养老地产面临机遇与挑战

文、图/羊城晚报全媒体记者 梁栋贤

5月11日，国家统计局公布第七次全国人口普查主要数据。数据显示，我国60岁及以上人口超2.64亿人，占总人口的18.7％。民政部此前曾预计，“十四五”时期，我国60岁及以上人口将突破3亿人，将从轻度老龄化迈入中度老龄化阶段。

随着老龄化程度加深，养老地产正迎来新的机遇。中国社会科学院预计，2030年中国养老产业市场可达13万亿元，前景无限。

养老产业前景虽好，但不少房企都反映，目前，除了销售模式的养老地产外，其他模式的养老地产基本上还难以实现盈利。

2018年年底，万科集团董事会主席郁亮表示，养老还没有盈利模式。这一局面到2020年仍没有改变。在万科今年3月发布的2020年年报中，对其进军的多个产业均有关于盈利情况的介绍，但对养老行业的描述仅是“持续积极探索，打造客户愿意买单的好产品、好服务”。

A【机遇】
广州中心区公立养老院一床难求

广州市民政局公开的数据显示，截至2020年3月，广州市共有217家养老机构，床位57223张。广州市为老服务综合平台和60加研究院统计了其中181家机构的情况，平均入住率为52.6%。公办、民办、公建民营机构的入住率分别为54.4%、52.1%和53.0%。单从数据来看，广州养老床位宽裕，实际上却存在着结构性供应不足的问题。

因住房空间狭窄加上没有电梯，杨小姐无法将80多岁的独居祖母接到家里同住，但祖母健康状况每况愈下，杨小姐打算将祖母送到养老院。杨小姐所在的荔湾区老龄化程度最高，性价比较高的公办老人院床位爆满，为方便探视，杨小姐只能一边在民政系统网站上申请入住荔湾区唯一一家公办老人院，一边先将老人送到附近的民办养老院，民办养老院每月的开销比公办的贵1000多元。“足足等了两年，我奶奶才等到一张公办养老院的床位。”

羊城晚报记者打电话到荔湾、越秀、海珠区各公办养老院咨询后发现，床位全部爆满。工作人员告诉记者，无法预估床位空出的时间，因为只有等入住的老人离世，才可能腾出床位。天河西部很多收费适中的民营养老院同样是一床难求，位于五山附近的燕岭颐养院床位常满，偶有老人离世，一周内就有新的长者入住。

广州市老人院的工作人员告诉记者，目前已有7000多位老人在网上轮候等待入院，但该院两个院区仅能提供2000余个床位。“未来两个院区全部投入使用后，最多可以提供8000个床位，但现在尚未确定新床位的投入使用时间，而且疫情期间入住审批严格，即使床位全部投入使用，也不会一下子收满人，因此无法预计老人需要等多久。”

高端养老院月收费普遍超万元

近几年，不少房企纷纷进军养老地产市场。根据克而瑞今年的统计，万科、保利、远洋、越秀等百余家地产类企业已经进军养老地产，泰康人寿、合众人寿、太平人寿等众多险资类企业，九如城、同仁堂、英智康复等综合类企业，首开、首创、诚和敬等地方国资企业，各路大军纷纷进入养老行业。

这些新力量进入养老行业，为市场带来了不少相对高端的养老机构。以广州为例，万科、保利、越秀等企业开办的养老机构都以中高端为主。

最近，方女士将身患末期癌症的母亲送进了位于海珠区滨江中路的万科榕悦养老院，每月缴费1万多元。记者了解到，入住该养老院需要一次性缴纳2万多元的设备购置费，日常开销包括床位费、伙食费、护理费等，全自理人群月开销在万元以下，但如果选择单人间而且是专人护理，月开销可能接近2万元。

位于海珠区琶洲的保利天悦和熹会颐养中心则采用会员制方式，入住者需购买10-15年的会籍，以全自理的单人间为例，10年会籍的费用为50多万元，买了会籍后入住者无需再交床位费和水电费，但伙食费另计。如果老人能够全自理，平摊下来月开销在1万元左右。

房企多种形式介入养老产业

据克而瑞统计，如今企业介入养老行业的模式已不仅仅是开办常规的老人院一种，而是百花齐放，已形成护理类、康复类、医养类、地产类、保险类、政府类和运营类七大商业模式。

以越秀康养为例，该项目位于海珠区广纸新城海颐苑内，利用同一集团旗下广州纸厂闲置的单身宿舍改造而成，新增越秀“朗高”系列医养产品，采用“养老机构+护理院”双牌照模式，形成了“机构+社区+居家养老”多层次业务布局。此外，也有部分房企尝试帮老人代管房屋，以租金抵扣养老费等多元化服务。

对于行业未来的机遇，越秀地产股份有限公司董事长林昭远认为：“未来五年是积极应对人口老龄化、做好养老服务准备的宝贵窗口期。在需求端，随着我国居民物质生活大幅改善、健康意识逐步增强，多元化的健康需求持续刺激康养产业发展。在供给侧，居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系，为社会化养老提供了结构性发展机遇。”

B【挑战】
养老行业资金回收周期偏长

此前，不少房企采用的是新建物业经营养老机构的模式，但这种方式的资金回收周期偏长。

据了解，自2017年成立以来，越秀康养通过自主建设、并购、合作，积极布局粤港澳大湾区和长三角经济圈，形成“3省6市8000床”的规模格局。如今该公司强调，未来在快速战略扩张的同时，将充分考虑康养产业资金占用较大、回报周期较长的实际情况，在运营、风控等领域逐步搭建体系，积极探索提质增效的经营管控模式。

万科的养老产业同样从前几年的快速扩张中放慢了速度，努力探寻更合适的模式和产品。2019年，万科提出“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的战略，其养老业务逐步收敛聚焦至突出专业护理能力的怡园与营造睦邻友好关系的随园这两大产品线。

高薪仍难求高素质从业人员

人们对养老行业的偏见，也制约着养老行业的发展。万科此前曾尝试将部分社区内的闲置物业转化成养老用途，却遭到了很多业主的反对，后来万科推出的不少养老院都是租用外界的闲置物业。

而且，社会上对养老行业普遍带有偏见，招人也不好招。广州某养老院院长告诉羊城晚报记者，照顾老人特别是失能老人又脏又累，从业人员社会地位不高，很多年轻人不愿意干，因此养老行业的从业人员普遍都在40岁以上，但对于某些带病老人的护理需要专业知识，一些年龄偏大、文化水平偏低的从业人员难以胜任。“好的从业人员不但要有专业素养，还要有爱心和耐心。即使我们已经开出了不算低的工资，但想找到合适的人依然很难。”

可能面临老人遭遗弃的风险

最近，安徽某养老院工作人员在网上诉苦，该院2020年1月接收了一位老人入住，其儿子按期缴纳了两个月的养老服务费后，便声称兄弟姐妹之间有家庭矛盾，不再支付费用。多次沟通无效后，老人院将老人子女起诉至法院，但老人子女早已将财产转移至他人名下，老人院虽胜诉法院却无法执行。老人院无力再承担老人的服务工作，但老人又无处安置，非常无奈。

在北京经营养老院的王先生也曾遇到入住老人遭子女遗弃的问题，不过比较幸运的是，最终王先生通过诉讼追回了经济损失。“北京物价高，我们耗不起，为求自保，现在我们每接手一位新的老人，都要收三四十万元作为押金。”

记者了解到，现行的《中华人民共和国老年人权益保障法》第二十四条规定：赡养人、扶养人不履行赡养、扶养义务的，基层群众性自治组织、老年人组织或者赡养人、扶养人所在单位应当督促其履行。

王先生认为，这种“督促其履行”的违法责任太轻，建议对于遗弃老人等行为应该有更严格的处罚，而且社会福利体系对这种被遗弃的老人，也应该有更好的救济方式。

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来源 | 羊城晚报

责编 | 邓伟东

审签 | 吴瑕

实习生 | 莫等娴