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由29宗地块看下半年北京楼市:主力房价破6万,还是“混居”

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  太刺激了!!!

  这两天,北京轰轰烈烈的土拍总算落下了帷幕。虽说仍有10宗地块归属成谜,但基本信息已经尘埃落定。

  而从最后一宗地落槌开始,了解这29宗地块,就成为了每一个买房人都躲不开的功课。

  因为这29宗地块既透露了政府的期许,也代表着开发商真金白银的选择,更是买房人抉择的开端。如无意外,它们将会很快接档新房市场,成为下半年买房不容忽视的一股力量。

  睿智的买房人,会有一万个理由关注、了解这场土拍及这29宗地块。


  01

  真金白银投出来的最具价值8宗地

  开发商已经用真金白银为我们投出了最具价值的8宗地块,那就是:海淀树村2宗地块、朝阳王四营3宗地块、朝阳崔各庄1宗地块、朝阳豆各庄1宗地以及副中心0302街区1宗地块。

  这8宗地块的共同之处是:地价全部顶到了上限,配建的公租房面积或者政府所占产权份额全部达到了上限,触限之后8宗地块全部转为竞高标准建设方案阶段,花落谁家成为了未知数。

  能让开发商撕得头破血流,除了算得过来账之外,与地块本身的位置以及将来的价值密不可分。所以,这8宗地块的动向值得在下半年重点关注:

  海淀树村地块自不必多言,隔着一条北五环就是圆明园,周边有清华、北大、北京体育大学等多所名校,上地实验小学、北京一零一中也在附近。附近的二手房卖到了10万,而海淀树村因为政府占了20%的产权份额,所以价格只有8.96万/平米。这是一个闭着眼也要买的楼盘,唯一的烦恼就是你将来真不一定能买到。


  朝阳王四营三宗地块位于东五环内,7号线焦化厂站北侧,是三宗临铁盘。朝阳上次供应的五环内项目还是北京壹号院和壹亮马,都是豪宅产品。

  不过王四营三宗地块不仅有最高指导价格的限制(7.1万/平米),而且还有套内7090限制,将来主力产品大概率会在100平米左右,适合朝阳刚需及刚改型买房人。假设这三宗地块将来主力户型在110平米左右,那么王四营三宗地未来预计将提供约2500套房源,如此大体量的供应,不愁买不到,整个片区的城市界面,相信也会借此有所改善。


  崔各庄南皋村地块30-L06地块,又是一个政府帮你“打折”的项目。原本指导价格是8.8万/平米,但因为政府占了20%产权,所以实际销售价格只有7万/平米。这个地块位于南皋村的棚改范围内,东边挨着金盏,西边就是望京,周边还有大面积的公园环绕,又是一个位置不错的选择。


  朝阳的豆各庄地块,也是一个临铁盘,东北侧200米是地铁7号线黄厂站,东南侧是马家湾湿地公园。整个片区已经多年没有新房供应,按照豆各庄6.3万/平米的指导价格以及其将来八折售房的情况来看,整个新房将来的价格预计将在5万/平米。与隔壁二手房富力又一城价格相差无几。


  副中心的地块位于五环-六环之间,与地铁八通线九棵树站直线距离不足1.5公里,周边多是成熟的社区,生活配套也很完善。但是通州的房子一直都有双重的限制,至今也没有放松的迹象。哪怕你笃定了这里未来发展不差,但房票不放开,说什么都是白搭。


  02

  北京下半年主流购房门槛提升至6万+

  发现一个有意思的现象,这29宗地块价格明牌局的情况下,楼市的情绪,其实并不稳定,持币观望的买房人反而更加焦躁。

  这批新鲜出炉的地块,呈现两个极端的趋势:

  其一,位置比较好的地段,政府将价格摁得死死的,8万多的树村,7万的王四营就是最好的课代表;而郊区房价,也就是我们通常所提的刚需盘,限制却比较松,溢价率可以有15%、20%、25%。最高指导价格也比该区域存量房源高出不少,给足了溢价空间。

  当五环沿线的存量新房,还在5万+这个档次徘徊的时候,三个最容易为上涨买单的区域昌平、通州以及旧宫等,扛起了6万+的大旗。价格还在5万左右徘徊的,只有大兴了。

  雪上加霜的是,在价格抬升之外,面积的限制也在悄然放开。

  以前的“套型7090”变成了现在的“套内7090”,换了一个字,买房的门槛可能提升几十万甚至上百万。

  套型建筑面积90㎡以下,开发商大概率做89㎡三居;“套内”以后,按照得房率80%反推,建面可以做到112平,得房率75%就是120平。差别之大,触目惊心。

  拉低豪宅及改善的价格,做大刚需的溢价空间,这是一个让人看不懂的操作,但并不妨碍让你明白:北京刚需的买房门槛又提高了。

  03

  低溢价率背后,混居、产权不完整

  价格之外,还有一个极为不寻常的数据,那就是溢价率。

  这是一场堪称魔幻的土拍:各大本地、外地开发商拼得头破血流,22宗地块顶破价格上限,10宗地块进入竞高标准建设方案阶段,结果需10-15个工作日才能揭晓。每一个现象无不在诉说着这场土拍的激烈程度,每一个信号都撩拨着买房人的神经。

  然而,细算一下溢价率,才7%!

  这场是一场被人为做低的溢价,低溢价率的背后是大量“公租房”的配建,是比例高达13%-20%的政府产权份额。细数一下这29宗地块,真正没有公租房配建或者政府产权的,只有9宗,占比仅为30%,低到了尘埃里。

  更为关键的是,商品房和公租房要建设在一起,开发商不能以任何形式进行分割。换而言之,这批配建的公租房是要完完全全扎根到商品房小区内部的。虽说这批公租房都是向周边符合要求的工作人群配租,与以往以低收入为主的人群不同。但“混居”就是“混居”,人员素质不同是必然的,流动性的增加也带来了未来居住的不确定性。

  共有商品房这个新物种也充满了不确定性,这类房子是会因为可以“打折”而更受欢迎,还是因为产权不完整而被唾弃,目前来看都是未知数。

  低溢价,将这些潜在的隐忧留给了未来。

  04

  退地风波背后,是算不过来的账

  土拍之后有两个很有意思的信号:

  其一,报名阶段气势汹汹的中海,迄今为止尚未拿到一宗地块;

  其二,一口气拿下三宗地块的卓越,传出了退地消息。

  两者看似毫无关系,但内在又有着千丝万缕的联系。中海是一家对风险管控极为严格的公司,虽然中海的资金成本很低,但是地块利润要求却很高,这些地块利润达不到要求,所以很多跟到一半就放弃了。而卓越退地风波背后,也是如此。集中全国多地分公司的资金,在北京拿着明显不赚钱的项目,去和环伺周边的融创、中海血拼,赢面并不大。

  北京“限地价、限售价”的明牌玩法,以及“竞配建、竞政府持有产权比例、竞高标准建设方案”的多重叠加规则,平抑了地价,预期了房价,却也让开发商的账本比以往更难算了。

  在开发商利润没有保证的情况下,谁又来保证将来房子的质量?

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