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藏在土拍里的北京楼市真相,有些细思恐极

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  作为一名电竞老女孩,我曾一度沉迷于dota2游戏。

  dota2其实和王者荣耀差不多,都是冲塔类游戏。操作你熟悉的英雄,干掉对方的三座塔,最后推掉基地,就能取得胜利。

  别误会,我不是改行转做电竞解读了。我只是觉得,这次土拍整体看下来,给我的感觉就是冲塔一样的……惨烈

  

  

  冲塔是有讲究的,除了个别发育成大哥的英雄,血足够厚,可以 solo冲塔,大多数是要打配合,要有控制,要有输出,还要有回血回蓝的。

  房企们拿地也是一个道理,除了个别几家有独自solo冲塔的实力(中海、首开、金茂、融创),大部分还是国企/央企+民企这样的两两配合、两三配合,比如于金地+保利+华润这样的铁三角组合。

  总之,比拼的,最核心也是两个方面,一是你的血够不够厚,抗不抗打,就是钱多不多。二是你的回血速度怎么样,也就是现金流。

  所以这次拿地,就是房企们在进行的一次真实的冲塔掉血游戏,大家不是来赚钱的,是来找虐的。

  这种不合常理的找虐行为,导致我对于今后可能发生的一些事情,产生深深的忧虑。

  因为这是有史以来商品房土拍规则最复杂最苛刻的一次。

  最大的震慑来源于不仅限制地价,也限制了将来的售价,基本没有利润而言

  也就是说土拍不会赚钱,房企们现场的每一次举牌,就意味着掉一次血,割一块肉,是真的疼。

  我原来以为大家都会比较谨慎,但 当我看完两天土拍之后我凌乱了,到底是我不明白还是这个世界变化太快,这种热烈的土拍场景,感觉梦回17年了。

  第一天拍12宗地块,只有5宗是现场成交的,剩下的7宗大家抢的头破血流,价格都触及到上限,还要PK最后的高标准建设方案。

  第二天,我原来以为不会特别抢手的丰台张郭庄地块,被疯抢了110轮,拍了一个小时才结束。

  两天下来,29宗地块土拍,有10宗地块都进入到了待定阶段,大家关注的海淀朝阳地块依然不知道最后会被哪家房企拿走。

  敢情土拍是看了个J……寂寞啊

  02

  用一句话形容这次土拍的 体验 —— 事前跃跃欲试,事后索然无味 。

  就为了那十来分钟高举的快感,而不计之后的代价。 真的值得吗?

  为了让大家了解,未来我们可能会面对怎样的严峻形势和局面。

  这里我带大家回顾一下从16年北京房价大涨以来,发生的一些故事。

  第一个故事,叫做「二重奏,主角是HR。

  很少有楼盘,是因为维权出圈的,但HR的楼盘,每一次维权新闻,都能上媒体头条。

  18年的时候,均价9.5万元HR昆仑域项目因为质量差维权,从外立面、园林景观、到精装标准,通通减配。

  HR昆仑域告诉了吃瓜群众一个冷知识:原来央企做的豪宅,质量也可能就是高配版两限房。

  后来,HR昆仑域商品房业主,与两限房业主发生肢体冲突又上了一次热搜。起因是在这样的混居社区里,商品房业主 要用栅栏把商品房、两限房隔离开。

  限价减配、混居社区的两个大雷,都被昆仑域踩到了,导致HR在改善群体的口碑一下子搞崩了,不良印象持续到现在。

  包括这次土拍,粉丝群讨论树村可能被哪家拿到时,大家一致说:除了HR,都可以。

  

  

  第二个故事,叫做「请君入瓮」,故事的主角,是WK。

  还记得16年北京房价大涨,很多房企都看好后市。当时为了遏制住这种火热的市场情况,北京土拍推出首次「竞自持」的规则。

  当土地价格达到上限以后,房企们要竞争自持的商品住房面积,谁自持的占比多地块就给谁。

  请注意,这里自持的比例是不设上限的。

  在其他人认怂的时候,WK非常头铁,用炸碉堡的英勇姿势拿下了海淀永丰两宗地,也就是后来的WK翡翠书院。

  这两宗地,100%自持。

  股吧的老哥们常年在社区念叨人生有四大傻:炒股炒成股东,炒房炒成房东,泡妞泡成老公,练功练成自宫。

  但是WK的事迹证明,人生还有第五大傻: 拍地套成房东。

  后来有人为WK算了一笔账:

  算上地价成本, WK 在这两宗地上沉淀的资金大约有160亿元。 即使在理想状态下也需要30年以上的时间才具有回本运营能力,项目实际回报率在2%-3%之间。

  也就是这一个头铁的举动,导致WK资金周转困难,今后几年在北京市场都很少拿地。

  WK为什么会犯这样的错误,本质还是太过于乐观,还在幻想未来可以取消自持政策,放开销售。

  WK在这一次土拍中,狠狠的摔了一脚,而且现在都还没站起来。

  第三个故事,叫做「跌落神坛,故事的主角,是TH。

  故事的背景是17年年初开始加强调控,北京 房地产市场进入 限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”时代。

  这让前期拿了很多地王,疯狂上杠杆的TH很难受。又赶上TH正要冲刺2000亿规模的关键时期。

  19年,黄QS在通州搞了一次媒体见面会,当时有人问,买了TH北京院子,会不会烂尾。

  黄QS拿出了限价红利的说辞——

  “北京院子二期的周边地价已经达到7万的水平。但因为北京院子限价,只能卖6.8-6.9万元的价格”。

  “买到就是赚到”。

  后面的故事大家都知道了,TH 现金流 直接断裂。北京院子二期烂尾,500多户业主们因为维权,被折腾的心力交瘁。

  

  

  以上三家,曾经都是非常优秀的房企,但不管是央企还是地产行业老大哥,乃至优秀的民营企业代表,都在这一时间段不同程度的翻了车。

  03

  我上面举的三个例子,并不是偶然,而是都具有一定代表性。

  因为翻车的理由,和这次土拍需要注意的地方,都能对应的上——

  首先是来自品质的担忧:

  当利润空间已经没有,甚至要赔钱做项目的时候,楼盘的品质如何保证? 哪怕是最后高标准商品住宅建设方案通过,房企能够 严格执行吗?

  其次是,关于配建住房面积的部分。

  虽然限制了配建规模的上限,不至于像WK那样出现100%自持的极端情况。但也极度考验产品的运营规划能力。这两年混居产品业主大战的矛盾不断,以后面世的新盘,如何减免这方面的矛盾?

  最后,更为担忧的一点是,虽然商品房限价,对于买家来说,确实是红利。

  但如果买的是楼盘,操盘房企是比较激进的风格,踩中“三道融资红线”,或者本身正在处于冲刺规模关键时期的房企,会不会有烂尾风险

  有人说房地产是周期性行业,其实是没错的。

  在过去十多年里,房企们逆周期拿地,逆周期上杠杆,通过捂盘惜售、违规预售,甚至捆绑仓储、车位等方式,回笼了现金流。

  这样的经验,在全国许多城市,都得到了复制。

  但很多人不知道,北京已经是独立于房地产周期之外的黑洞城市。在其他城市可以的方式,北京不行。

  从一位权威人士说出“房住不炒”的时候,北京市场已经发生了永久性的变化。

  去年深圳、上海房价大涨,很多外地投资客,包括自媒体乐观的认为,北京也会涨。

  他们想要来北京寻找机会的时候,撞上了北京对于经营抵押贷的严厉突击检查。

  而这一次,在北京土拍之前 ,以广州、重庆、杭州、无锡为首的土拍,都呈现出火爆的局面,比如杭州32宗土地无一流拍,24宗地块超过30%溢价封顶,比如重庆最高溢价率接近130%。

  很多人依然认为,北京土拍也会呈现火热的局面,结果没想到, 北京土拍的 溢价率早就被提前 锁定——区间在2.5%到15%不等,平均来算大概是7%

  如果房企们看不到庙堂之上雷霆万钧的手段,无法深刻理解“房住不炒”的政策定性,那么在北京拿地,大概率是要吃大亏的。

  04

  这次土拍,还有吊诡的地方是:中部房企的猛烈冲刺,国企、本地房企的谨慎小心,形成了鲜明对比。

  像天时汤山这类规模不大的房企,重新在昌平补仓 ;

  以环京、天津市场为主的中冶也回归北京。

  最吸引眼球的,来自深圳的卓越,拿到了4宗地,无论是拿地总价还是面积,都成为这次土拍的第一。

  一脚踢下三年来占据榜首的首开。

  (首开这次拿的,除了一个共有产权地块,其余三块基本都是冷门地块——首开表现出了比较克制的态度)

  但是卓越在拿地以后,深陷退地传闻。尽管后来辟谣,但这样的传闻也不是空穴来风。

  按照计划,卓越决定在未来的两三年内冲刺行业top20——去年卓越全口径销售额是994亿,而第20 名的中梁销售额是 1688亿,一对比你就知道卓越距离目标差距有多大了。

  所以这样的战略目标下,卓越的风格一定是激进的, 高杠杆+高周转的模式,卓越注定了会非常缺钱。

  很多想要在昌平买房的粉丝们,已经提前开始担心卓越的现金流问题。

  和卓越明显相反的是中海。

  中海在北京市场的地位,从产品力来说,应该是第一。他的神户型标签已经深入人心了。更何况中海作为央企,融资成本不会太高。

  但中海居然一块地也没拍到。

  事后我问了中海的朋友,他说,是真心想拿,但市场太不冷静了。

  

  

  可能在土拍现场,中海的朋友和卓越的朋友擦肩而过,看了彼此一眼,都觉得对方可怜。

  甲之蜜糖,乙之砒霜。

  我很想知道,接下来的日子里,那些激进拿地的房企,会是什么样的表现。

  我更想知道,高价买房的普通人,真正交付的时候,会是什么心情。

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