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后悔莫及啊!2016-2021,看完佛山房价变迁,感觉错过几个亿!

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  撰文 |熊小熊

  佛山投资界,有一个让人望其项背的“神操作”:5年前,买入中海千灯湖1号!

  2016年初,中海千灯湖1号均价1.4万/㎡。如今,最高成交单价为5.3万/㎡,其间差价恐怖如斯!

  以一套285㎡大平层为例,5年间起码增值了1000多万

  然而,人生能有几个5年?机会稍纵即逝,你我只不过是这人间的匆匆过客。5年前没有抓住的机遇,真的已然让人后悔莫及啊!

  2016年:上半年涨幅超20%,年底楼市降温

  聊2016年之前,先来回顾一下2014-2015年:全国连续两年房地产投资增速显著放缓,房地产销售面积和销售额同比下滑,佛山也不例外。

  总结起来,就是两个字: 低迷

  转机发生在2016年。宽松的货币政策,不限购,首付低至2成,央行降准,买房即可入户佛山……

  一系列利好措施,从年初就给早前低迷的房地产市场带来了一片生机。甚至,整个市场从年初就进入了疯狂状态。

  总结起来,真的就是一句话:怎一个“涨”字能道尽!南海、禅城两区均价,在2016上半年已破万,量价齐升是这个时期最显著的标志。



  像千灯湖和金沙洲,半年时间基本都涨幅超20%。其中,千灯湖板块的中海千灯湖1号,由年初的1.4万/㎡,涨至年中的1.7万/㎡。即便如此,现在看来,也还是白菜价啊!


  2016年初,以1.4万/㎡的价格买入中海千灯湖1号一套285㎡的大平层;如今放盘均价4.6万/㎡,个别单价已经来到5.3万/㎡,5年多至少净赚八九百万,相当于一台劳斯莱斯幻影。




  更眼尖的朋友会注意到,这个时期千灯湖、金沙洲都突破了2字头,而率先将均价提升到2万/㎡的是中国铁建国际公馆,如今安居客挂牌均价已经来到了4.6万/㎡


  下半年伊始,北滘的声音也很大。头一天地价刚过万,北滘新城一众项目齐齐封盘,准备涨价至1.5万/㎡。直至7月底,仍然处于封盘状态。



  期间,已有不少声音传出,北滘要破2万/㎡。不过,就算破2万/㎡,仍然比不过如今已破3万+的北滘新城。


  然而,疯狂涨价的时间,总是短暂的。

  10月4日,正值国庆期间,佛山市住建局发文规范商品房销售管理,严查楼盘无证预售、捂盘惜售、虚假宣传等行为,并将在11月开展对全市房地产在售项目的联合检查与整顿工作。

  紧接着,10月7日晚,佛山市住建局连夜发布楼市限购新政,对 禅城全区、南海桂城 等区域实施限购政策。

  一套组合拳下来,热度立马降下来。

  到了年底,不少买了房的人感叹道: “2016年中已买,2017年观望及坐等收楼 ”。但无论如何,这一年的涨幅,还是很惊人的。

  2017年:限购加码,备案价破4万+,地价飙升

  2017年,全国各地出台的楼市相关政策近180次,限购、限贷、限价、限售、限商,楼市开启“五限时代”。

  佛山自然也不例外。承接着2016年最后一个季度的限购政策,佛山在3.24和5.21相继推出更严格的限购政策。到了6月1日,佛山正式开始实行加强版的限购政策


  其中,二手房也纳入限购,新政覆盖区域:禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德区大良街道、陈村镇、北滘镇、乐从镇等区域。

  此外,本市户籍居民限购区域内限购2套;非本市户籍居民在限购区域内购房,须提供2年内连续1年以上社保或个税证明,且限购一套;各区划定新建商品房价格备案标准,超过备案价格的不备案、不发证、不销售

  即便如此,2017房价也依旧在上涨的通道。

  整理了一下2017年佛山最贵的10个楼盘,珠水豪庭在当时最高叫卖已到4.1万/㎡。这个价格,已经快追上彼时2公里外广州的新世界凯粤湾(目前5万/㎡)了。


  像宏宇景裕豪园、怡翠尊堤,在如今也已经迈入3万+、4万+时代。

  但是,表中有个别盘,如今还处于横盘阶段,目前价格与当时并无太大差别。这也给我们提了个醒,要选对盘,地段依旧非常重要

  此外,高明荷城的房价,其实也涨得快,过了5年,买房成本就增加了大几十万。不过,能否挂牌成交则是另一回事。


  以图中的丽日名都为例,96方的三房户型,在2017年总价仅为48万/㎡,如今二手挂牌基本要近90万/㎡。

  看着这个价格变动,刚需们搬砖的手,也要颤抖。几年攒下来的钱,还不够房价升得快。

  地价方面,其实也为日后的涨价大势埋下伏笔。当年的佛山楼面价地王,接连刷新了4次,佛山楼面价前十最低者已然过1.5万/㎡,最高已到达1.7万/㎡。

  面粉价已经如此,面包焉能不涨?

  2018年:以为房价到了山顶,实则还在山腰

  错过了2016,阴差阳错赶上了2018,殊以为当时已经站在了山顶,却发现仍攀爬在山腰。

  这才是2018年房价最真实的写照。

  前面我们说过,整体地价不断升高,售价只要低了就会赔。但是,2016年底到2017年,佛山一直加大调控力度,甚至限价政策也出来了。

  开发商没法儿卖高价,怎么办?上有政策,下有对策,双合同在2018年用得很溜,即一套房子会有毛坯、装修各一份合同。

  以岭南天地璟廷为例,2018年元旦首开,双合同毛坯1.2-1.7万/㎡,全款的装修合同5000元/㎡。


  岭南天地璟廷


  这个价格非常笋,大部分买家需要一次性付款甚至托关系才能买到。如今放盘的十来套房源,普遍3万+,最低也要2.7万/㎡


  这一年,2字头还能在千灯湖找得到,如今想以2字头买入宏宇景裕豪园,简直就是做梦。


  2018年国庆,越秀星汇翰府才刚刚开放销售中心,谁也想不到日后该盘会带领平洲率先刺破3万+,目前均价已经来到3.2万/㎡。


  视野转到奇槎,绿城桂语兰庭在2018年底推出的约143-170㎡叠墅,彼时总价约430-650万/套,首付150万起,而如今最低要450万/套。


  也正是这一年,佛山标杆“保利天悦”才刚拿完地,楼面价1.53万/㎡。如今,已经卖上了6万/㎡,据传最后一栋要卖到7万/㎡。

  不得不说,2018年只要找到对的盘,还是会有很大的机会。

  2019年:迎来小阳春,新盘扎堆入市,年底限购微调

  山重水复疑无路,柳暗花明又一村。

  这句诗,是我对2019年的评价。

  自2017年启动限价政策后,佛山楼市终于在2019年迎来“小阳春”,直至年中才回归平稳。

  细分来看,继广州严禁开发企业拆分价格报备后,佛山也在2019年1月悄然放开备案价限制,基本杜绝了双合同的违规乱象

  此外,到了5月份,佛山个人住房公积金进行微调,最高贷款额度从由原40万元调整为50万元,并将不受144平方米的建面限制。

  宽松的政策,热度明显的市场氛围,让许多开发商下定决心冲入市场之中。6月,超40盘计划推货,其中有20多个纯新盘亮相。


  像禅城中心城区的龙湖越秀傲云、朝安金茂悦、碧桂园岭南盛世等新盘入市时最高不过2字头,如今已经来到3万+了。


  桂城这边,保利和悦滨江、保利叶公馆、越秀星汇翰府等3大标杆盘,按照后面的成交数据和热度,也确实带热了2019年“下半场”。

  例如,保利和悦滨江首开2.4-2.8万/㎡,如今据内部消息,已经卖到6.5-7万/㎡!!!!


  总体来看,佛山五区2019下半年普通住房标准出炉,无一例外,全都上涨了,禅城、南海首次突破2万,其中南海涨幅超4600元/㎡。 

  不过,这还没算。

  11月29日,佛山市人力资源和社会保障局与佛山市住房和城乡建设局联合发布完善人才住房政策补充通知,认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才,享受佛山市户籍人口购房政策,并明确佛山本科以上,首套房不受户籍、个税、社保限制

  年底限购政策的调整,又为掀起佛山新一轮狂潮埋下伏笔。

  2020年:疫情笼罩,限购放松,量价齐升

  正是2019年的限购政策微调,2020年佛山吸引了许多置业敏感买家的虎视眈眈。

  售楼部整夜不打烊,因为即使到半夜,也有客户预约第二日看房、甚至有客户下定占位……


  销售朋友圈

  正当大家以为新一轮周期来临时,一场疫情“黑天鹅”突如其来,2月仅成交1600多套新房。

  为刺激经济增长,房地产投资必然需要扛住大旗,房地产调控政策也因此再度放松。

  3月20日起,中专、大专学历佛山买房,享受跟佛山户籍一样的购房政策,家庭可以购买2套房。

  这就意味着,佛山几乎彻底放开了限购,效果也很明显:量价齐升。

  新房方面,2020年全年佛山卖了117061套,比2019年的111855套新增了5000多套。

  价格方面,根据据粤湾数据研究中心,佛山全年网签均价从年初1.4万/㎡,逐渐抬升至年底1.75万/㎡,上升趋势非常明显

  其中,南海桂城、三山新城、禅城祖庙、佛山新城、金沙洲等多个板块基本迈入3万+乃至4万+时代!而2019年3万+总数仅仅个位数而已,2020年猛增破15个。



  2020年12月价格图表

  值得一提的是,千灯湖保利天悦在2020年底已经摸上了5字头,傲视群雄。

  三山新城,龙光玖里江湾、保利华侨城云禧、万科天空之城、中交泷湾云城、中海文锦国际在最后一个季度先后入市,直到年底最高价格不过3字头,如今最高已经要摸到5万/㎡。

  这两大板块,也是2020年佛山最为亮眼的板块,风头一时无两。

  2021年:前4个月价格继续上涨,调控也来了

  2021年,前4个月依旧延续2020年的市场态势,5月调控到来,市场重归理性。

  据不完全统计,目前保利已有两个盘突破6字头,3万+的新盘已到达38个

  二手房价格方面,2020年12月佛山二手挂牌均价为16814元/平,2021年4月二手挂牌均价为17981元/平,换算下来,一季度涨幅约7%

  千灯湖二手破5万+,亚艺湖二手破4万+……

  种种数据,表明了前4个月佛山局部区域已经出现过热情况。

  5月8日,为落实遏制投机炒房,稳定房价专项行动工作部署,保持打击哄抬房价、投机炒房行为高压态势,稳定房价预期,市住建局在全市部署开展稳房价专项检查,确保佛山房地产市场的平稳健康发展。

  市住建局相关工作人员表示,佛山新建商品住房首次明码标价备案应参照同区域、同品质、同类型商品住房价格确定

  如若各区对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格,影响区域市场平稳健康发展的,则暂不办理价格备案、暂停核发预售许可证或暂不办理现房销售备案

  房住不炒,依然是楼市的主旋律。随着这波调控,市场不会再像几年前一样,而是逐渐回归理性。

  · END ·

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