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贺铿:支持收房产税!我主张见房就收税,见人就免税

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  此文系贺铿先生早先演讲,演讲主题:农地制度改革和实施房产税将促进房地产健康发展。本文讲了四个问题,一是房地产的性质,第二个是房地产泡沫及其表现,第三个是中国房地产泡沫形成的原因及治理,第四个问题是如何促进房地产健康发展。

  以下为演讲实录:

  女士们,先生们,下午好!

  由于这个论坛主题是《地权演变与房价调控》,根据这个主题我想讲一讲,农地制度改革和实施房产税将促进房地产健康发展。那么想讲四个问题,第一个问题是房地产的性质;第二个问题,房地产泡沫及其表现;第三个问题,中国房地产泡沫形成的原因及其治理;第四个问题,促进房地产健康发展。

  那么我先讲第一个问题——房地产业的性质。过去我不止一次讲过,房地产业是一个极其重要的民生产业,它是实体经济,而不是所谓大家一般理解的虚拟经济。我说过,我们有一些理论家,在这个问题上他还不如1000多年前诗人杜甫。杜甫他清楚地认识到,房地产业就是要盖千千万万的广厦,解决天下寒士的居住问题。我们的理论家大肆鼓吹房地产是投资场所,关心的不是房子的使用功能,而是升值的功能,更糟糕的是,我们的政府关心的也不是房地产的使用功能,而是土地的财政功能和房地产的GDP功能!将房地产分为支柱产业,这本质上就是为了GDP,就是GDP挂帅!所以,房地产应该说,它本身是一个不动产,不仅一个国家不能把它当作支柱产业来发展,就是一个地区也不能把它当作一个支柱产业来发展。支柱产业就是你这个地方GDP的最重要的支持部门,你生产那么多没有人来,拿不动,那是不动产,所以房地产它本身应该就是,根据实际情况满足居民居住这样一个功能。

  第二个问题——房地产泡沫及其表现。现在应该说大家一致认识到,中国的房地产有泡沫。认为它没有泡沫的人,应该说不很多了,只是有些人对这个问题估计过了,也有些人估计不足,在程度上有所差异而已。我国的房地产泡沫,与2008年美国的房地产泡沫,表现是不同的。美国的泡沫主要是投机者对次贷进行金融包装,用杠杆工具形成金融泡沫,这是主要表现。我们当前的房地产泡沫,主要表现有三个特点:一是平均的房价与平均的居民收入水平脱了节,相差很大;第二是投资、投机性购房在整个购房当中的比例不小;三是空置房,所谓大家称的鬼城在不断地增多。在金融方面的主要表现是政府、开发商、房屋购买者之间的资金关系错综复杂,隐含的风险比较大。现在的研究还不是很深入,因为我们关于房地产方面的数据,可以说是五花八门,各种判断都缺少充分的依据,但是风险不可低估,这是毫无疑问的。当前已经出现的鄂尔多斯、温州的情况,应该引起每一个人关注。

  第三个问题——房地产泡沫形成的原因及其治理。你把原因不搞清楚,怎么调控?怎么治理?那就是瞎出方子了!我国房地产泡沫形成的原因其实并不复杂,主要是政府炒地、投机者炒房形成的泡沫。地方政府为了土地财政,脱离实际的需求,诱导地价上涨,开发商过度地开发。鄂尔多斯应该说是一个典型,投机者为了得到利益,拼命炒作,诱导房价上涨。这是第二个方面,这个情况温州应该说是比较典型的,炒起来的价钱。那么既然是这样形成的泡沫,治理、调控本应当针对这些形成泡沫的原因。可是我们多年来调控的措施,就是限购、限贷,既不合理又不合法,也没有针对原因。加上一些地方政府,对房地产的调控问题阳奉阴违,调控的效果当然不会很明显,甚至房价越调越涨。原因就是炒地、炒房的因素根本没有解决。

  最后一个问题——促进房地产业健康发展,这也是我们今天的主题。为了促进房地产业的健康发展,必须认真地贯彻中央经济工作会议的精神,用改革的精神、思路、办法来改善宏观调控,揉改革于调控之中。为此我讲五个观点。

  第一个观点,要努力实现房价缓慢回归合理,防止急剧地下滑和暴跌。这是我们房地产调控当中的、一个很难的问题。如果让我们的房价急剧地下滑,出现的问题就不是一般的问题了,所以我们要让它合理地回归,希望它回归地比较缓慢、温和、逐渐地、慢慢地回归到合理的价格。

  第二,作为民生(产业),在新型城镇化的过程当中,还会有房地产广阔的发展空间。我一直强调,房地产业在中国来说,在相当长的历史时期都应该是朝阳产业。因为我们的城市化水平还很低,我们实际的城市化率现在还不到35%,只是常住人口的城市化率到了52%。我们的工业化还根本没有完成,我们要在2050年达到中等发达国家的水平。那么中等发达国家,像韩国、中国的台湾省,理论界一般认为它们是中等发达的,可这两个地方的城市化率都在87.5%,也就是说农业人口只有12.5%。我们离这个要求还很远,所以城市化应该加快。城市化的过程当中不可能脱离房地产。

  第三个观点,随着地权制度的改革,土地财政这种现象会(被)逐渐遏制,从而也会促进房价适度地下降,但是地权改革本身不会为小产权房正名。因为我们这个论坛当中有这么一个问题,我认为地权的改革,从《全面深化改革的决定》来看,小产权房在地权改革当中,要证明成为商品房的可能性不大。地权改革的核心问题,是农民承包土地的处分权问题。在第十届人大立法,立《物权法》的时候,这个土地的处分权问题,我前后发言过三次,但这个问题那次立法没有解决。从这次《全面深化改革的决定》的意义来理解,我认为最终这个问题要解决。从安徽(等)20个省的实验情况来看,实际上已经达到了这个问题(的解决条件),也就是处分权交给了农民。所以农用土地的改革应该说,可以解决处分权的问题。在《决定》里面说,农民承包的土地只要不改变用途,你就可以上市,就可以卖给会种田的人,这就是一个处分权。但这个处分权,当然不能让土地改变使用(性质),18亿亩的红线我们是要保的。另外,在《决定》当中规定了,宅基地的处分权的问题,就更加明显。农民对于自己的宅基地,可以作为金融抵押、作为担保,也可以相互转让,实际上这就是一个处分权。所以农用土地的改革,归根结底是处分权问题。

  第四个观点,房地产税是促进住房合理消费的重要经济杠杆。房地产税设计的指导思想应该是,不增加基本消费的负担,有效遏制过度消费和投机行为。这话什么意思呢?基本消费,比方说我们现在城市居民,人均住房35平方米,这35平方米就应该免税、不征税,要是超过了35平方米,超过的少可以适当征税,超过的越多税率越高。也就是说,让你住得起房,而不能过度消费,更不能把它当作一个投资、投机的东西。现在按照《深化改革的决定》这个意思来理解,那么房产税的立法问题必须加快。那么开征房产税的问题,现在事实上已经在做各种准备,比方说,不动产的登记。不动产的登记,它有利于开征房产税,但是我认为,房产税并不需要真正的全面登记和联网。我主张见房就收税、见人就免税,这个人作为你在这个地方,35平方米的税就给你免了,先征再交给你,就等于免了。我看见房子,管你是张三的、李四的,这房子必须征税。征税之后,这个房子有可能还是找不到主。没有关系,国外有这个经验,多长时间没有人来认这个房子,那就收归国有,我们可以作为廉租房、公租房使用。这是关于房产税,我认为是必须开征的。它开征的意义,就是调节合理消费住房的问题。

  最后一个观点,我建议土地收入激活以后,农用土地权有变化,但土地收入在开发过程当中肯定是有的。我建议土地收入归中央财政,中央把这个钱用于建设廉租房、改造棚户区和加强社会保障。房产税现在已经明确应该收地方税,房产税收地方税是许多国家的经验。这一个应该说有利于我们贯彻怎么样实施房产税的问题。

  关于房地产,我就谈这么一些观点,许多观点我在过去都谈过,对与不对供各位参考。谢谢各位!

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