深圳楼市：学位自住请关注这几个板块

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具体买房问题请私信提问

问：福田百花片区有一套学位房，目前想置换升值潜力比较大一点的又可以居住的房子，福田和南山片区，总价在1500万左右的有哪些楼盘可选

答：你好，投资考虑有以下2种思路： 1.保险点买深圳湾。 2.进取点买蛇口。 可以考虑的参考选筹： 【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾） 【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾） 新盘关注华润城

问：五哥，你好，想买套豪宅，想知道香蜜湖片区、蛇口片区、深圳湾片区这三个片区的豪宅该如何选择呢？

五哥：你好，香蜜湖、蛇口、深圳湾这三片深圳富豪区，虽然目前都是处于同一水平，但日后的城市发展也将会改变这几个地方的发展轨迹。深圳湾作为最贵的片区之一，目前房价处于上升期，这里的房价有一部分是对未来的投资，随着各类规划落地，上涨幅度将会逐渐放缓，回到合适的水平；蛇口片区近几年房价比较稳定，如果没有外来因素的影响，价格将会继续保持；香蜜湖作为最老的豪宅区，虽然一直没有太大的变化，但极具优势的区位配套也让这里的房价稳步上升，目前周围的旧改项目开始启动，这将会给香蜜湖片区带来极大的变化；其次，从发展来看，目前注入深圳湾的12家企业都陆续启动，片区发展很快，但如果想要保持这样的发展速度，还需要更多利好的支撑；蛇口片区发展一直比较平稳，这里土地面积有限，随着几个热度高的项目入市，供应逐渐下滑，不过今年有一个较大的旧改项目，预计两年后可以承担起蛇口片区的供应任务；很多年没有变化的香蜜湖最近开启了很多新的项目，片区规划提速，进入“重生”阶段。这三个片区的最佳选择详见内部分享。

问：五哥，你好，本人在深圳从事金融行业，年底分红有些奖金，打算用这些钱和一些存款在深圳买第二套投资，预算在1500万左右，也咨询了一些相关朋友，说是深圳西部买房比较火热，想请教一下，因为本身从事行业的敏感性，太过火热会不会后面迎来下跌，现在深圳西部买房投资的话，会不会站岗，合不合适呢？有什么推荐的吗？

五哥：你好，深圳西部买房热现在要不要买可以从多方面开看，首先，深圳拥有丰富的产业资源，主力集中在西部，因此热不热都可以进场，是顺势而为，无论自住或是投资，都需要综合地段配套、楼盘品质、户型、学位和职住时效这五个维度。买房实际上买的是效率，基于这一点，西部的房产升值效率高于东部。如果预算在1400w左右，可以选择宝中、前海、深圳湾、后海以及科技园这些板块，纵向来看，可以看新盘、次新盘；横向来看，学位房可以优先考虑大三房，非学位房可以优先关注五年内建成的新盘或次新盘。深圳买房建议，详见公众号内部分享。

问：五哥，可否分析一下深圳碧海是否适合投资+自住？谢谢～

答：碧海还不错碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中一到两个档次，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海；但由于碧海片区已经大体建设完成，而宝安中心还有大片的空地以及欢乐海岸2.0规划，因此未来碧海和宝安中心的差距会进一步拉大；至于很多人关心的飞机噪音的问题，其实对于小白领来说是可以完全可以接受的，不构成折价因素；但如果未来房价再上涨50%，碧海就需要改变定位服务于低端金领的改善需求，对于挑剔的金领来说，飞机噪音可能会带来一定的折价；因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海；还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金必定会迎来大涨。投资回报率最大的楼盘，详见公众号内部分享。

问：五哥你好，我有一套松岗的房子刚刚卖掉，好难卖。准备入手了一套富通城4期的78.8的2房，带大入户的可以改3房，主卧出阳台，680万，加上税费接近9万一平，每个月的月供2.5万左右，很焦虑，都说碧海已经是到顶了，后面几年大概率横盘，月供压力也很大。碧海700万以下想买个3房好难啊！这个盘值得买吗？

答：你大概率是刚需置换，要不不会买到松岗去，也不会想到换富通城来。 首先，自住横盘也要买，安居了才好乐业。因为路径依赖，因为惯性使然，我们很多人是离不开这个城市的，所以无论多贵，对自己狠点，只要够得着，咬紧牙上车。 第二，富通城在碧海，就好比桂芳园在布吉，桃源村在南山，桃源居在固戍，中海康城在龙岗——刚需聚集超级大盘，总觉得不是那么有归属感，总让人想逃离，并不是很适合改善，尤其这种客厅不出阳台会住的很憋屈，不太知道你们的具体情况，不确定是否还有更好选择。