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日本房产的“升值空间”,这样预判更全面

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  M&K房产投资

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  疫情开始后,日本新建住宅数量明显减少。但随着人们生活观念的改变,比以往更加旺盛的居住需求流入了二手房市场。时至今日,以东京圈为首的日本二手公寓价格仍在增长中…

  

  图源:Google

  东京KANTEI公司近日发布一份调查-「2020年二手公寓售卖价值」。主要调查物件均为竣工10年后正在二手流通中的公寓,以出售当时价格与现在价格作为对比依据。

  

  图源:Google

  2020年,东京圈平均售卖价值为101.9%,比前一年大幅增长了7.6%。而这之中,“售价上涨主力军”就是二手房

  

  图源:Google

  从车站分类来看,东京都升值空间最高的地段是东急东横线的“代官山”,为164.3%,这片地区的竣工10年二手房与出售当时相比,价值增长了6成

  排名第二的是东京都南北线上“溜池山王”,为145.8%;第三名是JR根岸线的“樱木町”,为141.2%

  虽然目前在宅工作的情况越来越普遍,但位于东京都市中心以及近郊的车站地段仍然受到瞩目,资产价值幅度仍有不断增长的空间。

  

  图源:Google

  二手房买卖市场仍然是日本地产界的“宠儿”,虽说好地段是选择房产购入的必要条件之一,但它是否有“升值空间”则还需要了解更多其他因素。

  本次小编就带大家通过从日本房产售卖转让相关知识反向了解、自估心仪二手房产是否值得购买。

  房产售卖的“确定申告”里有玄机?

  

  图源:Google

  其实,在房产售出时,也会根据情况进行确定申告。大致分为两种情况。

  #出售有收益的情况

  原则上,在进行房产出售(转让)时有收益的情况下,需要进行确定申告,即使该房产并不是用于投资、出租等行为,只要有获利情况,就会针对获利部分产生税金

  #出售亏损的情况

  出售(转让)时,一旦出现损失,原则上不进行确定申告也是没问题的。

  *在回购二手房时,可以初步根据原主人是否进行了确定申告拟判该房产的升值空间。

  售卖利润≠售卖金额;转让所得收益是?

  

  图源:Google

  我们先来看一下转让收益要如何计算。

  转让价格(卖出额)-取得费用(购入额)-转让费用=转让收入

  *取得费用是指购买房产的价格加上购买时的手续费等,扣除建筑物部分的折旧费后的价格。

  *转让费用是指出售时所花费的中介手续费和印花税等费用。

  知道如何计算转让收益这点非常重要,一旦通过拟算,最后数值为正值时,可以预判该房产有投资购买的价值。

  转让所得税计算中的“预判法”

  

  图源:Google

  已知,二手房售卖中的转让所得税,根据年限的长短而有变化。

  我们也可通过转让所得税的计算,预判该房产的升值空间。

  *短期转让收入计算法(持有期限5年以下)

  转让所得×39.63%(所得税30%+复兴特别所得税0.63%+居民税9%)

  *长期转让收入计算法(拥有期限超过5年)

  转让所得×20.315%(所得税15%+复兴特别所得税0.315%+居民税5%)

  #出现转让收益的3个特征

  1.居住用财产的3,000万日元特别扣除

  

  图源:Google

  *居住用财产的3,000万日元特别扣除是指,在出售自住房产产生利润时,在转让所得中最高可以扣除3,000万日元的特殊条例。

  如转让收入达到1,500万日元的情况下,通常会产生转让所得税,所以必须进行确定申告。

  2.居住用财产减免税率的特例

  

  图源:Google

  *居住用财产减免税率的特例是指出售房产的持有时间超过10年的情况下,可以适用比平时更低的税率。通常情况下,持有时间超过5年就属于长期转让所得,税率如前所述为20.315%

  3.特定居住用财产换购特例

  

  图源:Google

  *特定居住用财产换购特例是指对自住房产进行换购时,满足特定条件就可以享受的优惠措施。具体来说,房产出售时产生的税金可以延期到新购入的房屋出售为止。

  以上三种情况都是转让有收益的特点,也就是说,预判一处房产有无升值空间,也要将转让收益相关计算纳入参考条件中,建议投资人委托专业中介公司具体查定上述条件是否存在,如是既存条件,可作为正向预判标准。

  看了以上的正向情况,我们再通过两种专门针对房产售卖发生损失的情况,进行一下初步预判。

  #出售出现损失情况:涉及特定居住用财产的转让损失损益合计及结转扣除特例

  

  图源:Google

  前面我们说过,原则上,如果出售时发生损失情况,可不进行确定申告。但满足一定情况下,有两种特例。

  *出售出现损失时:当出售房产的价格低于住宅贷款余额时,转让损失可以从当年工资收入、事业收入等其他收入中扣除。这种结构被称为损益合计。

  #换购出现损失情况:所涉及的转让损失的损益合计及结转扣除的特例

  

  图源:Google

  *换购出现损失时,与前面特例相同,可以进行损益合计、转出扣除。根据特例的不同,所要求的详细内容与结转扣除余额也有所不同。

  投资人委托专业中介公司进行房产相关查定后,如果手续中出现上述两种情况,投资人可内心自行预判,该房产可能出现了“出售损失”的情况。

  大家在购房时所考虑的因素中大体不会过多的包含出售房产方面的相关信息。但是值得注意的是,一套房产的出售详情也可作为该房产是否有升值空间的评判标准。

  不管是自住还是用于投资,买到优质、有长期升值空间的房产才是投资人心里最高期盼。吸收多方面的评判标准更有助于选到“最优房”。

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