都较2010年有明显提升:

【广州市】:人口第一大省广东的省会广州市2020年人口1867.66万人,占全广东省总人口的14.82%,2010年这一数字为12.17%。
【南宁市】广西壮族自治区首府南宁市2020年总人口达到874.16万人,占广西人口比重从2010年的14.48%提升到2020年的17.44%。
【昆明市】云南省会昆明市在2020年人口达到846.01万人,占云南省总人口的比重从2010年的13.99%提升到2020年的17.92%。
【海口市】海南省会海口市2020年总人口达到287.34万人,占海南省总人口比从2010年的23.60%提升到2020年的28.50%。

强省会城市,仍然具备极强的人口优势。如果不打造一个强省会,这个省根本就留不住人才,没有办法和北上广深竞争,人口甚至可能会被周边省份虹吸。

其他人口普查的数据我就不过多讲了,之后我们会专门仔细去分析。

  结语

  最后我们还是落脚到资产的配置问题。

  因为小白菜最近发现,身边出现了两种完全不同的声音:

  1、看衰楼市的人很多:房子以后应该会降价吧;

  2、想买房的人很多:现在是不是应该出手了,是不是已经晚了?

  看衰楼市的,想要把手里房子卖掉的人,有两个原因:

  1)担心人口红利消失,未来房子没人接盘;

  2)担心房地产税;

  这两个都是小白菜今天重点讲的内容。我觉得适当减持楼市资产不是完全没有道理,但是具体还要看地理位置,如北京海淀的学区房、上海中心地段的房子,深圳南山区的房子恐怕不应减持。这些地区的红利依然存在。况且北上广深等地有这么多的注册制公司上市,意味着一线城市又产生了很多富豪,富豪的收入增加对当地的房价又有支持作用。

  看涨楼市的,想要着急房子的人,也有两个原因:

  1)房价真的再涨,又开始担心买不起;

  2)担心通货膨胀,现金资产贬值;

  5月1日,中指研究院发布了2021年4月百城价格指数报告:

  报告显示,2021年4月,全国100个城市新建住宅平均价格为15952元/平方米,环比上涨0.23%,涨幅较上月扩大0.03个百分点。从涨跌城市个数看,77个城市环比上涨,20个城市环比下跌,3个城市与上月持平。同比来看,全国100个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨4.05%,涨幅较上月收窄0.02个百分点。

  全国100个城市二手住宅平均价格为15732元/平方米,环比上涨0.50%,涨幅较上月扩大0.06个百分点。从涨跌城市个数看,69个城市环比上涨,28个城市环比下跌,3个城市与上月持平。同比来看,全国100个城市二手住宅平均价格较去年同期上涨3.58%,涨幅较上月扩大0.10个百分点。

  这足以证明大部分城市的房价还是在涨的,这种买房的恐慌感现在依然存在。刚需的决定只需要考虑一个因素,就是你要清楚自己的需求——住。只要明白这个,我不想多说什么。

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