5种房子，5个地产圈不愿让外人知道的小秘密

这篇文章可能会得罪一些同行，好在已脱身地产江湖一年有余，做个有良知的自媒体人是这个号的出发点。

不同土地有不同产权性质，对应的商品房也有不同性质。例如，住宅来自住宅用地，产权70年，其中144平以下称为普通住宅，144平以上称为非普通住宅，包括别墅。商业、写字楼来自商业用地，产权40年，常见类型包含门面房、商场、写字楼、小公寓、LOFT、酒店等。还有一类土地没有产权的房子，即为小产权房。

常规的地产开发项目，几乎就是以上面这些种类为主，也是日常大家能够接触到的房子种类。这次讲讲地产界的“黑五类”，5个地产圈不愿让外人知道的小秘密。

空置率越来越高的写字楼

一座城市写字楼的数量，尤其是高规格写字楼的数量，一定程度代表着这座城市的繁华。过去，写字楼随着各地经济发展迎来需求井喷，一栋栋高楼拔地而起。那会，在写字楼办公是年轻人的向往，把公司安在写字楼是创业者的梦想。

此外，在住宅价格尚未飞涨时，写字楼的价格往往是高于同地段住宅的，一是商业产权只有40年，物以少为贵；二是写字楼供应量少，物以稀为贵；三是商业建造成本高，自然定价高；四是那会企业用户购买力相对住宅用户要高。

很自然地说说，写字楼在过去是一种很受欢迎的投资品类，价格高于房价也不足为奇。

但这种现象已经发生了根本性的转变。近年来，随着各地商业地块的出让面积不断增长，写字楼市场供应量激增，远远大于市场需求量。拿遍地创业者的深圳来说，目前写字楼空置率已经达到历史性的28%。深圳尚且如此，更何况其他城市。全国写字楼明显过剩已经成为现实。

那么，为何空置率会如此之高呢？原因如下：

1、 商业用地出让不是一锤子买卖，不像住宅用地卖了就没后续了。未来商户也好、企业也好，都是需要缴税的，这可是一笔长期买卖。

2、 住宅需求大幅上升，带动房价大幅跳涨，成为新的投资标的。反观写字楼，逐渐供大于求。

3、 住宅属于银行认可的优质抵押资产，最多可抵押出70%，而商业银行评估价往往只有50%及以下。

4、 即便写字楼依然存在市场需求，但市场大客户多采取整栋、整层的购买，普通人购买的一两间写字楼，大客户嫌少，小客户租金承受能力有限。

再讲个行内话。以往商铺、写字楼定价时，业内会采取租金反推法，即参考周边年租金水平，再乘以15的方法制定自身价格。意思即一间商铺或一间写字楼，业主15年时间就能实现资金回正，年回报率7%左右。但现在几乎没人用这种方法定价了，因为得出来的价格远远低于市场售价。这就说明，目前商业市场的售价与租金已经不成正比，投资写字楼并不是最划算的选择。

当然，若占据绝对核心的位置与配套资源，回报率能实现7%的除外。

写字楼还是公寓傻傻分不清楚

第一段讲了写字楼投资价值的缺失，很多开发商也知道写字楼不好卖。那怎么办呢？把写字楼设计成公寓对外销售，一间间三五十平的小公寓，然后对外包装SOHO商住两用、总价低、投资回报率高等卖点。

但这种做法有可能是违规的，未来会出现无法签约、拿不到房产证、甚至无法入住的后果。

写字楼、公寓虽然都属于商业用地，但这是统称。实际上，写字楼属于商务办公用地，公寓属于纯商业用地。商务办公用地不得建设带有居住功能的产品，不能设置室内卫生间，只能设置楼宇公用厕所。

但很多开发商很聪明，他们按照公寓的格局设计好之后，会在每间“公寓”里预埋上下水管道，并告知客户等验收过后，自己买个马桶、台盆、花洒就能住，与小公寓没有区别。

这种实际是写字楼的“小公寓”，有些规划局查的比较严，看到预留上下水，直接图纸就不给过审，责令按写字楼设计。有些规划局查的比较松，给过了，但到竣工验收时可不只有规划局来验收，消防、水电、人防、环保、建设、房管等部门会参与综合验收，到时候如果验收不合格，就意味着拿不到房产证。

怎么分辨究竟是写字楼还是公寓呢？很简单，看两点。1、公寓属于纯商业用地，过道距离要求为4米，而写字楼过道距离要求是2米。2、小公寓必然有室内卫生间，而写字楼大多数没有，只有每层公厕。

此外，再讲一点。现在大多数公寓项目也不好卖，于是催生了带租约销售这种方式。很多公寓项目为了增加公信度，还会引入名牌酒店，号称由酒店经营管理、收益给到业主。很多人看到有名牌酒店加持，加上可观的回报率数字，因而觉得小公寓并没有想象的那么不值得投资。

实际上，大多数酒店品牌是可以加盟的，且加盟分为两种：1、单纯使用酒店品牌，一般80-100万一年即可。2、真正引入酒店管理，酒店方输出管理团队，拿固定品牌使用费+固定比例管理费，扣除运营成本后的剩余收益分给业主。

这两种方式，目前来看前者居多，纯属骗局，最多给个一两年回报就没下文了。后者虽由酒店管理，但实际能给到的年回报率一般不超过3%（笔者测算过国内多个连锁酒店的RevPAR收益率），所谓的6-10%不等的年回报率，实际大部分羊毛出在羊身上。并且，委托经营管理协议是业主与管理方签订的协议，并非与开发商签订，实际未来能否给足回报也是未知数。

还有一种情况，即上面文字提到的，写字楼性质的小公寓，再叠加酒店管理，带租约销售。这种更扯淡，没有够硬的关系下，酒店根本开不起来，消防、工商登记两关都通不过。前者是过道距离不符合要求，后者是写字楼不能带“居住功能”。