187亿北京拿地，卓越集团要做土地红利的“榨汁机”？

卓越在北京以187.27亿豪夺四宗地块。这些地块房地差价每平米不到1万元，利润空间已经压缩到极致，对后续项目管理和运营能力提出极大挑战。

撰文/ 娄梓悦

编辑/ 卢泳志

汽车大神丰田家族对企业成本的极致管理，浓缩成一句话，就是“拧干毛巾上最后一滴水”。

房地产下半场，土地红利迅速消失。今年推行的集中供地，更是考验房企的项目管理和运营能力，两项表现均卓越才能赚到钱。

5月10日-11日，北京首轮集中供地出让，30宗地块引来众多房企围猎。深圳房企卓越置业集团有限公司（下称：卓越）豪夺四宗地块，成为最大赢家。

这四宗地块全部触达土地合理价格上限，成交总额共计187.27亿，同时附加高比例的政府持有产权份额和配建面积不小的公租房面积，利润空间已经压缩到极致。卓越能否从中榨出土地红利最后一滴油水？值得期待。

房地差价不到1万元，卓越拿地图什么？

卓越总部扎根深圳，长期深耕大湾区，是一家以商业地产及住宅开发为主的大型综合性房企。

集团官网显示，在住宅开发领域，卓越现已布局全国32座核心城市，根据其“1+1+X”布局战略，除了聚焦粤港澳大湾区、长三角经济圈，北京是其需要重点开拓的一线城市。

图片来源：卓越集团官网

卓越2002年进京，2005年成立北京公司，但目前项目并不多，只有两个与万科合作开发的项目，分别是翡翠公园、翡翠山晓。为扩展全国布局，卓越这次大举进京，势在必然。

此次他们竞得的四宗地块，分别是：

朝阳区金盏小店村3005-02地块：卓越以39.27亿+13%政府产权份额独家拿下，房价上限7.6万元/m²。

丰台区长辛店镇张郭庄村A区地块：首开+卓越联合体以62亿元+3.25万m²公租房拿下，房价上限6.8万元/m²。

昌平区中关村生命科学园三期及北四村棚户区改造地块：卓越+中交联合体以49.9亿+2.95万m²公租房竞得，房价上限6.2万元/m²。

昌平区东小口镇马连店地块：卓越+中交联合体以36.1亿+20500m²公租房夺得，房价上限6.3万元/m²。

为了“稳地价”，北京这次集中竞地整体溢价率并不高，但竞争却相当激烈，多宗地块突破“地价上限、竞公租房/政府持有比例”两道上限，进入竞报高标准商品住宅方案阶段。抢地大战中，头部房企如万科、中海、绿城等均未有斩获。卓越作为一家销售规模尚未突破千亿、迄今没有上市的区域性房企，却独中四元，让很多业内人士大呼“看不懂”。

拍地结束后，市场很快就有传言称，“卓越除金盏地块外，其余几宗联合拿地都有可能退出。”竞拍同行普遍认为，卓越拿地价格过高，未来获利空间很小，猜测他们是否算错了账。

以朝阳金盏地块为例，成交楼面价5.29万元/m²，销售价格上限为7.6万元/m²，按照13%政府预设份额，上限购房价格实际6.6万元/m²，仅比楼面价多出1.3万元/m²，在业内看来基本没办法赚钱。

昌平区的中关村生命科学园地块和东小口地块，房价上限6.3万元/m²，而楼面价高达5.32万元/m²，房地差价不到1万元，几乎都是零利润项目。卓越到底图什么？

图片来源：卓越集团官网

对退地传言，卓越集团第一时间作出回应，称“市场传闻均不真实，卓越目前没有退地计划”。相关负责人表示，卓越内部从拿地后，就一直在开会推进拿地的后续事宜，与合作方讨论分工条线、产品系选择等，从来没有说过要退地。

退地风波虽告平息，但如何从这些极度干枯的低利润项目中榨出油水来，支持公司长远发展，对卓越高管层却是不小的挑战。

李华扩张目标直指行业20强

如今，房地产行业风向已从土地红利、融资红利转至管理红利，卓越敢于激进拿地，与公司创始人、董事局主席李华的性格不无关系。

公开资料显示，李华（原名李晓华）1966年出生在四川内江，毕业于华南理工大学，曾任职于深圳市团委，1990年代初下海创业，在香港股票市场淘得第一桶金，1996年在深圳创立卓越实业发展有限公司（卓越集团前身）。

李华行事低调，但人脉极广。据媒体报道，他与京东董事局主席刘强东是明尼苏达大学工商管理博士项目的同学，刘强东2018年8月底涉嫌性侵案，其私人助理曾向李华求助，希望他出面调解。

从股权结构来看，卓越集团为李华与胞兄李晓平共同持有。李华持股95%；李晓平持股5%，长期担任卓越集团副董事长兼总裁，他的儿子李渊、妻子肖兴萍也在卓越任职重要岗位；李华的妹夫张远也曾出任卓越集团执行总裁。可见，这家房企家族色彩相当浓厚。

图片来源：卓越商管年报

卓越浸淫地产20多年，销售规模至今仍未突破千亿，而且没有上市，这在风生水起的华南房企中显得很另类。究其根源，与其偏重商业地产的战略选择有很大关系。

卓越在深圳以旧改起家，2003年开始专注于商业地产，迄今在深圳累计开发了40多座写字楼，包括卓越时代广场、卓越前海广场、卓越世纪中心、卓越后海金融中心等知名项目，号称“深圳CBD之王”。

商业地产虽然能给卓越带来稳定的现金流，但2008年国际金融危机后在资本市场上估值不高。卓越集团2007年、2009年两次向香港联交易所递表上市，都因此铩羽而归，错失了上市窗口期。

为抬高估值，卓越先后引入两位万科系职业经理人王卫锋、沙骥，委以执行总裁的重任，从2016年开始发力上规模。李华本人还在2018年提出三年千亿目标，其新年致辞公开表示，将维持高土储、高周转、强融资以推动规模扩张。

从销售业绩看，卓越的规模扩张成效显著，2016-2019年销售额分别为325.1亿元、367.1亿元、553亿元、949.5亿元；2020年虽然受新冠影响，卓越销售仍增至994.1亿，距离千亿目标仅一步之遥，在克而瑞房企销售排行榜上升至第44位。

2020年11月，在千亿目标只差临门一脚时，李华又引入明星职业经理人陈凯，担任卓越置业集团执行董事长，希望卓越两三年内能做到行业top20。陈凯擅长高杠杆、高周转、高增长的扩张模式，2016-2018年任职中南置地期间，实现了销售额从502亿元到1145亿元的翻倍增长，带领公司跻身千亿阵营。

在陈凯带领下，卓越很快开启激进拿地模式。当月就在云南昆明呈贡区一次性卷走16宗地块，总成交价虽然只有28亿，但溢价率都在160%以上。今年第一季度，卓越又拿了16宗地块。其中以12.1亿元竞得的重庆市一宗商住混合用地，楼面价达14236元/m²，溢价率为36.88%，刷新了重庆楼面价最高纪录。

有媒体排出22城集中供地房企拿地榜，截至5月11日，卓越以143亿拿地总金额高居第6位，远高于其销售规模上的行业排名。

高价拿地面临三重考验

然而，楼市下半场，在“三道红线”和“集中竞地”的政策高压下，房企高周转扩张模式已难以为继。卓越这时候顶风逆行，势必面临三重考验。

首先是资金压力。

卓越这次北京拿地，四宗地块成交总额187.27亿，如果联合体出资按一半计算，卓越需单独出资113.27亿。业内人士预计其全年销售回款200亿元，租金收入约14亿元，不足以支撑巨额土地投入。对此，卓越回应称，卓越商管2021年预计销售回款200亿，这只是卓越集团旗下的一家子公司，与卓越地产完全是两回事。

卓越商管是卓越旗下债券融资平台。其2020年债券年报显示，公司总资产1738.5亿，总负债1177.8亿元，一年内净增负债86.3亿，同比上升7.91%；其中一年内到期的非流动负债为117.59亿元，同比增长73.6%。对年销售还不足千亿的卓越来说，负债规模和还款压力都不小。

图片来源：卓越商管年报

其次是违规多发。

房企高周转模式的固有弊端，就是旗下项目因抢时间而不惜违规施工。卓越也在所难免。

从公开报道看，去年5月，卓越和万科在北京北七家镇的合作项目，由于存在施工质量隐患、不符合规范要求等问题，被北京市住建委点名，纳入跟踪督导检查范围。

同期在南通，卓越集团旗下全资子公司南通卓才地产和南通卓煜房地产，都因未取得施工许可即擅自施工，先后被南通市城市管理综合行政执法局罚款13.13万元和3.6万元。

卓越在南京江北核心区的开发项目，去年9月也同样因无证违规施工而被投诉，暂停施工后才领取施工许可证。

最后是盈利能力。

近三年来，房企毛利率连续下降。据统计，TOP 30强房企2020年平均毛利率为25.8％，较2019年下降了4.79个百分点，为2014年以来的最低点。其中降幅最大的闵系房企融信中国，去年毛利率仅为10.99％，下降了13.24个百分点。原因就是前几年迅猛张激进拿地，部分高价项目赔本销售，结转时拉低了整体盈利能力。

卓越今年在重庆、广州频频高价拿地，特别是北京四宗地块，利润空间已经压缩到极致。如果运营不善，很有可能出现低盈利甚至亏损的情况。

图片来源：卓越集团官网

十几年前，卓越因注重商业地产的战略选择而无缘上市，错失地产黄金时代高歌猛进的扩张机会。

如今，在房企专注点转向管理红利时，卓越又试图通过激进拿地来扩充规模。以公司现有的项目管理和运营能力，卓越能否榨出最后的土地红利，不致再次陷入战略迷失，让我们拭目以待。

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