上个月福州的五区新盘网签，套数最多的居然是位于马尾亭江三盛璞悦长滩。根据克而瑞的数据，楼盘上个月网签214套，今天来看看这个楼盘如何。
楼盘规划
三盛雅居乐·璞悦长滩：备案名（璞悦湾区），地处：福州马尾区亭江镇琅岐闽江大桥旁
项目分两期，共12栋高层住宅，搭配叠拼别墅。
土拍情况
2018年5月24日上午10点，三盛以11.28亿+配建24300㎡斩获马宗地2018-05号地块，溢价50%，成交平均楼面价5705元/㎡，参考可售楼面价7249元/㎡。地块面积105.93亩，容积率2.8，限高100米。
分析：2018年马尾推出的一幅纯商地块，从房企拿地的参与度来看非常高，触发限价后，配建2.43万平米，而且不同于现在的配建公租房等，这个是无偿配建给政府回购的。导致最后地块的楼面价到了7249。
对于这个价格可能没太大冲击，由于地块位于亭江，对面就是琅岐。来看看这个区域的土拍价格。中庚在2015年以1597元/㎡楼面价拿下琅岐地块，2016年1814元/㎡继续加码，到了2018年三盛8017元/㎡拿下琅岐地块。对比马尾快安区域，2018年前后也拍出了名城2W，招商近1.7W的楼面价。
对比马尾整个区而言，2018年前后拿地房企基本都被深套。目前在售的新盘，基本都是亏本的。比如该盘目前售价9K左右，对比楼面价而言，已经是亏本了。对于马尾拿地的房企，也比较集中，目前市区的几大房企都不在，主要以三盛、雅乐居、中庚、名城为主。
对比目前几大房企的境遇，可以说2018年的疯狂不仅仅让不少购房者吃亏，连房企也基本被深套。对于三盛而言，可能除了马尾之外，五四北的地王三盛拾光里也让大家印象深刻。
户型情况
68平米：两房两厅一卫，双开间朝南，紧凑布局，唯一卫生间是暗卫。
81平米：三房两厅两卫，复式户型，与五四北拾光里类似，靠倒板赠送一定空间，在81做到三房对于刚需有一定吸引力。
99平米：四房两厅三卫，81的升级版，二楼多了小房间，主卧搭配一个卫生间。从复式的户型看，基本面宽都很小，加上客厅空间也不大，优势在于倒板有一定得房率，不过99做四房，各房间都不大，L型衣柜都不存在。可以说复式固然有得房率，但是居住体验并不高。
区位情况
项目位于马尾亭江，项目北面国道有一定噪音影响，周边以村落为主，不过当地基本都在海外，居住人口极少，加上周边不少工业区可以说配套较差。同时附近还有大烟囱在排放气体，项目唯一的宣传点就是江景，可以说区位很差。
备案去化
项目分一二期备案，一期在2020年初领证，目前网签545套，剩余71套（扣除64回购房），接近清盘，二期2020年陆续领证，共838套，网签433套。总计网签978套，去化率67%。
分析：对于项目的去化而言，可以说惊人，1454套的库存，居然被网签近千套，对比福州市区不少新盘而言，楼盘的销售确实厉害。近期随着放开落户，传出不少外地中介拉客到此买房，随着统计数据出来，可以说消息也基本坐实，没想到福州郊区居然也能配合政策做出这么厉害的营销。
区域对比
对于传出的消息，基本以江景房和低价来宣传，那楼盘是否值得，直接拿对岸琅岐做个对比：
目前两个区域售价接近，当地人口都偏少，不过从配套定位来看，琅岐新盘周边存在红光湖公园，可以说不止有江景，个别项目甚至还有湖景，同时配套了幼儿园和市一东院（效果一般），不过从预期看，琅岐目前已经确定F3快线，加上还传出北大附属的消息，可以说不管从配套和预期都明细强于该盘，但是目前琅岐的不少楼盘依然无人问津。
如果这么对比可能就会发现该盘可能江景也并没有什么优势，加上周边配套全无，也没什么人口居住，只能说楼盘的高去化，营销确实起到了不少作用。
不利因素
住建部通报：多处框架柱纵向受力钢筋变换规格、数量的部位不符合设计要求；多处框架梁纵向受力钢筋弯折锚固弯钩平直段长度不符合设计要求。
服务费争议：某女士看房，以团购优惠，交了1万元的服务费，置业顾问承诺后续可以退款，但她第二天去退款时却被告知，服务费变成了“购房定金”，钱退不了了。
分析：对于三盛在福州的几个在售项目，可以说也传出过不少维权问题，比如去年五四北的剪刀门和退款门，长乐三盛的减配等，由于当年过高的地价，导致不少项目建设不如预期，同时在销售过程中的不诚信行为也被经常提及，对于购房者而言依然需要斟酌。
楼盘总结
项目位于马尾亭江，靠着江景房和低价吸引了不少投资客，目前去化较好，劣势在于位于郊区，距离市区较远，周边无配套，居住人口少，未来流通性低，预期也不强。
对于项目而言，与琅岐的新盘基本类似，都是以投资客为主，虽然高峰期也到过1.2W以上的价格，但是随着楼市回落，人口少无人接盘的情况就越发明显。也导致目前区域的价格出现了一定的下跌，至于未来如何。
由于区域的年轻人已经出国在外，后续本地人口接近断档，只能靠外地人口引入，但是周边目前也无就业岗位，可以说目前处境并不乐观。至于这波高去化，外地客是接盘还是投资赚钱，可能就看未来政策是否会有更大加持了，大家怎么看这个盘？
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