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碧桂园河南一项目违约 法院再审判决调减股权

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  碧桂园提供的格式《合同》约定预售资金不受监管,将股东投入约定为借款规避企业所得税等条款涉违规

  法治周末记者 张贵志


  碧桂园公司和御景花卉公司在河南省商丘市睢县共同开发的案涉房地产项目的售楼处,现大多数住宅已售出

  近日,河南省商丘市中级人民法院对河南碧桂园置业有限公司(以下简称碧桂园公司)股东出资纠纷案作出再审判决,认为其再审理由不成立,不予支持,二审判决认定事实清楚,判决结果正确,维持二审判决。

  至此,碧桂园公司在河南省睢县一地产项目中的股东出资纠纷,经一审、二审、再审,均被认定违反合同约定,先期资金投入不到位,损害了合作方商丘御景花卉有限公司(以下简称御景花卉公司)的合法权益,判决将其原先51%的股权调减为29.42%。

  法治周末记者经多方了解得知,御景花卉公司与碧桂园公司的纠纷由来已久,之间不仅存在股东出资纠纷,而且还存在回笼资金支付等诉讼纠纷。

  另外,根据法院确认的证据显示,碧桂园集团旗下公司在全国多地的“合作”,大多选择与当地有土地资源或能拿到土地的公司合作,且签订的合同为统一格式合同。

  双方合作源于资源互补

  碧桂园公司与御景花卉公司的合作始于2018年。当年3月8日,碧桂园公司为甲方、御景花卉公司为乙方、河南省富基房地产开发有限公司(以下简称富基公司)为目标公司,签订了《商丘市睢县富民路项目合作开发合同》(以下简称《合同》)。共同对位于商丘市睢县凤城大道路以北,富民路以东,面积39936.23平方米(约合59·90亩) 的商住用地进行开发建设。

  其中《合同》第六条及第十四条第一款第(二)项约定,御景花卉公司将其持有的目标公司51%的股权以408万元转让给碧桂园公司后,碧桂园公司持有目标公司51%的股权,御景花卉公司持有目标公司49%的股权。双方通过共同持股目标公司合作开发项目土地,所需开发建设资金由碧桂园公司根据项目土地开发进度先行投入2688.21万元,使双方对目标公司投入达到双方的股权比例。当投入的资金达到双方的股权比例后,如果资金仍不能满足项目开发需要,则进入双方按股权比例投入环节,若一方不能按照比例同步投入,导致对方超过股权比例投入时,应当启动股权稀释程序。

  公开资料显示,富基公司成立于2011年7月7日,注册资金为800万元。上述合作开发项目用地由富基公司创始人梁艳通过招拍挂方式取得,并将项目土地办理至富基公司名下,2011年7月25日,富基公司与睢县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同变更合同》,并取得项目土地国有土地使用权证书。三方在合作前,御景花卉公司持有富基公司100%的股权,梁艳为御景花卉公司法定代表人。

  碧桂园公司于2015年8月在河南郑州市注册成立,由碧桂园地产集团有限公司(以下简称碧桂园集团)100%持股。


  碧桂园公司在位于河南自贸试验区郑州片区的办公地址

  据御景花卉公司反映,上述项目两地的合作,是碧桂园公司主动提出来的。2017年底,碧桂园公司多次找梁艳要求合作开发富基公司的59.9亩土地。当时,御景花卉公司考虑到碧桂园公司是全国知名的大品牌房地产公司,有着良好的信誉和房地产开发经验及成熟的销售团队,在其多次游说下便同意了合作开发建设项目用地。

  根据资料显示,碧桂园公司之所以主动选择与御景花卉公司合作,正是看中了其在商丘市睢县的良好社会资源和土地资源。

  《合同》签订后,在双方的努力下,项目很快就启动了,进行的是顺风顺水,并在2018年10月初开盘销售,且资金回笼正常。

  再审确定碧桂园公司出资不到位

  随着碧桂园公司和御景花卉公司合作的推进,双方的矛盾亦日益显现,主要围绕回笼资金支付、二期合作开发合同中显失公平条款等问题产生分歧,并于2019年下半年陆续诉讼到法院。此案亦是彼时被御景花卉公司起诉到法院的。

  2019年9月25日,御景花卉公司向睢县人民法院诉称,《合同》签订后,碧桂园公司只支付了51%的股权转让费408万元,没有履行合同约定的先行投入2688.21万元的义务,实际投入仅为369.95万元。而御景花卉公司已实际投入了2582.79万元,由此导致双方在合同中约定的股权比例失衡。故请求法院按碧桂园公司实际投资数额计算,将其所占富基公司的股权由51%调减为12.81%。

  法院审理认为,碧桂园公司未按照《合同》第六条约定,在支付408万元股权转让费后,未先行投入2688.21万元开发建设资金,仅投入了(包括其关联公司的投入)831.8805万元,共计1239.8805万元,并未达到双方约定的股权比例,明显违背合同约定。

  2020年3月4日,睢县人民法院判决:碧桂园公司持有富基公司的股权由51%调减为29.42%。

  一审判决后,双方均提起了上诉。

  商丘市中级人民法院经审理认为,“原审判决认定事实清楚,适用法律正确,判处适当,上诉人的上诉理由不成立。”于2020年5月25日作出“驳回上诉、维持原判”的终审判决。

  此案终审宣判后,碧桂园公司仍不服,向河南省高级人民法院申请再审。请求撤销一、二审判决,改判驳回御景花卉公司的全部诉讼请求。

  2020年12月7日,河南省高级人民法院作出民事裁定,指令商丘市中级人民法院再审此案。

  根据中国裁判文书网4月公布的再审民事判决书显示:3月5日,商丘市中级人民法院再审认为,“二审判决认定事实清楚,判决结果正确,应予维持;碧桂园公司再审的理由不能成立,不予支持。”并称,碧桂园公司先期资金投入不到位,势必会占用项目后期可回笼资金,减少给御景花卉公司的利润分配,损害了御景花卉公司的合法权益,属于变相用御景花卉公司的可分配利润填补了碧桂园公司先期应投入资金,应视为御景花卉公司为碧桂园公司进行垫资,达到了合同约定的股权稀释的条件。

  经商丘市中级法院审判委员会讨论决定,作出再审判决:维持二审民事判决。此判决为终审判决。

  再审认定为格式合同


  碧桂园公司和御景花卉公司在位于河南商丘市睢县凤城大道路以北,富民路以东共同开发的涉案地产项目

  记者注意到,双方在此案中的争议焦点,主要是对《合同》第六条及第十四条第一款第(二)项的理解与适用问题。

  碧桂园公司在再审中称,其先期资金的投入虽然没有达到持股比例,但项目顺利开盘,销售回款已能满足项目开发需要,无需进入双方按股权比例投入环节,不符合启动股权稀释的条件。

  御景花卉公司则称,按照《合同》第十四条第一款第(二)项的约定,双方按股权比例投入环节分为两个阶段,第一阶段是双方投入先期资金均达到所持股权比例;第二阶段是在此之后资金仍不足,双方进入按股权比例投入环节。碧桂园公司在没有完成第一阶段投资时,即便没有进入第二阶段,也应按该条款规定的违约责任进入股权稀释程序。

  御景花卉公司还直指,双方签订的《合同》是碧桂园公司提供的格式合同,而且碧桂园集团常利用强势地位,与中小企业签订类似的反复使用的不公平格式条款合同。

  法院再审时引用了当时的合同法第三十九条规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。"第四十一条规定,“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”

  为证明其所诉,御景花卉公司向法院提交了湖南省碧桂园地产有限公司(以下简称湖南碧桂园)2016年9月22日,与湖南正浩实业有限公司、胡召政签订的合作开发合同书;2018年1月26日,与常宁市华侨房地产开发有限公司签订的常宁市南门湖项目合作开发合同书。

  法院经再审认为:“御景花卉公司提交的碧桂园集团旗下公司(湖南碧桂园)与他人签订的《项目合作协议书》,除项目具体内容外,其余合作方式、资金管理、利润分配、违约责任的约定与案涉《合同》均基本一致,说明案涉《合同》是碧桂园公司提供的可以重复利用的格式合同,当双方对格式条款的理解发生争议时,应当作出不利于碧桂园公司的解释。”

  记者注意到,湖南碧桂园签订的上述两份合作开发合同书,其项目土地与此案中项目土地最初归属权一样,均由合作伙伴通过招拍挂竞得。

  合同涉预售资金不受监管等多处违规

  记者经对《合同》中条款梳理发现,由于是格式条款,《合同》中多个条款约定,御景花卉公司“不参与目标公司的日常管理”,只负责“协助配合”。比如在目标公司的组织管理配置上,御景花卉公司只可委派一名财务副经理,其余人选和部门负责人均由碧桂园公司委派;比如在开发管理中,“碧桂园公司按约定输出碧桂园集团品牌、管理团队,管理团队在董事会的授权范围内全面负责目标公司的经营管理,全面负责主导运作项目土地的开发建设,御景花卉公司不参与目标公司的日常管理,但须协助配合目标公司办理开发报建等工作。” “项目地块开发过程中涉及的事务(包括但不限于项目规划、设计、工程、销售等工作及新目标公司的运营、管理)由碧桂园公司主导并决策,御景花卉公司提供必要的协助和配合。”

  《合同》还约定,御景花卉公司同意目标公司参与碧桂园集团的“成就共享”考核制度,并承诺遵守碧桂园集团关于“成就共享”考核制度的一切已颁布、后期出台的有关规定(承担碧桂园集团及区域平台公司向目标公司收取的管理费用)……

  碧桂园公司在再审中还承认,《合同》中约定的股东对富基公司的借款,实际是股东的投入,即御景花卉公司先期投入的2582.79万元,以及碧桂园公司先期应该投入的2688.21万元。

  之所以将股东的投入约定为对富基公司的借款。碧桂园公司在庭审中称,“是为了不计企业所得税,股东资金回收不受《公司法》的限制。”

  像上述将股东投入约定为借款,以规避企业所得税等监管措施约定的《合同》条款不止一条。比如在合作方案中约定,“甲方入股目标公司后,乙方协调向政府争取项目土地可以提前开工、提前预售、预售资金不监管以及列入县重点项目等优惠政策。”

  根据《合同》约定,“目标公司资金(即房屋预售、销售资金)均根据碧桂园集团资金管理制度统一管理,由碧桂园集团财务资金中心统一结算、监管,为提高目标公司资金安全,目标公司账户将转至碧桂园集团财务资金中心资金管理账户。”

  对此,有法律界人士称,早在2010年4月,住房和城乡建设部就发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》,要求“各地加快完善商品住房预售资金监管制度……商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管。”《通知》的发布,是为了完善预售资金监管机制,防止预售资金落入项目开发公司账户或其指定账户而出现资金安全隐患,并以确保预售资金用于商品住房项目工程建设,而不是由碧桂园集团自行对预售资金进行监管。

  来源:法治周末

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