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卓越深圳土拍“陪跑”,斥资百亿北京拿地,掌门人曾卷入贪腐案

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  文|AI财经社 田晏林

  编辑| 董雨晴

  继北京首批集中供地告一段落后,5月13日下午,深圳也拉开了首次集中供应土地拍卖的序幕。但作为深圳本土房企的卓越地产此次却在“陪跑”,与前两日在北京拿地时的凶猛全然不同。

  5月10日至11日两天,卓越一口气拿下四宗北京宅地,交易对价超过187亿元。据贝壳研究院测算,在北京首批集中供地里,卓越估算权益成交金额为113.3亿元,权益建筑面积27.8万平米,领跑权益成交榜。从其现场举牌的果决态度看,虽然是首次进京的民企,但卓越的气势丝毫不输深耕北京多年的金地、保利、华润等央企。

  卓越无疑是本次北京土拍市场最大的黑马之一,而“凶猛北上”与“退地传闻”背后,卓越到底在谋划什么?

  深圳CBD之王深陷退地传闻

  在深圳,卓越号称“CBD之王”,是当地有名的“旧改大户”,其70%的土地储备都位于大湾区,在北京仅有两个与万科合作的项目,即翡翠公园和山晓。

  对于进京,卓越一直有着自己的憧憬。当天的竞拍现场,卓越几次难掩兴奋之情。拍地第一天,在拿下朝阳金盏小店村的土地后,卓越的工作人员起身欢呼;第二天,面对丰台张郭庄地块,卓越与北京老牌国企首开组成联合体一起拿地,对阵十多家房企,最后历经110轮较量,终于摘下该地块。在主持人落槌后,卓越的工作人员还转身拥抱了与之缠斗许久的竞争对手。

  就在业界猛然注意到这匹黑马时,卓越继续出击,与中交地产组成联合体,又拿下两宗昌平区的地块:一宗是中关村生命科学园地块,以“49.9亿地价+2.95万平方米的公租房”代价拿下,地块可售住宅楼面价约5万元/平方米,溢价率5.05%;另一宗位于东小口镇马连店,卓越和中交以“36.1亿地价+20500平方米的公租房面积”竞得,可售住宅楼面价约5.3万元/平方米,溢价率5.25%。

  尽管这两宗地块溢价率不算高,但就在拍卖结束后,业内却传出卓越打算退地的消息。5月12日,市场传闻称,卓越将退出以联合体形式拿下的地块,原因是“算不过账”。

  对此,卓越官方予以否认,并表示不存在退地的情况,“联合摘地的我们会根据联合拿地协议推进,我们在北京还有很多合作方,还在同步洽谈其他更多合作项目。”

  传言并非是空穴来风,有知情人士向AI财经社透露,中交、卓越之前已约定好,如果一方授权价格高,一方授权价格低,允许按照最高的出价执行,另外一方有权利退出,即允许单飞。而且,传言出现时,有房企人士在卓越某高层的微信朋友圈,只看到其发布了朝阳金盏和丰台张郭庄两个地块竞拍成功的海报,没有昌平两宗地块的消息。以上种种因素,都加深了“退地”传闻的可信度。

  一些土地投资人士甚至开始替卓越算账,昌平这两宗土地未来地块售价上限在6.3万元/平方米左右,该地块的楼面价已高达5.32万元/平方米,即使有官方补贴,每平米的利润空间仍不到1万元。

  据媒体报道,卓越内部人士回应称,“大家都说(我们这些土地)没有利润,但这几个授权价是我们拍脑袋就拿下的吗?肯定不是。”“一些地块换成其他房企操盘,可能算不过账,但拿到地的企业能算得过来。毕竟每家房企的算账逻辑不一样。”

  尽管卓越内部人士反复告诉AI财经社,他们“对北京挺看好的”,但常年关注北京土地的某房企投资人士却表示,北京此次集中供应的土地,开发商都“不挣钱”。

  合硕地产机构首席分析师郭毅也提醒道,对于卓越拿取的昌平两宗地块来说,只有把握整体去化周期,能够快速进入市场、完成销售,降低营销等方面的财务成本,才能让项目存在微利可能性。

  卓越内部人士也坦言,集中供地之下,未来产品也将集中入市,对任何开发商来讲都是压力。在上述某房企投资人士看来,企业未来选择成本导向还是产品导向,变得尤为关键,“如果是前者,免不了就是偷工减料,就像以前很多限竞房出现的问题一样,所以现在很多地块,政府要求还要竞高标准商品住宅建设方案,就是引导房企以产品为导向。”

  至于卓越如何走向下一步,还需拭目以待。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析认为,在“三道红线”背景之下,卓越集团如此激进,连续大手笔拿地,已暗含上市野心及扩展市值的迫切期望。他推测,卓越集团或将在2022年前再次推动上市。

  激进拿地或为IPO谋略?

  如果与重启IPO的远大计划相比,那么卓越拿地算账的逻辑显然不重要了。

  回顾卓越集团两次失败的上市历程,有无奈也有不甘。2007年,卓越首次在香港申请上市,计划筹资17亿元,随后遭遇了2008年经济危机,房地产市场一度动荡,迫使其上市之路中断;2009年,卓越再次冲刺香港IPO,彼时却因股价偏低,国际认购情况不好,最终主动暂停上市。

  卓越集团董事局主席李华在接受媒体采访时曾表示,上市仍是一个比较重要的方向,“卓越集团处在一个随时准备上市的状态。”


  (李华)

  2018年,卓越集团提出三年内实现千亿元销售规模的目标,随后公司对业务部门进行调整,但掌门人李华却两次被有关部门带走配合调查,让重新上市充满了不确定性。这两次配合调查,一次是他疑似卷入深圳原市委副书记、前政法委书记李华楠涉嫌贪腐案,另一次是他被爆曾当刘强东事件的和事佬。

  好在2019年2月中旬之后,李华完全脱身,也没有影响到卓越集团业务的开展。

  来自四川内江的李华,早年也是深圳团委的领导干部,1996年下海经商。20世纪末,他被视为“拿地能手”,凭借蔚蓝项目在深圳掀起了“蓝色风暴”,成功打响了“卓越”的品牌。2004至2006年,卓越时代广场落成,这不仅是卓越集团商务地产的首个标志性项目,也成为了深圳中心区的地标。

  李华的上市梦也从那时开始。

  最近两年,卓越提速明显,在多个城市积极拿地。据不完全统计,截至5月10日,今年卓越在土储扩张方面已投入超过170亿元,拿地金额超去年全年的70%。另据克尔瑞数据显示,2020年1-4月卓越新增货值548.1亿元,位列行业第十位。

  除了在土地市场积累生产资料,李华还在2020年11月请来了房地产行业的明星职业经理人陈凯加盟,给出了集团执行董事长的职位,由陈凯领导地产开发板块和资产运营板块工作。

  陈凯的履历很漂亮,二十多年的职业经理人生涯,他先后任职华润置地执行董事,华润置地上海公司总经理;龙湖地产执行董事、运营总经理;复星地产总裁;阳光城总裁;中南置地董事长。2012年至2015年,陈凯任职阳光城期间,把公司的销售规模由20亿元增至200亿元;2017年至2020年,在任中南置地董事长期间,他带领公司完成从500亿元至2000亿元的跨越。

  贝壳研究院高级分析师潘浩评价称,怀揣千亿目标的卓越,走出大本营,高调囤粮京城,初看意料之外,而结合当前卓越土储的相对局限与旧改货值占比较高等相关数据,细究于情理之中。在他看来,卓越有备而战的背后,与陈凯的经营策略及管理风格应有较大关联。另外,卓越此次取地其中三宗为联合体取地,也能看出其在资金流动性、安全性、风险性方面的考量。

  在“房住不炒”的行业宏观调控主基调下,针对房地产行业制定的三道红线,以及集中供地政策让房企的债权融资供需两端均受到限制,融资环境全线收紧,这对房企的经营水平提出更高的要求。

  数据显示,截至2019年末,卓越集团总资产2246亿元,总负债1549亿元,净资产697亿元;账面现金166亿元。2020年下半年,李华按捺不住将集团旗下的物管公司卓越商企推向资本市场。而他若想完成集团的上市梦,需要做的准备还有很多。

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