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2.5万跌至0.8万,“百强县”房价下降68%,购房者:太盲目且自信

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  自1998年房改以来,我国房地产市场出现了巨大变化,全国平均房价从不到2000元/平飙升至9980元/平,人均居住面积从10.3平米增加到接近40平米。要说哪些城市房价上涨最快,当然是4个一线城市了,其中广州从4000元/㎡上涨至32000元/㎡,上海从3000元/㎡上涨至53000元/㎡,北京从2000元/㎡上涨至62000元/㎡,深圳从2000元/㎡上升至65000元/㎡。其房价上涨速度自然也吸引了大量投资者与炒房客,不过由于核心地段房价过高,因此越来越多的投资者开始向周边地区、环京地段投资。

  说到这里,不得不提这样一座城市:香河。前不久,香河因为其房价走势成为楼市热点。根据《中国证券报》报道,北京周边香河一处房产的价格过去曾高达2.5万元/平方米,但4年过去如今下跌了2/3,现在均价只有8000元/平方米,并且买房还赠送停车位。香河县地处华北平原北部,四面与京津接壤,素有“京畿明珠”之美誉,全国一千八百余个县城中,曾获得“综合实力百强县”的称号,如今房价下跌68%,并且无人愿意接盘,这是什么原因呢?

  

  要回答这个问题,首先我们需要了解香河这个城市的房价是如何涨起来的。相关数据显示,2013年年初,香河平均房价为5500元/平方米,随着“北漂”的加入以及投资者炒房客的入场,香河的房价开启了上涨之路,2016年底香河的房价已经达到了16680元/平方米,2017年房价突破2万元大关,最高点达到2.5万元/平方米。与此同时,由于房价投机性太强,过高的房价导致一系列问题的出现,因此2016年底国家正式提出“房住不炒”理念,全国各地开始积极配合楼市调控,2017年调控效果显现,购房门槛提升,因此香河的房价同样受到了影响,开始持续下跌,如今已经下跌到了8000元/平方米。

  事实上,除了香河以外,许多环京区域城市都出现了这种情况,比如燕郊、大厂、涿州、固安等城市。房价短期内上涨幅度明显,吸引了很多投资者炒房客。他们普遍认为未来燕郊房价能涨到6万元/平方米,而香河、大厂、涿州、固安等城市能涨到4万元以上,2017年的时候,燕郊房价同样达到了峰值,新房普遍超过了4万元。但事与愿违,随着楼市调控不断收紧,这些城市房价都受到了影响出现下跌,燕郊房价也从4万元/平方米下跌至了2万元左右。

  

  经过4年时间,香河的房价从5500元涨至2.5万元,又经过4年时间,房价从2.5万元跌回1万以下。通过香河等城市的房价变化,我们不难得出以下两个结论:

  1、永远不要质疑“楼市调控”的威力

  正如上文所说,“房住不炒”是2016年底提出来的,不少人都在说:如今楼市调控已经过去4年,整体房价却还在上涨,说明调控并不能有效消除房产泡沫。但事实真是如此吗?显然不是,过去房价大涨的时候,每年涨幅都超过了10%,很多城市的房价每个月都有很大变化,但自调控收紧后,房价大涨的趋势立刻被遏制,整体涨幅从两位数回归个位数,自2018年起,涨幅在逐年收缩。对于炒房客和投资者而言,涨幅收缩直接等于利润空间不断减小,当减少到一定程度时,炒房投资就无法赚钱了。

  再来看看今年的楼市变化,根据中国房价行情网发布的数据来看,全国纳入统计310余个城市中,1月房价下跌的城市有104座,2月房价下跌的城市有115座,3月房价下跌的城市有168座,4月房价下跌的城市有145座。能够很明显地感受到房价下跌城市数量正在整体增加。与此同时,今年楼市还出台了两项全方面调控政策,其一是“三道红线”的生效,限制了开发商的负债比例,迫使负债过高的房企降价抛售,其二是“限贷令”,增加了银行房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限,限制了楼市资金注水口。整体房价依旧在上涨的原因主要是一线城市以及热点城市的房价上涨拉动了整体房价升高。

  

  2、偏远城市房价泡沫不一定小,且更容易受到影响

  之前已经提到过,由于核心城市房价过高,不少炒房客将投资目标转移到了偏远城市上,导致如今很多三四线城市以及小县城出现大量空置房,由于早期房价不高,因此房价很容易被抬上去。但随着楼市调控的不断收紧,购房门槛提高,炒房客利润降低,因此越来越多的炒房客正退出市场,由于这类偏远城市房价抗跌性比较差,相关资源配置不齐全,因此房价很容易跌落。

  正如独立经济学家马光远说的一样:房价高的城市不代表房价不会继续涨,房价低的城市不代表泡沫一定小。去年底社科院发表的《中国住房发展报告(2020-2021)》中,同样提到了4类风险区域:城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。

  

  最后一个问题:香河等城市房价大跌,今年是入手好时机吗?对于投资者来说,显然这类城市已经没有投资价值,不仅如此目前任何一个城市炒房都存在一定风险,在各种调控措施下,炒房显然已经成为高危行业。对于刚需来说,虽然目前香河房价还没有回归到2013年的水平,但近几年物价上涨以及通胀关系等因素,如今的房价已基本上达到比较低的水平,未来大跌可能性不大,如果手头资金比较紧张,选择一个房价低一些的城市也不是不行,如果资金实力允许,最好还是选择核心城市而非偏远地区城市。

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