深圳楼市成交量暴跌4成，到底出什么事了？

　　2月，深圳市住建局发布有关建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，以住宅小区为区域网格单元，发布深圳3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

　　新政一出，楼市二手交易市场一片哗然。

　　随之而来的影响则直观地反映在市场数据上。

　　4月，深圳新房住宅网签3502套，环比下跌34%；二手住宅过户4877套，同比缩水43%。

　　在政府坚持“房住不炒”，打出一系列诸如严打经营贷、严查购房资金等“组合拳”后，深圳楼市的“金三银四”似乎消失了。

　　01

　　调控初见成效，成交量震荡

　　今年2月8日，深圳出台二手房成交参考价制度，考虑到一个月的网签滞后时间，反映参考价新政出台的影响差不多也是在三四月份显现。

　　从数据上看，3月份二手房的成交虽然有回暖，但到4月份立马就来了个“透心凉”。

　　深圳4月份二手住宅成交量跌破了5000套，创近一年新低。

　　在现象背后，有一个问题，为什么3月份会回暖，但四月份又立马入冬。

　　其实，光靠深圳那个“208”新政出台的二手房成交参考价制度，力度有限。

　　去年深圳是全国楼市最火热的城市之一。

　　2020年深圳新房市场呈现了供销两旺的局面，全年预售面积及销售面积再创新高。

　　乐有家研究中心数据显示，2020年深圳新增一手住宅预售522.16万㎡，同比上涨11.1%；一手住宅销售面积达到448.86万㎡，同比上涨20.5%。供销两旺下，库存面积走低。

　　疫情后深圳市政府放宽了商品房获批预售的条件，助力了供应的上涨。市场资金也有流入楼市的避险需求。但最为主要的还是，去年深圳是经营贷违规流入楼市的“重灾区”。

　　2020年，全国经济受到新冠肺炎疫情严重冲击，企业生存陷入困境。为了支持中小企业渡过难关，全国多个地方出台了降低经营贷利率乃至了直接贴息的优惠政策。通过经营贷的方式给实体企业，中小微企业以非常优惠的贷款政策，审批容易，利率也很低，不少银行的经营贷利率降低到了3.85%左右。甚至还有更低的利率存在。

　　对比房贷利率最少5%以上，实际贷款会比5%上浮更多。从银行贷经营贷出来，资金的使用成本要低得多，相比之下存在巨大逆差。

　　所以，这款本来是服务于中小企业，面向于实体的贷款产品，最终变成了助推楼市站上新高地的一个利器。在深圳，诸如“深房理”的炒房集团是大面积存在，高杠杆集资炒房，让深圳楼市屡创新高。

　　但一切都在三四月份发生变化，首先是3月份银保监会、住建部和央行，三部门要求各地全面清查经营贷。但深圳仅上报几个案例，5000多万的违规情况。帮忙遮掩的态度明显。之后，便是“深房理”被曝光，深圳开始全面清查，并发生大规模人事变动。

　　指导价的出现只是开开胃，市面上大量出台的阴阳合同并未太把这次调控当回事，影响也有限。但等到整治经营贷的系列措施出台，直接釜底抽薪。

　　往年的三四月，多数客户从咨询到看房再到购买，整个成交周期就几天时间，而今年，在楼市调控后，购房者大多只是线上询价，并不会线下看房。

　　今年最严调控后，深圳房地产市场的“金三银四”非常冷清。同往年对比，就是一个天一个地。

　　02

　　一场针对深圳的“围追堵截”

　　以往在严格调控政策出台后，市场会面临2-3个月的冷静期，成交量下滑，房价趋于平稳。

　　如去年“715”楼市调控新政后，深圳楼市在8-10月份成交量连续下跌，直到11月份才开始拉升。

　　但这一次，深圳的楼市想在几个月内缓过劲来，可能比较难了。

　　深圳的楼市调控，只是把资金流动的去向堵住了，但是资金本身还存在市场上，也不可能蒸发掉。

　　钱总要有个出口。

　　按照可能的路径，深圳楼市资金在受到调控后，最有可能往三个地方跑。

　　1.大湾区其他城市。

　　2.小产权房。

　　3.公寓。

　　深圳3月份相比2月份，各项存款余额减少了1891亿元，且在此之前，深圳基本会新增资金1000~2000亿，因此推断，在短短一个月的时间，有近2000亿资金离开了深圳，寻求其他楼市价值洼地进行投资。

　　但监管方面似乎早已摸清了深圳资金的可能动向，开展一场史无前例的“围追堵截。”

　　首先，是防止深圳热钱往周边“临深”城市，外溢。

　　东莞，跟着深圳的2月8日的调控政策，在2月27日发布地产新规，要求现在外来户籍人口想要买东莞的房子，须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社保。

　　广州，4月发布《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，继续收紧购房政，二手房增值税征免年限提高，将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

　　佛山，4月底宣布新房单价超过1.8万的新房暂停网签。

　　甚至，中山、珠海等地都开始传出要加强调控政策的举措。

　　其次，对于深圳的小产权房，这个可能在调控后被热炒的板块，5月8日，龙华区住建局发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》，表示小产权房属于明令禁止交易的房地产。

　　紧接着不久，5月12日，深圳在全市范围内禁止小产权房的消息传出。毋庸置疑，投资客的一条投资路径被堵住了。

　　由于小产权不受法律保护，行动全是行政措施，小产权中介门店查封你没商量，不讲废话也不需要打招呼。

　　行政力量直接出手整治，短期内小产权是彻底凉了。

　　而就在前几天，深圳就有某公寓项目进行了摇号选房，成为深圳首个摇号的公寓项目。

　　现在公寓也没得跑了，为了拦截炒房客，现在是连公寓一块打。

　　在“房住不炒”的大环境下，现在是冒头一个打一个，坚决要给深圳楼市的势头压下去。

　　03

　　深圳楼市要完了吗？

　　1月份的时候，很多深圳炒房客都在叫嚣着2021年深圳楼市小阳春房价又要大涨一波。

　　结果是让人啼笑皆非。

　　仔细观察，也可以发现深圳的二手房成交量，主要是在4月下旬开始减少的，也就是在4月初深房理事件被曝光出来以后，被各大主流媒体报道，随后深圳楼市就陷入了舆论的漩涡之中。

　　深圳楼市要打压，是已经定了调的。2月份的指导价，是先来个预热，敲打敲打。谁曾想，在瞒报经营贷的事上公开叫板监管层，随便报几例糊弄过去，真是不作不死。

　　前两天，中国建设银行深圳分行上调了房贷利率，首套利率上调至5.1%，二套5.6%。

　　建行已经在深圳率先吹响房贷加息的号角，其他银行陆续跟进只怕也是不远了。

　　对于深圳楼市全方位的打压格局基本成型。

　　那深圳的楼市真的不行了吗？

　　首先得明确，打击深圳楼市过热的目的，不是打垮。而是防止过热。

　　以前有句话叫“深圳永远年轻。”

　　其中的含义之一，便是深圳在通过不断吸纳外来年轻劳动力来增强自身经济活力，如果深圳房价永无止境的涨下去，谁还敢来。坐在家里打开网站一看，深圳楼市一平二三十万，直接给“人才红利”们都劝退了。

　　如果直接打烂深圳楼市，那等于也把深圳经济连带着一起收拾了，作为改革开放的窗口，作为南部的金融中心之一，如此做法得不偿失，任由任何一个智力正常的人都不会这么做。

　　所以，深圳楼市最终的调控落脚点还是平稳发展。一味唱衰深圳的人也可以消停一会儿了。

　　其次，深圳房价的高企，除了炒作也存在底层逻辑。

　　楼市，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

　　中期和长期两个要素，深圳现在全部具备。

　　一是，深圳的土地供给基本见顶，开发强度高达47%，有将近一半的土地已经是水泥地了，土地会供不应求。

　　二是，深圳强大的人才虹吸效应，一直在源源不断吸纳全国的英才，人口流入效应明显。

　　此外，还要考虑，房价的另一个决定因素是所在城市的产业结构与消费能力。

　　深圳金融产业、互联网行业与高新科技扎堆，高薪资岗位非常多，结构也以高回报率的产业为主，消费能力摆在这，房价必然坚挺。

　　虽然，就长远来看，深圳的楼市是不可能跌，甚至还有较大概率在未来出现回暖。但短期，受到四面围堵的严厉调控政策影响，深圳楼市在一定时间内应该会陷入“横盘”，或有小幅震荡。

　　没人能知道这次深圳房价要横盘多久，上一次是横盘了两年多的时间，在2019年双十一取消豪宅税的背景下，才得以缓解过来。

　　这次要是再横盘两年，不知道有多少最后买入深圳房产的人会破产。

　　也许深圳楼市最后会走向和茅台一个归宿：

　　茅台酒的调控政策：限购、限价（指导价1499）

　　深圳楼市调控政策：限购、限价（官方指导价）

　　同样是限购、限价，茅台跌了吗？