中国未来20年，4类小区将沦为“贫民窟”？内行已在悄悄“抽身”

随着这几年国家对房地产行业持续不断地进行调控，越来越多投资客开始逐渐退出房地产行业，并且开始着手卖掉自己手中囤积的房产。在这种楼市环境下，不仅新房越来越难卖，就是二手房市场也都出现了严重的供大于求问题。现如今，随着楼市供大于求的现象越来越严重，住房资源过剩的这个问题已经暴露出来，这是很多人都需要认清的一些现实。现在很多人依然认为房子供不应求，房价还会继续上涨，但是根据目前的楼市调控政策和供需关系，这种情况已经是过去式了。在过去，房子确实供不应求，在房价不断上涨的过程中，只要买的是房子不论品质好坏，房子都可以升值挣钱。

但是最近几年，房价走势越来越稳定，不少城市的房价还出现了滞涨甚至下跌的现象，这意味着房子的投资属性正在逐渐变弱，房子已经越来越不适合投资客。一旦房子的投资属性消失，房子的居住属性就会重要起来。所以现如今很多人买房都以居住为目的，买房时重点参考小区的品质和房子的居住舒适度。就如融创集团董事长孙宏斌说的那样，虽然住房资源在总体上已经过去，但是未来房地产行业的发展潜力依然很大，因为随着我们国家经济的发展，人们的经济条件也会越来越高，人们对房子的品质要求也会越来越高。所以，未来人们对中高端住宅的需求会越来越高。在住房资源已经过剩和新建商品房不断流入楼市的大环境下，中国未来20年必然会出现一些房子被慢慢淘汰的情况。

对此，有内行表示，未来20年有4类小区将沦为“贫民窟”，懂行的人已经在悄悄在“抽身”了。

第一类：物业服务水平差的小区

在上学时，很多老师会给学生说：不怕基础差就怕不努力。其实这句话也适用于小区物业的管理上。对于这个服务水平非常好的物业公司，就算小区原本的基础配套设施和绿化环境很差，在物业公司的努力管理下，小区的绿化环境和基础配套设施也都会慢慢好起来。但是对于服务水平差的小区，就算是一个环境非常好的新小区交给他们，不出几年也会被这种物业公司管理的破破烂烂。

小区物业服务水平的好坏真的非常重要，直接决定了小区的品质和居民的居住环境是否舒适。同时，对于物业服务水平差的小区，小区的基础配套设施都会因为维护保养不到位而提前出现老化甚至损坏。如果电梯、给水排水设备和电力电气设备老化损坏，不仅会影响居民的正常生活，同时还会增加居民的居住成本。

面对环境差和居住不舒适的小区，经济条件好的业主会慢慢搬离出去，会将房子出租或者低价销售。时间久了之后，小区里留下来的不是经济条件不好的业主，就是新搬进来的低收入群体。

第二类：房龄高并且品质差的高层住宅小区

对于高层住宅来说，品质非常重要，一旦房子的主体质量和配套的机械设备出现了质量问题，居民的正常生活就会受到严重的影响。现如今，一些房龄比较高的高层住宅已经暴露出了高层住宅的很多问题，而这些品质差的高层住宅，就算刚刚建成几年，也是问题不断。高层住宅由于楼层高，一旦出现质量问题，不仅维护起来非常麻烦，并且费用非常高。不像低层住宅，本身机械设备就少，基本上都不会出现什么问题，就算出现了，不仅不怎样影响居民的正常生活，并且维修成本也不算高。

现如今，一些房龄比较高和品质比较差的高层住宅已经出现了很多问题，比如墙体脱落、电梯故障、线路管道出问题等等。对于高层住宅住户来说，平时非常依靠这些机械设备，就比如电梯出现故障，几十层的高楼怎么上下楼呢？并且随着时间的推移，这些房龄高、品质差的高层住宅问题会暴露得越来越多，维修成本也会越来越高。因此，很多专家都认为，一旦高层住宅结构和机械设备老化，以后就会面临维修困难和维修不起的情况。房产专家周天勇主任、朱国钟教授都认为，随着高层住宅的老化，以后房龄高并且品质差的高层住宅将沦为“平民窟”，经济条件好的家庭都会选择搬进居住环境更高的住宅中去。可以看出，虽然高层住宅中也有品质好的，但是对于品质差和老旧的高层住宅，以后肯定会越来越不受欢迎。

第三类：房龄高品质差的市区老小区

在过去几年，除了一些期望拆迁的投资客喜欢购买市区的老小区房子之外，其他的购房者都不喜欢购买市区的老小区房子。其实说到底，还是因为这些老小区的房子环境和基础配套设施差，并且居住起来非常不舒适。但是在最近几年，随着2020年老旧小区改造工程全面推进，很多老小区又重获新生，购房者也重新将市区的老房子纳入了选择范围。

但是治标不治本，对于很多房龄高品质差的老小区，旧改政策也只是治标不治本。因此，以后旧改完工后，这样的老小区房子居住起来非常不舒适，很快还会变得破旧起来。因此，随着旧改工程的完工，虽然以后老房子居住起来也会变得舒适，但是对于房龄高品质差的老小区，最好还是选择避开。

第四类：城市边缘并且交通不便利的小区

现在城市郊区到处都是新开发的楼盘，甚至很多城市边缘（远郊）也都到处开发新楼盘。其实，购买这些楼盘的人基本上都是投资客，刚需购房者最多也就是选择郊区的楼盘，对于这种城市边缘的远郊楼盘，刚需买了也居住不了。

对于这种城市边缘的房子，最大的特点就是交通不方便，距离市区非常远，通勤时间很长。所以这些房子一般都是投资客投资，空置着等待房价上涨。但是随着房子投资属性慢慢减弱，这些位于城市边缘的房子也正在慢慢被投资客抛售。如果了解目前楼市的人都知道，现在很多城市郊区和远郊房价都下跌的很厉害，而市区的房价并没有怎么下跌。

随着炒房客离场，这些城市边缘的房子将面临卖不出去也租不出去的尴尬境地。更重要的是当地居民又没有住房需求，可能这些房子就只能空置下去，等待着城市慢慢扩张发展。

通过以上4类房子可以看出，这4类房子的共同点就是居住不舒适，生活不方面。说到底，房子还是给人们居住的，以后人们购买房子都会从居住的角度来选择房子。特别是随着住房资源的过剩，以后人们买房的可选择范围非常大，到处都是好房子供人们选择，这些居住不舒适生活不方面的房子，依然会越来越不受人们欢迎。相反的。对于那些品质非常好并且地理位置好生活非常方便的房子，以后会越来越受人们欢迎。

结语：可以看出，随着住房资源的过剩和人们经济条件越来越好，房地产行业并不会终结，因为人们对于高品质的中高端住宅需求量会越来越大。所以未来20年楼市会不断出现分化，有的房子价格会越来越低，直到无人问津，而有的房子价格会越涨越高，深受人们喜爱。