中民投的地产大败局

　　当 巨额、预期之外的债务危机席卷时，再强的企业也经受不住。

　　作为中国唯一一家带有“国字头”背景的民营投资公司，曾经3年时间内资产规模从300亿迅猛扩张到3000亿，中国民生投资股份有限公司（以下简称中民投）在2017年之时风光熠熠，追捧者云集，一度被誉为中国版“大摩”。

　　而如今中民投宛如陷入泥沼的大象，债务悬顶、人事动荡、频繁被列为被执行人，甚至连20亿的债务都还不起。

　　时异事殊，令人唏嘘。

　　5月7日，据中国执行信息公开网显示，中民投被列被执行人，与大连银行陷入借款合同纠纷，执行标的10.95亿元。

　　这已经是近一年来，中民投被执行的第5次，执行金额合计19.93亿元。

　　此外，以中民投为发行主体的存量债有3只，包括”18中民G2”、”18中民G1”、”16民生投资PPN002”，存量债余额超过28亿元。

　　这只是其巨型债务的冰山一角。

　　资料显示，2016年、2017年和2018年9月末，中民投负债总额分别为2004.45亿、2292.47亿和2327.92亿，然而，外界通过公开渠道了解中民投债务的情况也止于此。

　　从2019年开始，中民投一直在变卖优质资产，换取资金回流，来填补这个大坑，而2年的资产重组仍未见曙光。

　　曾经搭建起来的地产帝国，坐拥阳光城、上置集团、亿达中国等一众头部房企，如今只能留下满目疮痍，一地鸡毛。

　　01

　　地产帝国拔地而起

　　在中国企业界，有一件很神奇的事情：不管开始的业务是什么，做着做着几乎都会转型金融或者地产，中民投也未能免俗。

　　李总理签字，国务院批复，59家大型民企发起，500亿元注册资金，首家“中字头”民营大型投资公司…

　　诸多光环加身的中民投在2014年成立，初衷是做产融结合，以金融的方式整合国内三大产能过剩行业，包括钢铁、光伏和船舶，从而构建四大产业平台。

　　经历了2015年的股市、房市双牛后，中民投这艘巨舰的开始偏航，2016-17年几乎把所有的资源用来发展房地产和金融。

　　2015年4月，中民投砸下45亿元巨资投了阳光城，成为其单一最大股东。

　　2016年10月，中民投旗下中民嘉业以14.9亿港元，成为上置集团控股最大股东。

　　2016年11月，中民投旗下中民嘉业斥资逾30亿港元入主亿达中国。

　　仅2016年，其在地产领域投资现金流就高达300多亿，连恒大碧桂园等都望尘莫及。

　　2016年，长期债务资金支撑了中民投资产的继续膨胀。到这年年底的时候，中民投资产规模再次倍增，增长到约2725亿元。

　　这只是辉煌的片刻。

　　2017年，中民投债务结构开始恶化： 总资产结束了跳升，增长了12%，突破3000亿元 ； 短期负债增加了333亿元 ， 这一年资产的膨胀，完全依靠短期负债的支持。

　　短贷长投，顾名思义为短期借款用于长期投资，导致的结果就是短期偿债能力不足，容易发生流动性危机。

　　之后2018年地产和金融市场不佳，遇到去杠杆大环境，再加上银行抽贷，流动性问题难以避免的走向爆发。

　　2019年2月，一宗30亿元债券兑付延期、出现技术性违约，正式将中民投的债务危机揭露给外界。

　　一夜筑成的帝国大厦刹眼间摇摇欲坠。

　　02

　　“断腕”自救的保卫战

　　靠债务杠杆堆砌的繁华，终归是黯然退场。

　　中民投从2018年下半年开始“断臂求生”，包括寻求出售其最优质资产——上海董家渡13、15地块给绿地集团。

　　要知道，这块地是2014年中民投联合上海外滩投资、嘉鹭投资以248.5亿入主黄浦区“小东门街道616、735街坊”地块，溢价率0.2%，楼板价35392元/平，当时这里成为上海总价地王。

　　这笔交易为中民投带来了121亿的巨额现金流入，也正式拉开了其出售资产补充现金流的大幕。

　　中民投大手一挥，把能卖的都卖了。

　　包括转让所持阳光城的股份、将董家渡项目转售绿地、沈阳项目卖给阳光城、物业卖给雅居乐、中民爱普卖给世茂、建筑公司卖给建业。

　　连深圳蛇口的城市更新资产包，几经波折一度流拍，终于在去年一季度溢价处置。

　　截至目前，中民投对外投资中，有“房地产”、“置业”字样的子公司共30家，其中4家已注销。而剩下的26家，中民投持股超过50%的仅有2家公司。

　　地产行业以投入大、重资产、周期长著称，中民投在如此困难之际，抛售优质地产股份已成为弃子保帅的唯一解。

　　而以目前现状来看，抛售地产获得的现金流都难以解渴了。

　　03

　　城门失火殃及鱼池

　　中民投自顾不暇，其核心的两块地产“山芋”也必然遭受到严重波及。

　　一个是持股61.2%的亿达中国，一个是持股79.7%的上置集团。

　　从去年开始，因控股股东的债务危机、前执行董事被拘、债务违约等事项，导致亿达中国若干贷款协议触发事件，需提前偿还的款项超过90亿元。

　　再加上公司经营业绩也稍显乏力，其主营业务为产业园区，这类项目前期资金消耗大、回款周期长，导致资金大量沉淀，资金链出现了严重短缺。

　　其困局直接反映在其去年的财报里。

　　2020年，亿达中国收入为52.04亿元，同比减少14.4%。报告期内，毛利同比下降41.6%至12.45亿元，毛利率为23.9%；归属股东净利润1.73亿元，同比下降61.66%。

　　内忧外患之际，亿达中国只能依靠出售资产“渡劫”。

　　2021年3月，亿达公司披露将旗下物业企业亿达服务所有权益转让给龙湖集团，对价12.73亿元。

　　被卖掉的亿达服务，是目前亿达中国手里为数不多的优质资产，2020年上半年，公司5大业务板块中，物业是唯一收入增长的业务板块。

　　在地产圈今年刮起的“物业上市，发力物业板块”潮流之风下，亿达中国反向操作，忍痛割爱，以此来换取短暂的呼吸权。

　　曾和“万达”齐名，贵为产业园双霸，如今唯恐甩卖不及，令人唏嘘不已。

　　有投资者在公开平台感慨： 那个冬天，如果中民投没有出现，可能亿达中国会过得好一些。

　　04

　　曾经最香 如今无人接盘

　　上置集团与亿达中国的情况有些许不同，但也殊途同归。

　　2015年中民投入主后，连亏14年的上置集团迅速扭亏为盈，且获得了百亿的银行授信。

　　但这一切并未长久。2018年，其净利润开始下滑，2019年公司巨亏22.8亿，股价跌至0.034港元/股，被评级机构评为最易流动性枯竭的房企之一。

　　身为中民投子公司，上置集团也不得不频频将资产放上货架以自救。

　　其中包括以12.85亿的价格向阳光城出售了沈阳项目公司的全部股权；以3176万英镑（约合2.8亿人民币）的价格出让旗下润斯投资51.1%股权及相关贷款，润斯投资持有英国伦敦两项商办物业。

　　卖卖卖，问题是现在上置集团的连卖资产都成问题。

　　上置集团手上的北京资产包股权、上海金心置业45.11%股权，二者一直迟迟无法出手，去年7年中旬，试图出售其在上海唯一一个正在开发的项目——“华府一号”未果，18.2亿元筹集泡汤。

　　可以想象，大东家中民投的资金链危机解决不了，亿达中国、上置集团也就很难走出资金困局，尽早“分手”对于彼此都是解脱。

　　而如今中民投已然把这两家上市公司被摆上货架，看哪家巨头有实力接盘，拖着这个“民营巨舰”艰难前行。

　　去年，中国长城资产宣布与中民投开展合作，将在流动性管理、产业投资、债务重组、资产处置等各方面重整，而媒体把其定调为：

　　积极落实中央支持民营经济政策。

　　这会是一个新篇章的开始吗？