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广州楼市现状:有钱人住金融城,没钱人住黄埔

广州黄埔3地实行封闭封控管理

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  我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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  提问:请问雕叔,纯投资,金融城、鱼珠、科学城怎么选?

  回答:最好具体到楼盘吧,以及总价多少,比如总价300万左右,那么不好意思金融城、鱼珠的选择很小,比如总价600-700万以上,那么几乎金融城是唯一的选择,所以还是尽量把约束条件列出来: 1、总价预算 2、对房间数的要求 3、对楼龄的要求 4、是否需要学位 5、持有周期 结论:任何一笔投资都是有限制条件的,最终的选择无非是在几个约束条件之下的最优解,呵呵,希望能理解

  提问:雕叔,首付预算80左右。总预算想控制在300以下。目光目前放在老黄埔,以5年期投资目的,比较纠结是选择金碧或者丰逸尚居,还是选择万科城市花园或者黄埔雅苑

  回答:首先恭喜你的是,300万总价以内总价选择老黄埔是极其明智的,因为这个总价范围最适合的区域就是老黄埔 1、地铁因素:丰逸尚居、万科城市花园离文冲站比较近,距离分别为550米和280米,算是地铁盘;金碧领袖和黄埔雅苑离地铁较远,分别为到裕丰围的1.5公里,以及大沙东的800米,地铁因素当中万科、丰易尚居胜出 2、产品方面:金碧领袖、万科城市花园胜出,黄埔雅苑二期产品尚可,一期产品就不太行了,丰易尚居因为是小开发商,在户型产品、公共空间打造上却是不太行 3、学位因素:万科城市花园——石化小学、万科城市花园小学,黄埔雅苑——文冲小学,丰壹尚居——文冲小学,金碧领袖——怡园小学,金碧领袖最好 4、开发商知名程度:肯定万科、金碧领袖占优了 5、价格优势和杠杆:金碧领袖最贵,其次是万科城市花园,后面是黄埔雅苑、丰逸尚居,杠杆来看,万科+黄埔雅苑最好,丰逸尚居次之,金碧领袖最后 雕叔的结论就是:如果纯投资,这四个小区非要排序的话,应该是:万科、黄埔雅苑、金碧领袖、丰壹尚居,不考虑房源本身的笋度的话

  提问:雕叔好,个人情况是学校集体户,首房首贷,现金80万,总价预算250万,打算先用来投资,4年内没有自住需求。在考虑您推荐的金碧世纪65平南向两房或东荟城北向76平两房。金碧世纪交通好,城市界面短时间内会有较大变化,但是4年后就已经是接近20年的老房子了,可能不好出手。东荟城楼龄较新,科城环境较好,学位也不错,面向的客户群体比较明确,科城的本地工作人员,但是区域发展上限可能不如鱼珠。想听听您的看法,哪个区域更好一些,谢谢。

  回答:论区域肯定是鱼珠碾压科学城一头的毫无疑问。为什么金碧楼龄都15年楼龄了还这么多人去买每年?难道大家不会考虑到这个楼龄这个问题嘛?其实没得选,因为市区已经进入存量房竞争的时代。也就是说,市区2手房都是一堆15年楼龄左右的房子在竞争,所以最后还是只能看地段。当然东荟城也不错,你买到这两个都不会错,就是看你最后是挣100万还是70万而已。 另外你有80万首付,因为金碧现在还是有点杠杠的,也就是做一点gpgd,也不至于只买到65平。多跑跑金碧看看,你会有新的发现。

  提问:雕叔,黄埔放松,公司大领导可以买房了,让我帮去看看。请教雕叔,ceo盘看哪里?别墅或者大平层,对环境要求相对高点,感谢雕叔!

  回答:是仅限于黄埔,还是全广州? 黄埔范围:中冶逸璟台、天健天玺、龙湖云峰原著 广州范围:汇悦台、凯旋3期、龙湖天奕、佳兆业天御、二沙岛别墅、保利天悦、天誉半岛、海珠半岛3期、星河湾海逸半岛

  提问:雕叔,你好!看了你最新的文章,已有欧泊的情况下还要追伯利山吗?预算400万,本来想上黄埔花园的,奈何业主太硬了,不想受这气啊

  回答:有房票就不用追黄埔,那边找笋盘更多需要技术跟耐心 你在万博有房,那就不用再追佰利山了,一个版块拥有一套就好了,不建议把鸡蛋放在同一个篮子上。 去海珠看看,目前来说海珠的性价比是真的高,业主好说话,价格又公道,配套也齐全,所见即是所得

  提问:最近看南沙的房子,有一个南沙明珠花园,大概93年的房子,均价在1.1左右。对比附近的房子,美福花园1.4,物业感觉和明珠花园差不多。马路对面是海棠花园,2000年左右的房子,均价1.4到1.5万。挨着美福花园的是海宸逸品,以前的酒店,现在更改为住宅,新装修出售,均价1.9到2.0。 按照现在市场行情,明珠花园的房子有没有入手的价值。

  回答:明珠花园、美福花园、海棠花园、海宸逸品(单体楼),这几个“小不点”都位于进港大道两侧,在南沙碧桂园、碧桂园蜜柚附近,单价1.4-1.5价格还可以了,自住的话没问题

  提问:老师您好!我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房,总价450万左右,但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右,上班居住在福田。从投资的角度,请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动?

  回答:颐安都会这个盘,已经有三拨人来问了,有投资有刚需,所以我说说我的个人看法,并不都是对你这个提问的。 首先,这个盘是没什么问题的,坐拥龙岗最核心的地段,最好的人文环境,最便利的交通。未来多条地铁交汇,旁边商业举步可达,学校虽然不会加分,但是也不会减分,大运为龙岗体制内人群竞相购置之地,生源肯定没有问题。 第二,有这么一句鸡汤,身边有些人看似走在你的前面,也有些人走在后面,但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE,我们都在自己的时区里成长,是不是有点像我们的房价呢?壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳,今时今日它的房价已经起来了,而且涨得毫不输人。太古城涨的时候,华润城还是个小弟,而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候,宝中表现还差强人意,如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候,上塘的500万也不知不觉变600万了,所以其实我们需要甄别的是产品坑,一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上,放在一个五年的周期里,大部分的房子,价格差并没有那么大,所以第二句鸡汤要来了,成年人,买定离手,落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的,一双鞋子我们穿得越舒服,我们越能走更远的路,房子亦是如此。你错在买的房子不适合你,福田上班,年薪近百万,怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期,关键是有的人不适合在长周期里静候,比如有强大现金流的你,比如收入后劲很足的年轻人,没两年就有置换大房子好房子的需求和能力,而有的人则适合买个好产品,三房次新地铁口长持,因为他想耐不住寂寞也不行,因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑,而很多人没有。 最后这个价格买在2018年,有点贵了,而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘,现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子,这需要我们有很好的房感,对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓,需要进一步结合你们的资金情况,欢迎疫情后和我们面聊。

  提问:雕叔好,请问保利学府里后续潜力如何?预计长持5年,包括了所有费用后,南向3房2卫望花园4.9的单价值得入吗?自住为主,打算5年后小孩读书再买个华景1房

  回答:包了所有费用4.9万的单价,显然里面是包含了增值税,南向单位勉强买的过吧,至于后续5年后再买入学位房,属于比较久远的事,可以不用这么早去规划

  提问:雕叔好!海珠一方雅居,南向,62方,280万。昌岗东学位,双地铁,自住兼投资。是否值得入手?房产证写2000年,在线等雕叔回复[呲牙]

  回答:投资属性一般般,这个单价有点高,你是倾向于自住的话买也没问题 昌岗东学位不算太好的学位,4.5这个单价金融城都有得挑了,增量会好很多 如果买的话,非天地楼建议再压个10万

  提问:雕叔,请问:广州户口,单身,有一套盈彩美居两房,手上有现金,现可置换市区总预算800左右的房子,或者继续持有盈彩美居,再在黄埔购一小三房,从兼顾投资保值角度,请问该如何操作较好?(暂无学位 通勤等问题)谢谢!

  回答:置换去市区买800万的房子 可以先买,后卖 盈彩越往后卖越值钱,而且很好出,但是盈彩不适合2房,3房更好 去市中心买800万,越快越好。 同步进行 黄埔就别去了,贵了很多了

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