GDP媲美舟山，诸暨房价沉寂日久终飙升，这只是迟来的“补涨”？

“出来时好好的，现在回不去了。”

用这句网络流行语来形容，在杭打拼的浙江县市人的心情，似乎再合适不过了。

没办法，随着热点城市调控的持续加码，楼市热度正传导至二三四线城市。尤其杭州，买房之路越走越窄（新房难买、二手价高），导致不少热钱（房企、投资客），涌向下属或周边县市。

“大城市高不可攀，回乡寻找舒适的生活！”这种美好愿景，也渐成“镜中花、水中月”。

与一两年前相比，嘉兴（市区、海宁）、绍兴（柯桥、上虞、诸暨）、湖州（市区、德清）和金华（市区、义乌）等地的房价，又上了几个台阶。

据中国房地产业协会4月最新数据，杭州所有地级市全部进入全国房价50强。

市场到底热到什么程度了？

今天推出首篇，让我们走进诸暨。

01

老蔡，诸暨本地人，杭州读的大学。

家住诸暨市西北向的陶朱街道，沪昆高速以西，直线距市政府约8公里、诸暨高铁站约3公里。方位上，类似于杭州的三墩北。

大学毕业后，老蔡直接回了老家。由于家里有5层超大自建房，离市区又近，几乎没动过买房念头。

但因为小孩读书，他却无意间成了诸暨楼市崛起的见证者。

2018年，老蔡以100万出头的总价，入手了市中心一套金荷嘉园的96㎡毛坯小户型。作为房龄十几年的老小区，1万出头的单价，在当时不可谓不高。

不过，为了孩子步行就能读上“全市最好”的荷花小学，老蔡毫无怨言。

这之后，老蔡的居住轨迹发生了大变化。周日到周四晚上，陪孩子住金荷嘉园，周五和周六则接回陶朱街道的自建房。

原以为，生活就这样波澜不惊了。可最近一年，业主群中关于金荷嘉园的讨论，越来越多。

不是因为小孩读书，而是房价出现了持续上涨。

今年初，老蔡的一个亲戚，想在市区买套房，于是推荐了一套金荷嘉园新挂牌的84㎡，报价140万。结果，来不及考虑，就被人买走了。

3月12日，高价成交的一套法拍房，94㎡毛坯总价163万，又让小区上了诸暨热搜。

就在前两天，老蔡去楼下的中介门店转了转，更让他心情大好。“你这套房装修过的，现在可以挂195万，不含税。”

02

如果说金荷嘉园是无意之举，那么老蔡去年底的投资行为，完全可以说是“形势所迫”。

2020年底，老蔡东拼西凑，整了个首付，以总价145万买入了城西新盘——祥生铂悦湾的一套105㎡中间套高层（极简装修，强化地板+白墙），单价近1.4万/㎡。

“身边人都在买，包括2个堂兄弟借钱也要买，不买感觉不行啊。”老蔡说。

之所选择这个盘，一是因为城西有高铁有宝龙广场（在建），觉得前景不错，离家也近；二是跟地产公司有人脉，可以打点折扣。

于是，老蔡就这样“草率”地再次上车了。

不过，从春节后行情看，老蔡似乎又押对宝了。几天前，我实地到访售楼处，发现这个约14.6万㎡的规模小区，销售已近收官阶段。

新近推出的17号楼，均价约18500元/㎡。“3月到现在，涨了3000多元。”销售表示自己也入手了2套。

而且，去年底十几万一个的车位，现在要卖二十几万，言语间还暗示要搭售。

从探访情况看，春节后的诸暨完全是普涨现象。城南新盘中南祥生宸光集，4月首开4幢高层，均价1万5-1万6，全部售罄,。

市区东南角的祥生蓝光白马郡，已经靠近诸永高速。去年底1万3，现在1万6，还要同时购买车位。

房价上涨的背后，是成交量的直线上升。

2020年，诸暨商品房住宅成交15878套，创近5年新高。2021年势头仍不减，一季度成交4257套，创近6年同期新高。

二手房也不甘示弱，一季度成交2492套，环比去年同期增长168.5%，仅3月就成交1185套。

需求猛增，供应却不足，一度导致诸暨进入“房荒”局面。

03 诸暨这轮量价齐升，主要原因是地价持续攀升。

去年诸暨总共出让27宗涉宅地，成交金额104.8亿元。火热这两个字，从年初贯穿年末。

2020年5月，金昌房产首次进入诸暨，竞得暨阳街道应山村地块，8930元/㎡的楼面价，创造了诸暨新高。

7月，绍兴土拍新政出台，涉宅地块需采取“竞价+竞配建”的方式。

但诸暨似乎完全不受影响。9月，山东高创置业经162轮激烈角逐，以总价97743万元拿下西施故里旁宅地，楼面价达9849元/㎡。

同月，诸暨祥鑫企业竞得的望云路50号地块，首次达到配建环节。

纪录还在不断被刷新！

11月，建发竞得的苎萝东路与环城东路交叉口西南侧地块，楼面价10666 元/㎡，配建3100㎡。12月29日，诸暨浣江国际商贸城，让城南商贸城板块地价首次破万。

2021年，因为春节短暂沉寂的土拍，继续升温。

2月7日，诸暨老大哥祥生经532轮竞价，以14.25亿元，竞得城西约33万㎡商住地（要求极复杂，须建设篮球中心项目等），且配建约5.2万㎡。

4月7日，融创夺得城北西湖小学旁宅地，楼面价12880元/㎡+配建26250㎡。

4月14日，诸暨地价纪录再度被刷新。城东1宗容积率1.02的低密宅地，以封顶价20899元/㎡+配建1600㎡成交。

拍地还在继续，不知道，还会出现怎样的火热场面？

04 诸暨独特的“拆迁房票”，也是楼市一大助力。

拆迁对楼市的作用，无需多说了吧。以杭州为例，过去几年，大规模的城中村征迁，为楼市输送了难以估量的强劲购买力。

诸暨的征收补偿政策，虽然绝对值没杭州高，但在支持楼市层面，绝对有过之而无不及。

2014年，诸暨创造性地推出了“拆迁房票”（可购房凭证）。房票上清晰列明了安置面积、优惠价格及总的结算价格，一张房票相当于一笔定额购房款。

拆迁户手持房票，可以在诸暨规定楼盘中，自主选房，但使用期限一般不超过6个月。

在规定区域内购买商品房安置的，补偿总额的30%。而全货币补偿或安置房补偿，只有15%的货币补助。所以，绝大多数的征收户，还是会选择领取“房票”。

这种不直接给现金的房票奖励机制，最大程度保证了，将购买力留在诸暨。

以往，拆迁户拿到货币补偿后，有的资金管理不善，大手大脚花掉，甚至参与赌博；还有的，拿着钱跑到大城市去买房了。

2017年，诸暨又出台了安置市场化改革补充意见，增加了房票使用范围——除了购置一手商品住宅，也可用于购置本市范围内的办公用房、工业地产、商业地产及二手住房等房产。

这一政策，也让部分拆迁购买力流入了二手市场。

截至2019年，诸暨城镇化率约60.5%，这意味着未来持续会有规模不小的拆迁户入市。据公开数据，2021年诸暨将完成33.8万㎡的拆迁面积。

就在最近，诸暨已全面启动“三改一拆”，涉及1703户。

不过，由于房票兑现周期较长，加上诸暨楼市热度高涨，除非强制性要求，现在不少楼盘已经不收房票了。但房票对诸暨楼市的贡献，已然不可磨灭。

05 从城市经济层面看，诸暨房价的上涨，不算意外。

诸暨市政府官网信息显示，2020年全市GDP1362亿元，绍兴范围内仅次于柯桥。对比地级市舟山，也只少了约150亿。

按约150万常住人口算，诸暨人均GDP超过9万元。

城乡居民人均可支配收入分别达70740元、42296元，经济综合竞争力居全国百强县第11位，全面小康指数居全国县级市第10位。

诸暨经济的发达，与当地产业密不可分。

大唐袜业产量占全国65%、全世界35%；山下湖珍珠产量占全国80%、全世界70%；店口五金管业产量占全国70%。与202个国家和地区，建立了商品进出口关系。

这些产业不仅创造了众多身价丰厚的企业主，也打造了一座民殷商富的城市。

纵观环杭都市圈，安吉、德清、海宁、柯桥等，早在2018年下半年，就开始借势上涨。甚至衢州、丽水等偏远的欠发达地区，房价也是风生水起。

相比之下，诸暨却迟迟没有发动，呈现出了“洼地”属性。

即便现在，在整个浙江，也很难找到经济如此发达，市区房价却不到两万的地方。

从某种角度上，诸暨更像是是迎来了一轮“补涨”。只是把其他县市经历过的过程（火热土拍等），再经历一遍而已。

06 火爆的市场背后，也有隐忧。

“诸暨本地人才留不住，身边读大学的老乡，基本都留在杭州宁波绍兴了，以后谁来接盘？”老蔡不无担忧的说。

的确，目前的购房群体中，本地人占据绝对比例。只有少数沿着高铁，买在城西的。

而本地人群中，虽然存在公务员、拆迁户等真正的刚需改善居住需求，但投资比例可不小。像老蔡这样的，本身不缺住房，买来投资的不在少数。

加上最近一两年的持续推地，未来也会有一波不小供应。

纯粹靠本地人互接，看上去并不是很靠谱。“现在晚上开车穿过城区，发现不少交付小区的空置率，都挺高的。”老蔡说。

而柯桥、海宁、德清等县市，融杭程度高得多（轻轨建成或在建），同样不限购不限贷，吸引了不少杭州外溢人群。

“资源不仅没有从杭州分享过来，反而从诸暨加速流出。”更有人悲观地分析道。

但也不用过分担忧，因为诸暨也在变得越来越好。

以商业为例，近年引进了万达广场和宝龙广场。去年，CBA联赛正式落户诸暨。交通方面，诸柯高速已经动工，规划中的杭诸轻轨也有了新动向。

就在最近，来自诸暨西施眼、诸暨发布等官媒的消息——诸暨、萧山两地签署了《关于推进区域一体化发展的战略合作协议》。

其中在基础设施方面提到，诸暨和萧山将协力构筑轨道交通体系，联合向省市争取轨道交通项目立项，推动轨道交通32号快线、15号普线向萧山南部延伸至浦阳镇。

种种迹象显示，如果最终获批，32号线极可能接入杭诸城际，大大利好诸暨。

希望这一天早点到来吧。