网易首页 > 网易号 > 正文 申请入驻

探访北京“最划算”学区房:近千万一套,定点上中关村三小

0
分享至

  撰文 | 刘培

  编辑 | 宋函

  如同走在宾馆里的长走廊一般,光线很暗,跺一下脚,天花板上的灯才亮起。走廊两边嵌入的是8道风格迥异的门,住着8户人家,户型相似,全是大开间。

  房子很难住,很多房子是开发商自带的简易装修,地板都翘了起来,厨房和卫生间的象牙白门隔开了客厅里的杂乱,门框紧贴着地板,锈迹斑斑。卫生间在角落里,马桶、洗手池和简易热水器占满了空间,人几无下脚之地。厨房走道逼仄,只能一人通行。

  这里是位于北京市海淀区万柳“富人区”的蜂鸟家园。小区里只有4栋楼,共有1296套房子,8成户型为40-50平方米的大开间。站在园区内,放眼望去,由一扇扇窗户密密麻麻堆积成的墙面酷似“蜂巢”。

  小区里的房子虽差,但它是非常优质的学区房,按照多校划片原则,买了它几乎等于拿到了北京顶级学府中关村三小的入场券。此外它周边的教育资源也极佳,比邻中关村,斜望北京大学、清华大学、中国人民大学等知名学府,数千米外还有云集上百家辅导机构的海淀黄庄。

  位于北京最优质教育资源的中心位置,让它的房价在过去十多年来一直呈现上涨态势,而最近几个月时间它的单价更是一路上扬,追至21万元/平方米,增幅超过30% 。

  这相当于一套大开间,就要花费1000万元。问题是,那些为了让子女上个好学校的家长们,这1000万花的值吗?


  图 /视觉中国

  “入场券”

  对于全职妈妈李文丽来说,蜂鸟家园的最近一轮疯涨,她是受益者。

  2016年,孩子刚刚2岁半,李文丽突然发现,身边经常一起遛娃的妈妈们,因为孩子到了入学年龄,都效仿“孟母三迁”陆续搬走了。

  李文丽那时的家在朝阳区,所在小区派位的小学极其普通,那是典型的“教育洼地”。她心里开始慌起来,跟家人商量后,决定卖了正在住的四居室,买一套学区房。

  众所周知,北京教育资源最好的地方是西城区和海淀区,随后3年多时间,她几乎踏遍了西城区和海淀区的所有顶级小学,包括西城区的实验二小、宏庙小学、育翔小学,以及海淀的人大附小、中关村三小等。

  她专挑选孩子放学时去,学校门口会有很多接孩子的家长,这个时间方便她打听情况,譬如学校设施好坏,有没有新风系统,教育环境如何等等。她通常还要绕着学校走几圈,观察周边建筑,有没有医院——如果有医院,会不会影响地下水质,进而影响到学校的用水安全。

  通盘考虑下来,她更倾向于去西城区买学区房。西城区的好处是,小升初派位直升的中学多数是重点中学,教育资源比较均衡。而在海淀,教育资源不均等,小升初的派位中学质量参差不齐,六小强提前“掐尖”择优,加剧不均等,导致家长和孩子为进好的中学,鸡娃不止,压力极大。

  2019年底,下定决心的李文丽卖了房,手里握着将近一千万,准备踏入西城区,但是随后一场全球性的新冠疫情打乱了她的计划。

  国内疫情还未结束时,西城区针对学区房的政策又变了。2020年4月28日,西城区出台多校划片政策。新政要求,2020年7月31日之后买房落户的生源,不再对应单一学校,将接受随机摇号,派位入校。比如说,奔着实验二小的李文丽,即使花费千万买了房,孩子也不一定能上实验二小了。

  多校划片,是北京市近几年陆续推出的调控学区房的政策,对炒学区房现象杀伤力极大。对学区房市场极其敏感的中介梁文硕发现,西城优质学校宏庙小学的学区房,在“731政策”出台后的3个月,一套房子都没卖掉。

  很多原本考虑西城学区房的人,只能涌入另一片教育高地海淀区,包括李文丽在内。海淀名校众多,其中人大附小早早被她排除在外,因为它对学区房有落户年限要求,必须4年半以上,她的孩子已近入学年龄,根本等不及。她的视线集中在另一所名校——中关村三小身上。

  海淀虽然早在2018年4月28日也出台多校划片政策,但是中介告诉李文丽,中关村三小的学区房,在过去2年时间里招生并未受影响,没有发生调剂到其他学校的情况。

  “长期以来,三小对应学区户数仅8000多户,即使算上后来添加的万泉新新、光大花园等四个双选学区,也才1.3万多户,远远满足不了三小的学位招生。”中介给她分析,“现在三小每年招生18个班,还可以再扩到22个班,远远没有达到饱和程度。”

  中关村三小对应的学区房有14个。其中蜂鸟家园因为户型小,总价相对较低,是家长们抢的最主要对象。

  正当李文丽准备入手时,但她发现,蜂鸟家园的房子太抢手。中介刚跟她说有一套蜂鸟家园东向的房子,她还没来得及看,就有其他人抢先订了,中介告诉她“对方连看都没看”。

  “最好的时候,蜂鸟家园的销量几乎占据万柳销量的1/3。”昔日销售冠军刘明熹说。反观周边其他学区房,多是低密度、大户型的豪宅,像万柳书院、万城华府等小区,面积都在200平方米,总价要在5000万元以上,就连蜂鸟家园旁边的塔楼康桥水郡、涧桥的两居也要1500万元以上。

  李文丽还算果断,她在去年7月以不到800万的价格,入手了一套蜂鸟家园的大开间,没想到从那之后,房价就开始猛涨。

  房产中介梁文硕发现,自去年7月以后,找他买房子的人突然多起来,而他手上的房源却越来越少。严重的供需不平衡,使得蜂鸟家园的价格水涨船高。

  当时的情况是,几乎都是在“抢房”,一套房源出来,往往都有三四个人在排队。同样的房子,这个业主以780万刚刚卖掉,另一套房源推出来,业主就把价格就调到了810万。

  根据市场上旺盛的需求,在一次直播中,梁文硕预测房价在2021年春节前将会上涨到950万。当时很多人在下面留言,骂他带节奏,助推房价。


  图 /中原地产 2021年5月15日蜂鸟家园房源报价

  他现在回想起来,自己还是太过于保守了。谁也没想到,蜂鸟家园的房价在今年3月爬上历史高峰,一套51平方米的朝东房间,被炒到1030万。在过去5个月的时间,房价上涨了28%。

  价格的上涨,对李文丽来说,像是对她3年辛苦择校的意外补偿和安慰。她原以为自己买的房子,已经涨到了天花板,没想到半年后,又涨了近200万。

  庞大的触角

  蜂鸟家园和中关村三小的粉色教学楼(现在的南校区),于2003年同一年建成。

  当时,蜂鸟家园还没有学区房的属性,它的定位是国内比较稀缺的小户型楼盘,主打客户群体瞄准在中关村上班的年轻一族。新盘不过每平方米7000元,一套房总价不过30万,主要被一些中关村科技公司买来,作为福利房, 招徕优秀的高科技人才。

  此后蜂鸟家园的学区房属性逐渐突出,尤其伴随中关村三小北校区在2015年落成,中关村三小成为海淀区硬件设施一流的小学,周围小区房价亦是节节攀升。

  在过去18年间,蜂鸟家园房价翻升近30倍,跑赢了全国楼市,也跑赢了很多中关村的科技公司。

  2010年就到蜂鸟家园物业工作的文涛告诉AI财经社,当时发福利房的中关村科技公司,“好多都黄了。”

  蜂鸟家园的房价出现过几次疯狂的涨价周期。除了最近这一次外,最疯狂的一次始于2016年下半年,房价每日都创新高,几个月房价几乎翻倍。直到2017年3月的“认房认贷”政策出台后,才扭转了蜂鸟家园上涨的势头。

  对于房产中介刘明熹来说,那是一段令他十分怀念的时光。他记得最疯狂的时候,三四个买房人坐在会议室里,业主坐地起价,谁出的价高卖给谁。

  房屋交易市场越活跃,对房产中介机构也就越有利。2016年,刘明熹所在机构在蜂鸟家园周边还只有一家店,现在已经扩张到三家。

  刘明熹称,机构从一套房子交易中抽取的费用,一般是2-3个点,对于一家几个人的小门店来说,交易一套3000万元的房子,收取的中介费几乎就够一家店一年的人员成本了。

  依靠活跃的交易市场,蜂鸟家园附近的链家,在短短几年就扩增到4家门店,中原地产3家,麦田和我爱我家各有2家。

  除了规模扩张的中介机构,校外辅导机构也是疯狂进驻。

  从朝阳跨区买到蜂鸟家园的刘敏感受最为强烈。她指着蜂鸟家园边的万柳中路说,“放眼望去,一路上除了家长就是培训班,基本上没有别的。”

  蜂鸟家园的四栋楼里,唯有2号楼是商业楼,一共三层,其中二到三层都是各大应试辅导机构。小区北面100米,是派顿大厦,那里除了一楼底商有餐厅外,密密麻麻进驻的都是各大课外兴趣班和应试辅导班,包括艺术、口才、音乐、舞蹈、合唱团、美术及其考级,一应俱全。蜂鸟家园往西2公里还有辅导机构云集的金源购物中心,往东4公里则是教育资源最密集的海淀黄庄。

  刘敏说,来这边上学,从不后悔。这边教育资源优越,辅导机构云集,十分方便,各种课外班几乎10分钟内路程都能找到。

  她之前生活的朝阳,则完全不一样。在朝阳,她曾经想给女儿报学而思的一个热门辅导班,根本报不上名。但是海淀这边,只要你想上任何一个老师的课,培训机构都会给你安排。它知道海淀家长需求旺盛,会倾斜给最好的老师和资源。

  “只要你孩子入了学,根本不用愁去哪报辅导班,孩子班级群里,都是各种辅导班、培训机构。”4月的一个下午,刘敏坐在蜂鸟家园的健身区石凳上,正看着孩子在健身器材边玩耍。孩子刚刚放学,半小时后,她将要送孩子去1号楼的辅导班,学习美术。


  图 /视觉中国

  园区内的另一侧石凳上,是一年级刚刚放学的小宇。她一会要去蜂鸟家园的4号楼练字,眼下正坐在石凳上享受奶奶提前准备好的水果。“一天天的,连吃水果的时间都没有。”奶奶抱怨道。

  海淀是片神奇的土地,像吸盘一样,各大辅导机构是触角。李文丽觉得,一旦迈入,你的心思就被这些触角缠上了。

  临时驿站

  白天,蜂鸟家园里是安静的,园区内很少能看到家长和孩子的身影。直到下午3点半,蜂鸟家园方才热闹起来。小孩子背着书包,在家长的带领下放学回家。

  但很快,园区内将切换成另一幕。放了学的孩子,换上新装备,要么背后挎着大提琴,要么重新背上书包,跟在家长后面,穿过园区内的小道,走向四周各种培训机构里。

  只有到了晚上六七点钟,蜂鸟家园的房子里,才能亮起一盏盏灯。但其实,住在这些用七八百万、甚至一千万买来的房子里的感觉并不好。

  李文丽刚搬进蜂鸟家园时,狭小的空间令她十分犯愁。她已经尽量把东西压缩再压缩,依然把“鸽子窝”塞满了。为了节约空间,她还购买了上下铺和直抵天花板的柜子。

  上下铺让她觉得重回了大学宿舍。室内装修很老旧了,她也懒得装修收拾,怕装修完格局更小了。反正这房子,她也没有要久住的打算。一旦孩子上了学,家里资金周转开,她就打算置换到周边的两居室或者三居室。

  跟李文丽不同,刘敏买了房后并没有入住,“太拥挤了,住不下。”她在旁边的康桥水郡租了个两居室。中介一直打电话,问她要不要置换房子,卖掉蜂鸟家园的小户型,在旁边买套大的。

  海淀为了调控房价,对学区房实行“6年一学位”。这也意味着,一套房子,原则上只能一个孩子(符合规定的二胎除外)小学6年毕业后,方能腾出学位,供他人使用。一套房子的学位期限主要是在孩子幼升小时,会作为一个重要入学标准,纳入小学入学资格审查范围。

  刘敏有些疑虑:如果在孩子上学期间,卖掉蜂鸟家园的房子,虽说学位还在自家孩子名下,但很难说,如果后续有新的政策动向,导致孩子错失上学机会。她担心因小失大,所以拒绝了房产中介的提议,至少等孩子小学毕业后,她才会考虑卖房。

  相比刘敏的谨慎,刘明熹接触的多个客户,他们购买蜂鸟家园,只不过是临时牺牲居住环境,“占个坑”,优先孩子上学。孩子一旦幼升小成功后,2到3年内,就会考虑把房子卖掉,去别处买一套大户型,适宜居住的房子。

  毫无疑问,蜂鸟家园不过是家长和孩子们的临时驿站,因此他们也没有用心经营在这里的生活。

  李文丽在这里住了大半年,还没有认识几个相熟的家长朋友,“这里的家长都太忙了,我们孩子还没有上学,跟他们没话题聊。”

  在蜂鸟家园住了快3年的林海,一到周末就逃离此地,他觉得“这里没有生活”。

  他一直没习惯蜂鸟家园的生活节奏,和邻居彼此也不怎么照面。住了3年,他只是和楼上的一户比较熟悉,因为双方孩子正好是同班同学。

  他更喜欢城南的生活。一到周五晚上,就举家跑到那边的大房子里住。那里的房子宽阔舒适,带大阳台,邻居也相熟,大家聚餐吃个烧烤,气氛很融洽。周日下午再折回城北。

  对于住在这里的业主来说,他们更在意的是有关学区房政策的变化,这直接决定了他们手中握有的房子升值还是贬值。

  最新的政策变化就发生在上个月。4月23日,海淀区公布义务教育阶段入学政策细则,继续收紧学区房落户上学政策。家长们最为焦虑的“电脑派位”、“区内调剂”字眼也出现在细则中。

  海淀万柳的家长微信群里一时惊慌失措,所有已买房未上学的家长,准备买房的家长都慌了,他们担心自己买到了高点,最忧虑的是买房上中关村三小的风险似乎变大了,观望人群越来越多,都在等待6月海淀学校的招生工作具体执行情况出台。

  很明显的效果是,当月,蜂鸟家园的房价就降下来了,50平方米上下的房子,最高成交价是960万,同比3月下降了70万,成交量也在下滑。5月,房价继续下滑。

  刘明熹说,政策不明确下,家长都在观望,价格自然就下来了。

  不过,在家长群里,一位家长说“学区房还是会买的,就像赌场的门票一样,不买连赌的资格都没有”。另一位家长在下面回复了“+1”。

  对于孩子已经上学的部分家长来说,更愿意相信房价还是会继续涨。

  尽管蜂鸟家园的房价略微滑落,“都属正常波动。”一位家长坚信,长期来看,货币政策宽松下,“钱都是聪明的,它会自己找到更有增值保值空间的资产。”

  然而,政府早就注意到蜂鸟家园房价迅速上涨的不正常现象。今年4月,北京市住建委会同相关部门专项检查了数个重点小区,其中就包括蜂鸟家园,并处罚了炒作学区房的相关中介机构。

  很显然,在政策的影响下,蜂鸟家园的房价未来还会波动,但至少,过去那种疯涨的年代已经一去不复返了。

  (文中受访者均为化名)

  本文由《财经天下》周刊旗下账号AI财经社原创出品,未经许可,任何渠道、平台请勿转载。违者必究。

特别声明:以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.

相关推荐
热点推荐

3-1逆转!女排联赛爆大冷!9连败亚洲鱼腩拼下首胜,全队疯狂庆祝

体坛赛事风云录
2021-06-12 22:29:30

老公和女上司出差,两人在酒店发生关系,一早醒来她很坦然

故事最前线
2021-06-13 16:30:21

NASA 拍到我国“祝融号”火星车照片,来自对手的远望

IT之家
2021-06-13 12:28:27

无耻!外籍船舶在中国海域违法排污

每日经济新闻
2021-06-13 17:14:10

西安一高校学生疑似抄袭他人纪录片,学院教师:已展开调查

新京报
2021-06-13 19:00:05

顶级绿茶半藏森林不但没糊还能靠身材洗白?居然凭一张泳装照就钓到了王思聪…

娱乐海盗船长
2021-06-11 21:19:01

普京刚刚表态,北约30国就敢向中国下狠手?这次中俄绝不孤军作战

前沿时刻
2021-06-13 20:24:17

明日端午,记得“做3事忌3样”,老传统过节有讲究,寓意端午安康

美食沸点
2021-06-13 11:55:44

路虎现在最大的问题——“不是没人买,是没人敢买”

热血汽车资讯
2021-06-13 21:38:38

张首晟事件:华为5g功臣,杨振宁首席大弟子,为何活不过55岁?

探工小智V
2021-06-13 15:34:28

在女人眼里,五六十岁的男人算老吗?3个女人回答很一致

科比打铁
2021-06-13 13:53:53

20岁场均15分5助,24岁被30队放弃!本是建队基石啊,自作孽啊

领袖阿尔弗图
2021-06-13 13:18:56

沈阳:小女孩在游乐园直呼“中国人没本事”,自己可是出生在美国

余观社会论
2021-06-13 13:39:20

头条欧洲杯|当埃里克森倒地的一瞬间,生死永远高于足球

澎湃新闻
2021-06-13 07:23:54

中国的富豪向美捐1亿美元,又向我国捐百亿,却遭到李嘉诚的反对

室内风格
2021-06-12 07:02:25

实在不愧于国色天香之称

小司谈热点
2021-06-13 10:59:50

60岁刘德华近态曝光,惊呆网友:肉体享乐,会害死你

爱情一张证书
2021-06-11 22:32:57

周扬青新欢是好利来太子爷?比罗志祥还帅,大方晒芝士蛋糕回应

萌神木木
2021-06-13 15:08:56

20岁大学生被拐卖,深山老汉用120元买下,两人和牲畜同住17年

金牌办事员
2021-06-12 17:15:46

澳老人被4米巨型生物活吞!死状惨烈,血肉模糊!前往野外要小心

微悉尼
2021-06-13 17:08:16
2021-06-14 00:25:08
AI财经社
AI财经社
专业财经资讯,深度商业报道
9041文章数 177364关注度
往期回顾 全部

房产要闻

不买房怎么了?95后年轻人爆改7㎡出租屋

头条要闻

美国防部职员在中国媒体刊文遭美调查 他到底说了啥?

头条要闻

美国防部职员在中国媒体刊文遭美调查 他到底说了啥?

体育要闻

上帝?天使?是谁救了心脏骤停的埃里克森

娱乐要闻

满分!刘诗诗穿露肩白裙典雅高贵

财经要闻

科技要闻

未来公开课第六期|郝景芳

汽车要闻

e-TNGA架构打造 丰田bZ4X CONCEPT明年量产

态度原创

艺术
房产
亲子
旅游
手机

艺术要闻

中国申遗往事:这些景点为何能成为世界遗产?

房产要闻

不买房怎么了?95后年轻人爆改7㎡出租屋

亲子要闻

中国孕产妇钙剂补充专家共识(2021)

旅游要闻

位于阿富汗的巴米扬大佛:哪年被毁

手机要闻

升级鸿蒙OS后变卡顿还更耗电?华为官方解答来了