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大虹桥前湾,据说要超过前滩?

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  春节后前湾突然火了起来,看完规划数据、概念视频的确让人热血沸腾,甚至有些媒体又开始将牛皮吹上天:

  前湾要超过前滩。



  世界级中央活动区,还能找到比这更高的定位吗?不用说前滩,上海陆家嘴、北京国贸都不敢有这么大的口气。

  其实只要打开地图看看就知道,前湾并不是突然出现的一个规划,只是南虹桥区域核心而已。



  虹桥商务区基本建成,几个拓展区开始动工,如果叫南虹桥一定没气势,一听就是大虹桥的陪衬。

  重新命名为“前湾”,就有很多故事可以讲了。

  01

  这个故事很简单。前湾,一听就是在蹭前滩热点,官方解读名称由来是:

  这里是苏州河进入上海市区的第一道湾。

  上海人民喜欢水,所以拼了命的挖人工湖,华漕又靠近苏州河,挖个湖做水景很正常。难以理解的明明有了大虹桥核心区,为什么还要做一个“中央活动区”?

  以至于不少朋友成功被带偏:

  是不是要将大虹桥核心区转移到前湾?

  其实不然,即使在刚发布的《闵行区国土空间近期规划(2021-2025年)》中,核心区依旧是机场西侧那片。

  现在提出“前湾”,是因为核心区使命基本完成。这里写字楼全部竣工,空置率虽说仍有26%但是已经进入稳定期。


  是时候出现新的增量区域了。

  每次有新的商务区规划出来,一定会有不少质疑声音:人口流入放缓,哪来这么多新的办公需求?其实仔细读一下规划就明白了上海的野心:

  为长三角企业提供开放共享的展示交流平台。


  上海仍旧是全国经济中心,在这里开办企业,无论是人才招聘、资金募集、行业交流都更加便捷。

  前湾2020年开始招商,目前确定落户的大型企业主要有三家:云南白药、信达生物医药、威高集团,分别来自云南昆明、江苏苏州、山东威海。

  关于威高集团,前段时间雪球有个热帖:威高马上成为上海的企业了。


  云南白药说是在上海建设第二总部,其实主体部门差不多都搬到上海。

  大家对大虹桥核心区诟病最多的是这里几乎全部是房地产开发商,所谓的高新企业却没怎么见到,来了一个阿里还搬走了。

  翻翻这些开发商资料你会震惊到:

  没有一家上海本土企业。


  部分迁入大虹桥的房企 制图:环二先生

  这些房企在本土做到了top级,但是房地产行业天然的具有规模优势,必须做大,想做大又必须全国布局。

  一旦布局全国,选择落户上海就是水到渠成,这里有巨大的人才优势、资源优势、信息优势。而落户大虹桥,看中的是交通优势:

  毕竟需要全国出差看项目。

  2016年,温州开发商中梁将总部搬到上海,招兵买马,吸纳资金,2016、2017连续两年增幅超过100%。

  让其他开发商怎能不心动?

  所以所以长三角一体化中,上海的诚意你们看到了吧?

  02

  长三角一体化这场游戏,布局已久,虹桥枢纽自然是一枚大子。

  在前文(《 惠南,一个失败的城市化样本》)中环二提到过上海的虹吸能力,虹桥高铁站线路越发达,上海吸纳的资源越庞大。

  为了配合这个目标,虹桥机场基本全部调整为国内航线。之前偶有日韩航班,现在因为疫情也全部转移至浦东:

  虹桥国际开放枢纽什么都有,就是没有国际航班。

  国际航班集体转向浦东,又是另一场游戏。

  众所周知,上海最先开放的区域是虹桥经济技术开发区(非大虹桥),凭借着靠近机场的优势汇集了大量外资企业,在80年代就有众多“纳税亿元楼”诞生。

  92年浦东开始开发,不少外企被政策红利吸附过去,浦东机场建成后虹桥经济技术开发区进一步衰退。

  你们靠国际航班起家,而国际航班都去了浦东。

  同样是生物医药企业聚集地,张江最近引入的企业为:勃林格殷格翰(德国)、Entegris(美国)、默克(德国)、Dendreon(美国)。截至目前,全球排名前10的制药企业中已有7家在张江设立了区域总部、研发中心。

  当然张江现在7万多家企业,其中自然有不少国内企业、园区孵化企业,国际化氛围更加浓厚是无疑的。

  浦东继续开发,吸收国际资本;大虹桥概念重提,虹吸国内企业,这两条腿是上海继续发展的主要引擎。

  为什么大虹桥定位于长三角一体化中心?

  京津冀、珠三角各有各的大哥,还轮不到上海;中西部地区地广人稀,上海也是鞭长莫及。先把目标降下来,长三角就够撑起大虹桥了。

  所以,在提及大虹桥的时候,请把“国际”两个字去掉。

  03

  如上所言,前湾只是长三角一体化之下的一步棋,2017年就已经有明确定位——纲领性文件《上海市城市总体规划(2017-2035年)》中就有提及。


  前湾规划文件中显示,这里占地面积30平方公里,而大虹桥核心区才18平方公里,大有另立中心之势。


  仔细读完规划就知道这只是文字游戏,30平方公里指的是南虹桥总体面积,前湾仅10平方公里。


  这10平方公里也不是铁板一块,内部有产业园、居住区、公园等等,中央活动区仅2平方公里。


  这2平方公里中,设计了超过1平方公里的前湾公园,真正的商务区规划不足1平方公里。


  其实翻翻2035规划就知道,2017年设计之初,这里给的体量就不到1平方公里。


  2035规划中关于前湾的描述

  2035规划就像如来佛祖,至今还没有区域规划跳出这个手掌心。

  相比之下,区域规划200万方商办体量倒是比较写实,这个核心数据一定低于大虹桥核心区。


  经过环二初步测算,这200万方商办中,写字楼体量大约占60%,即,120万方办公体量。

  其他为商场或者休闲场所。


  《虹桥主城片区单元规划》详细规定了地块属性,前湾核心区在该规划中由HQ-12、HQ-13、HQ-14三个单元组成。

  HQ-14单元以公共交通、绿地为主,基本没有核心公建;HQ-12单元则已开发过半。


  HQ-12单元规划

  东部是大片的动迁房,拆不动,只能保持现状;中部是商办区,已经有部分项目开发,去过这里的朋友就知道这几个商办产品是什么定位;西部是唯一有潜力的区域,将打造成生物医药产业基地,先头部队就是信达生物。


  正在施工中的信达生物研发总部


  HQ-12单元规划商办地块数据

  虹庐湾热销时,销售许诺对面的优乐加工业园将搬迁然而查阅了文件后环二相当失望——搬不走的。


  在上个月公布的《闵行区国土空间近期规划》中,优乐加工业园仍为重点项目。

  真正有希望带来重大利好的是HQ-13单元,即核心设计部分。这片土地基本征收完毕,已经进入拆迁之中。



  HQ-13单元待拆迁的厂房

  不过这里也有一些毒瘤存在,华腾公寓短期难以动迁,银杏新村只能保持原状。



  如果将概念视频还原到规划图上,核心区就没那么波澜壮阔了。


  由于真正的核心区面积仅2平方公里,能够形成商务氛围的写字楼大约60万方。


  HQ-13单元商办地块数据

  60万方大约是个什么体量?上海中心大厦,建筑面积57万方;广为诟病的宝山南大,规划办公体量80多万方。

  当然这里配建了大量住宅,大约460万方,将来有大量商品房上市,对于购房者确实是利好。

  这460万方住宅中,有110万方公租房,动迁安置房数据不详。



  前湾地区施工中的公租房

  04

  看完详细规划,前湾超过前滩没有任何希望。

  前期的商办产品,定位很低,面对的客群与前滩没有任何重合度。后期开发商办产品体量不足,规模上与前滩相距甚远。


  前湾融信绿地国际租金

  另一个蛊惑人的说法是,前湾要建设260米地标,在外环外头一份。


  《上海市虹桥主城片区单元规划》中, 南虹桥片区限高的确放开,基准高度提高至68米,最高地标建筑提高至150米,并没有260米的说法。

  根据规定,民用建筑机场10公里范围内不超过30米,20公里范围内不超过150米,150米的限高已经给足了面子。

  与前滩、徐汇滨江组成的天际线相比,又不是一个层级。

  前滩太古里已经明确入驻的奢侈品牌有Bottega Veneta、Salvatore Ferragamo、Piaget、Hermès、Ermenegildo Zegna、Jaeger-Le Coultre等等,有望跻身市级商圈。

  前湾明确签约的是印力集团,将打造大型购物中心前湾印象城。上海之前仅有的两座印象城是三林印象城、松江印象城,与万达广场级别类似。

  南翔是印象城MEGA,定位要更高。



  商业上,又不是一个层级。

  地段上,一个外环外一个中环内,没有可比性;

  地铁上,前滩是6、8、11号线,主干线路为主;前湾是13号线延长线、25号线,郊区线路。



  前湾地区原先为华漕大片的厂房以及红卫村,通过良好的规划升级为区域中心,甚至可以承接大量来自长三角的优质企业,对闵行区无疑是巨大利好。


  但是过分吹嘘,甚至将其夸张至中央活动区的高度,就有些过分。


  如果必须要给前湾定位,比较合适的说法是:借助于大虹桥的概念,闵行区进行的城市更新以及区域中心开发项目。

  毕竟施工围栏上都写的清清楚楚,推动主体是huacao TOWN,更重要的是:

  前期投入的230亿元人民币,来自闵行区政府。

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