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“西北一哥”进击港交所!拉上万科冯仑,中亿基业前路如何?

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  摘要:关键朋友和区域底色(欢迎关注杠杆游戏)

  

  撰文|姐&编辑|雯雯

  最近,手拿房企股票的投资者日子不好过。

  看着别的版块轮动疯长,我自岿然不动,甚至还下跌,这日子没几个人能熬得过去。

  另一边,港交所房企、物企上市潮依然井然有序进行。前不久的融信、中梁,以及最近轮到了区域大佬,比如“中亿基业”。

  很多杆友可能没听过这家公司,杠杆地产也很好奇,今天就来一探究竟。

  

  1、关键的“朋友”

  中亿基业,全称“中亿基业控股有限公司”,是宁夏中房实业集团有限公司母公司。

  1991年中房集团银川房地产开发总公司成立,主要从事物业开发、物业管理等。1994年,中房银川总公司改制为有限责任公司,即如今的宁夏中房实业,开始在银川发展住宅物业。

  董事长方陆1962年10月出生,1985年毕业于原宁夏大学中文系,毕业后留校任职于教学研究科,这一周期大概为5年。

  此后方陆报考公务员,脱离教学管理岗位,从科员一直到银川高新技术开发区经济发展局副局长,负责整个开发区的招商和项目审批。

  1994年,32岁的方陆辞职下海,2000年加入中房,直到现在成为企业掌舵人。

  

  关于方陆先生的朋友圈,有几个很有意思的细节。

  一是和万科曾经的灵魂人物王石有共同的爱好:登山,也曾经登顶珠峰。2006年,他和王石还一起登顶了台湾玉山(3952米)。

  中亿基业的招股书里,杠杆地产看到,其着重提到了和万科集团的紧密合作对其成功贡献甚大。

  凭借万科集团的品牌知名度及行业专业知识,使之能巩固现有市场地位,并逐步扩展至不同地区。

  2017年还建立中房万科实业,作为与万科集团战略合作的平台。

  截至2021年3月31日,中房万科实业拥有总建筑面积为3389615平米的11个开发项目,包括2个城市。

  此外,可能是有共同的爱好,方陆先生与地产界另一大佬冯仑也渊源颇深。两人曾一起参加诸多活动,冯仑还帮忙引荐新东方俞敏洪给方陆,看上去关系不错。

  

  深厚的缘分也体现在招股书里。中亿基业管理层架构显示,冯仑先生目前为该司独立非执行董事,负责就本集团的经营及管理提供独立建议。

  有了上述业界大佬朋友加持,可以说为中亿基业的上市增加了不少“筹码”,尤其是万科。

  

  此外,中亿基业独立非执行董事名单里还有另一位地产界大佬:欧阳宝丰,其曾为宝龙地产副总裁、首席财务主管。后陆续在中国天然气集团、国锐地产、杉杉、弘阳地产、中梁控股、新力控股、正荣服务、上坤地产等公司担任独立非执行董事。

  

  2、西北一哥的底色

  招股书自我介绍,中亿基业专注于在中国选定地区开发及销售优质的中高端住宅物业,截至2021年3月31日,有30个处于不同发展阶段的物业开发项目,应占的总建筑面积为6516722平米,体量并不算大。

  目前,物业开发及销售仍是中亿基业的主营业务,占比基本维持在啊99%左右,其中住宅物业又是大头,2018-2020年分别占其营收的71.9%、78.3%、83.3%,有越来越集中化的趋势。

  其他的如物业租赁服务、管理咨询及其他服务的占比,都几乎忽略不计。

  

  中亿基业所有物业开发的项目里,基本分布在两座城市:西宁和银川。此外还有几个项目零星分布在包头、成都、咸阳等,部分为合营产品。由此可见,其“西北一哥”的名号确实实至名归,这就是一家具有浓厚地域色彩的企业。

  

  土地储备方面,中亿基业也很有西北范儿。截至2021年3月31日,其应占总土地储备为6516722平米,包括住宅物业 及商业物业。其中圈子附属公司开发的土储全部位于银川、西宁、海东三市,占总土储的35.6%;非全资附属公司开发的53.5%位于银川和西宁市,其他少量分布在陕西、四川等地。

  

  3、负债走高,如何穿越周期?

  从中亿基业的财务数据里,杠杆地产隐约看到,2020年对其来说不平凡。上市之路,或许早有布局。

  

  2020年,尽管黑天鹅压顶,但中亿基业的扩展步伐加剧。

  营收翻倍了。2018年至2020年,分别为24.79亿元、20.75亿元和55.38亿元。

  但均价起伏,期间平均售价为6725元/平方米、7011元/平方米和6965元/平方米。

  毛利率稳定在30%以上,有些变动,分别为34.8%、39.1%、31.8%。

  净利润增幅较大,从2018年的3.65亿元到2020年的8.43亿元,最近两年增幅达41.19%、63.68%。

  但净利率同比2019年下滑严重,从2019年的24.2%将至14.9%。

  

  此外值得注意的是,2020年,中亿基业的经营活动现金流大幅下降,且最近三年呈递减的趋势。2018年-2020年分别为33.38亿元、21.79亿元、-9.33亿元。

  融资活动现金流也流出加速,2020年比2019年净流出了1亿多元。好在投资活动的现金流不错,拯救了年末现金及现金等价物,比2019年多了10多亿元。

  另一变动较大的指标是债务。2018-2020年,中亿基业的借款总额(包括计息银行借贷、租赁负债及来自其他融资机构的借款)分别为13.12元、13.51亿元及18.88亿元。期间资产负债率分别为88.66%、91.68%、91.84%,持续走高的同时,也大大高于行业平均水平。

  三道红线方面,中亿基业也踩中了,截至2020年底,中亿基业负债资产比率(不包括合约负债)为80.7%。

  

  如方陆董事长在公开场合所言:

  前些年日子好过时,很多老板靠运气赚了一些钱,这些年如果再硬扛下去,很有可能又会凭“本事”和“能力”将钱输掉了。

  实在没能力没实力的,握好家底,平安退休也是不错的选择;所谓“隔行不取利”,转行也是九死一生;如果选择了坚守,那就想方设法去拼未来。所以,中小房企目前要想好出路,才能走出生路。

  杠杆地产觉得说得非常好。只是穿越周期,谈何容易,祝福西北地产一哥早日“上岸”。

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