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北京“最好的房子”有了标准答案

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来源:乐居云图

  请回答:“在北京,最好的商品住宅是建成什么样的?”

  当年恒温恒湿的广渠金茂府?如今引入270度边厅户型设计的融创香山壹号,还是采用玻璃+铝板外立面的中海甲叁号院?

  它们可能都属于“最好”范畴。

  但现在一个“最好”的标准答案已经出炉。

  5月11日,北京现场土拍结束后,一份“高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准”在业内流传。


高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准

  原来,北京千亿土拍的帷幕还没最终落下。现场竞拍的25宗地中,有10宗宅地触及全部上限(地价上限+政府持有产权份额/公共租赁住房上限)后,最终进入了竞拍“高标准商品住宅建设方案”的投报程序。

  还要等10-15个工作日,树村等市场高度关注的好地块花落谁家才能真正揭晓。

  但重要的是,这份“高标准商品住宅建设方案评审内容和评分标准”(以下,简称“高标准评审”方案)已经向市场详尽解释了,在首都北京,什么样的商品住宅才是真正的“好房子”!

  详细看完这份“高标准评审”方案,你将对未来北京市场出现的一系列“高标准”商品住宅充满期待!

  当然有个前提,开发商能在“微利”下,仍坚持保质保量做好项目开发。

  各位京津冀买房的同学好,我是你们勤快又专业的兰。接下来,请随我一起揭开北京未来最好住宅的面纱。

  01:“三星级绿色”建筑是标配

  住宅物质性能提高20%

  这个标准其实很高,是“高标准评审”方案中的第一条:全面实施三星级绿色建筑。占“建筑品质”评选项的18分之多。

  (注:“高标准评审”方案,评分分两个部分,第一部分“建筑品质”,第二部分“规划建筑设计”,总计200分,各占50%权重。)

  何为绿色建筑?且还要是三星级?

  先学习定义:“所谓的绿色建筑,是指建筑物在全寿命期内,最大程度地节约资源、保护环境、减少污染,为人们提供健康、实用、高效的使用空间,最大限度实现人与自然和谐共生的高质量建筑。”

  这个定义比较宏观。兰我在进一步查询资料得知,国家规定将建筑根据安全耐久、健康舒适、生活便利、资源节约、环境宜居、提高与创新加分项等综合评分计算后,分为基本级、一星级、二星级、三星级4个等级(详见下图)。


来源:住房城乡建设部


来源:住房城乡建设部

  而三星级绿色建筑的技术要求又包含:

  ·围护结构提高20%,或负荷降低15%

  ·严寒和寒冷地区住宅建筑外窗传热系数降低20%

  ·节水器具用水效率达到2级

  ·室外与卧室之间、分户墙(楼板)两侧室之间的空气隔声性能以及卧室楼板的撞击声隔声性能达到高要求标准限值

  ·室内主要空气污染物浓度降低20%

  ·外窗气密性能符合国家现行相关节能设计标准的规定,且外窗洞口与外窗本体的结合部位应严密

  这里出现数据最多的是20%!兰总结下,通俗理解,绿色三星比一般住宅安全性提高20%,保温度提高20%,普通住宅的通病“隔音”问题有极大改善,室内空气污染减少20%。

  再精炼的理解为一句话:“三星级绿色建筑”让住宅的各项物质性能水平提高(溢价)20%。

  考虑到这次拍卖很多地块政府占20%产权,相当于让购房者八折买房。那么,这个提升了住宅性能20%的“三星级绿色建筑”,恐怕对购房者来说,可以理解为买到就是“八折”上再打“八折”啊!

  02: “装配式+超低能耗” 建筑要最节能

  建房子更有效环保,住房子尽量用可再生能源

  在“高标准评审”方案中的第二和第三项是“装配式建筑”+“超低能耗建筑”,总评分更高达40分。

  其中要求:装配率≥91%分值为13分;全面实施装配式装修7分。

  对于超低能耗,则要求超低能耗建筑面积不低于总面积50%,且超低能耗面积不低于10万平米或总面积低于5万平米时,全部实施超低能耗建筑。

  装配式建筑,就是“用预制部品部件在工地装配而成的建筑”!类似于“组装汽车”,将组成建筑的梁、柱、墙、楼梯、阳台等进行拆分设计,再在工厂标准化生产为部品部件,也就是“零部件”,运输到工地通过精准合理的“组装”形成稳固的建筑。

  超低能耗建筑,就是超级节能。通俗的说,是一种不用或者尽量少用一次能源,而使用可再生能源的建筑。


东叁金茂府样板间地热泵循环系统示意图

  你记得金茂府销售经常说的地源热泵循环取暖吗?

  “装配式+超低能耗”住宅意味着:节能和效率。

  住宅从建设开发阶段到居住使用阶段都将极大降低能耗,建筑垃圾会极大减少,建筑污染会极大减少,同时建房子更快(以前在电视里看到国外一栋房子各种零件组建很快),在居住房子时消耗的能源量也会极大降低。

  众所周知,二氧化碳是造成气温变暖的祸首。为阻止全球气温变暖,我国已向全球承诺,二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值,努力争取2060年前实现碳中和。

  在碳达峰、碳中和战略背景下,结合北京市国际化大都市的定位和城市发展,此次将低能耗建筑也纳入评分标准中,既是情理之中,也是大势所趋。

  03 “高标准住宅”建设责任归属更明确

  外墙保温和防水保修不少于15年,屋面保温和建筑门窗保修不少于8年

  “高标准评审”方案中,管理模式也占了20分,被细分为四项:

  ·采用工程总承包模式

  ·采取建筑师负责制

  ·投保绿色建筑性能责任保险,引入风险防控机制

  ·全生命期(规划、勘察、设计、施工、运维)应用BIM技术

  其中,工程总承包是国际通行的建设项目组织实施方式。来和大家解释下:

  工程总承包是指从事工程总承包的企业按照与建设单位签订的合同,对工程项目的设计、采购、施工等实行全过程的承包,并对工程的质量、安全、工期和造价等全面负责的承包方式。

  而投保绿色建筑性能责任保险,也是从金融机制上保障房子的绿色品质。

  也就是说,未来高标准住宅将建设的权责归属更明确、风险把控更严苛、采用建筑师负责制,实现设计、采购、施工等各阶段工作的深度融合,提高工程建设水平。

  此外,方案提出要求,外墙保温和防水工程承诺保修不少于15年,屋面保温和建筑门窗保修不少于8年。

  04 建筑外部:让城市更和谐美观

  色彩、高度、视廓、天际线、屋顶……都要拼

  每一座城市的天际线都是一个城市财富和活力的象征,纽约、曼哈顿、东京等国家化城市,其天际线无一不靓丽惊艳。

  在北京,中国尊、央视大楼、建外SOHO等的泛CBD圈,也是北京靓丽天际线的代表,但这些都不是住宅项目。

  2020年中海甲叁號院、世茂天誉等城市豪宅项目,建筑立面采用玻璃幕墙、银灰色铝板,也是为北京城市美景增添了看点。

  在此次的评分标准中,特意从色彩、高度、视廓、天际线等进行了设定,具体如下:

  ·遵守上位规划,尊重环境文脉,充分考虑分区规划中的色彩、高度、视廓、天际线等要求;从街区层面进行把控及融合,与既有和规划中的建筑物护龈能够和协调,建筑群体高度和轮廓应错落有致;应有街景立面分析图(所在和相邻街区),并通过三维数字化手段充分考虑小区第五立面、贴线率等因素;应避免高强度开发、“高低配”等以保证环境形象品质;宜结合小区广场、绿地规划设计紧急避险场所和设施。

  在这里普及下“第五立面”就是指房子的“屋顶”。


中海甲叁號院外立面效果图

  这一段,其实是兰最期待的。因为强调了建的房子的外立面、天际线、色彩、高度乃至屋顶都要“美”,跟周围环境“和谐”,有品质。

  买不了“高标准”住宅,但审美是杠杠的,非常希望,以后建的住宅都能给路人带来审美的愉悦感!

  以后住宅的外立面和天际线也能代表北京的建筑艺术美!

  这一点将是各大开发商比拼的关键,这项叫“城市设计及总图规划”,占了35分。

  05 楼盘内部:户型合理、动线舒适

  隐藏赠送面积不会有,景观要代表小区形象

  对于楼盘内部,“高标准评审”方案更给出了精细要求。合并各项,总分至少占了45分。

  “·户型面积、功能配置、动静分区、面宽及进深、朝向等设计合理,居室、卫生间数量适合,房间方正、空间尺度适当,合理,朝向合理,空间浪费少;充分利用自然采光及通风;住宅外窗设置防盗报警设施,应避免“潜伏设计”。

  ·道路系统设计应人车分流。小区主路(组团路)和宅前路等的层级分明,车型道路与住宅、停车场库等联系方便并有安全缓冲距离、步行道路应满足无障碍同行并考虑健身、休闲等要求;道路、场地、坡道和台阶等设置照明设施;


来源:乐居云图

  接下来是兰解读重点,今后优质住宅:

  1、户型必须合理:南北通透、动静分明、房间方正、明厨明卫、功能布局合理;特别是卫生间,“卫生间数量合适”意味着三代人的三居室双卫或1.5卫应该是标配;

  2、户型不再有赠送面积:理解,“应避免‘潜伏设计’”的意思就是避免赠送面积;

  3、小区里动线必须舒适:首先是人车分流,人行不会受到车的打扰;其次,人在小区里活动,包括步行、成年人健身、小朋友玩耍,老年人锻炼等也都动线舒适;

  4、景观要生态:规划做到海绵城市,雨水收集达标,生态环保,还有人文关怀和代表小区形象

  其他,包括防盗、消防、照明、停车场等都有详细要求。

  06 小区设施适老化

  设置无障碍车位,考虑老年人活动场所

  北京不可避免的在老龄化。老年人在社区里特别需要环境的照顾。

  优质的商品住宅必须关注到老年人的生活需求和居住习惯。在这一版“高标准评审”方案中,我们很高兴看到不少关注老年人的设计要求。

  比如:

  1、步行道路应考虑无障碍通行;

  2、公共空间全面考虑老年活动场所;

  3、考虑设置无障碍车位;

  4、园林绿化和相关设施要达到无障碍和适老化规范。

  如果您的父母已经年迈,请关注接下来能符合以上要求的优质商品住宅,它们应该会比您家现在住的房子对您的父母更加友好。

  07 尾声:北京调控楼市的艺术

  控地价、抑房价之外,还能兼顾引导开发高品质住宅

  北京是全国人民的北京,更是世界的北京。北京作为首善之地,故宫、颐和园、天坛等建筑都是世界建筑史上美学的典范,更是代表中华民族建筑的代表。


来源:乐居云图

  此次北京市住宅进入高标准商品住宅建设方案提报程序,既体现了北京市政府的调控上的艺术,统筹北京城市建设的全局考量的长远之计,也是对参与首都建设的开发商提出了更高的要求,促进整体水准的提高。

  2017年北京市推出限竞房,实行了从拿地、设计到建筑的全把控,尤其是对开发商,用业内人那句“北京的开发商在这几年限竞房的严格要求下,在产品力方面得到了非常大的提升。”

  2021年“高标准评审”方案的出炉,更让有追求的开发商在一个更高起点和合理利润中制作“作品”!

  当然利润会薄一点,这就更加考验开发商的追求。

  考验开发商追求是什么呢?

  不知道,这尚未确认归属的十块地,最后的评分是否会公布。但肯定的是,在未来,凡是评分越高的楼盘品质就越好!

  这意味着,评分越高开发商品牌会越好。

  在北京拿到“高标准评审”高分的开发商,相当于拿到了一块最高赛事的金牌。去全国各地拿地开发,都将更有优势和更受地方政府和购房者的欢迎!

  请各位开发商们加油去“追求”吧!

  接下来,也请各位购房者,做好准备,拭目以待。

  一起等待,这份“标准答案”下的北京“最好的住宅”的出现!

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  文章来源:乐居

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