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地产大佬跌落富豪榜,属于房地产的时代过去了吗?

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  文|《财经天下》周刊 李逗 刘培

  编辑|董雨晴

  2000年夏季的一天,天还未亮,29岁的左晖坐在北京军事博物馆门前的台阶上,忧虑重重。那是他第一次接触房产中介行业,他和《北京晚报》合作,在军事博物馆租了一个地下室搞房展会,头天晚上刚熬了一夜做筹备工作。

  当时,他跟身边的同事说,不知道明年我们的公司还在不在。

  左晖绝不会想到,此后自己的人生会发生天翻地覆的变化。他不仅在不喜欢的地产中介行业干了20年,业务范畴涉及二手房交易及房屋租赁市场,还从开发商大佬紧握的新房交易市场分得一杯羹,并且创办了全国最大的房产互联网交易平台贝壳找房。

  最让他想不到的是,他自己的财富随着事业版图的扩张一步步增加,最终超过了那些他曾经仰视的大佬,成为地产界首富。

  2021年5月31日,新财富500富人榜公布,左晖以2220亿身价, 位居全国富人榜第8。令人意外的是,作为昔日富人榜的前三甲常客,房地产中介的上游——开发商们,全部跌落到10名开外。

  

  图/新财富微信公众号

  造富主场嬗变背后,是生态的。切入互联网行业的左晖,身份也从最大房产中介,摇身变成互联网大佬。其麾下的贝壳平台所连接的超49万名经纪人,4.7万家经纪门店,成为资本眼中最性感的商业模式。贝壳找房在去年上市首日,股价就收涨87.05%。左晖的身价也从去年初的300亿暴涨了6倍。

  迭变

  高光背后总有无法忽略的阴影。反观业绩平淡的传统房企,在新经济业态起势凶猛的衬托下,则显得格外冷清。一个无法否认的事实是,曾经风头无两的房产大佬们,属于他们的时代真的已经过去了。

  首富嬗变

  新财富发布的这份榜单的最大看点之一,是财富的大幅增值。前10名富人每人财富值均超过2000亿元门槛,而去年超出2000亿门槛的不过才2位。

  头把交椅所属,出人意料,不是互联网科技巨头,而是快消品农夫山泉创始人钟睒睒,其财富值以5043亿元遥遥领先第二名的拼多多创始人黄峥。

  来自浙江的钟睒睒,为人十分低调,也较少出现在公众视野。但他创立的多个饮料品牌,却为大众熟知。除了最广为人知的农夫山泉,还有茶π、尖叫、农夫果园等。

  

  钟睒睒坐上首富的位置并不容易。早在1996年创立农夫山泉品牌之前,钟睒睒当过木工、泥瓦工和记者,还去海南淘过金,卖过保健品。农夫山泉品牌自身也多次被质疑,“水源门”、“砒霜门”,深陷水资源危机。

  不过让他名声大噪的是,去年9月,他麾下两家上市公司万泰生物和农夫山泉先后上市,钟睒睒作为第一大股东,身价暴涨,还一度冲向福布斯排行榜第六位,仅次于Facebook创始人扎克伯格。

  新财富排行榜上跃升较快的,还有来自互联网科技行业的小米集团雷军夫妇,二人财富值从去年的741亿元,上升到2129亿元,排名第十。

  小米集团,作为一家始终在互联网边缘试探的企业。在过去一年的时间里,虽然受疫情影响,全国多个行业被按下暂缓键,其业绩却逆势上涨。曾经把年轻人死死套牢的小米集团股票,在过去一年上涨3倍,雷军夫妇身价也暴涨3倍。

  相比新经济行业的大好形势,传统房企的境遇就没那么好了,那些名噪一时的房产大佬们,竟然全都不在前十名之列。

  要知道,最早从2006年开始,恒大、万达、碧桂园等几大地产商的老板们,就成为富人榜前十名里的常客。

  2006年,恒大集团的许家印,以72亿元的财富,排名第七位,仅次于网易CEO丁磊。2007年碧桂园上市,碧桂园联席主席杨惠妍以455亿元,登顶富人榜,成为全国首富。

  2010年之后几年,王健林的万达集团崛起,超越恒大集团、碧桂园,他在富人榜上多次夺冠。后来“1亿小目标”甚至成了他的标签,成为形容富人的口头禅。

  变化是从2017年开始的。房地产行业调控的开端,为此后新老富豪的交接写下了注脚。4年后,几乎每一个地产大佬都深切体会到了现状的悲凉,房地产行业真的变天了。而对于恒大、万达、碧桂园背后的三大富豪来说,变化反映在他们的钱包真的缩水了。

  时也,势也

  2021年2月25日,恒大的许老板、万达的王老板和碧桂园的杨老板,端坐在扶贫表彰大会现场。他们西装笔挺,胸口整齐划一佩戴红花,齐刷刷出现在了新闻联播的镜头里。

  这是房地产大佬近些年来最光鲜亮丽的时刻。在那之后一个月,万达商业管理集团撤回A股IPO的消息也正式公布。没有一丝丝例外,恒大的回A之路也逐渐雨打风吹去。

  排行榜富豪的沉浮与变迁,一直与资本市场有着千丝万缕的联系。股价的不振,将导致依据这些富豪持有的股份市值所计算的财富总额有所下降。一个明显的变化是,尽管销售规模还在攀升,但地产富豪们持有的自家股票却一路下跌。

  

  纵观2020年地产股走势,基本以“跌”为主,市值合计已蒸发超8000亿元。作为行业Top3的碧桂园、中国恒大、万科A的市值也出现了下滑,其中恒大下滑幅度最大为41.88%,碧桂园下滑18.58%,万科下滑8.33%。

  很难想象的是,反超这些传统龙头房地产企业,成为中国市值最高房地产企业的,是一家主业为房地产服务的公司—贝壳找房,目前总市值突破了3600亿元。

  对这种现象,万科的创始人王石一语中的,“淘汰传统企业的不是互联网企业,而是率先掌握网络工具的同行。”

  富豪榜排名变化的背后,其实标志着以传统房地产为首的旧产业正在悄然衰退,而以互联网为代表的新经济业态正在逐步掌握话语权。

  房地产行业的调控周期已经持续了整整4年。这轮调控,范围之广时间之长前所未有,调控的信号和力度也越来越大。而在这之前的20年里,房地产一直都是时代的底色,有着“救火队长”之称。

  2017年3月,房地产行业监管从严。即便如此,那一年,房地产行业的卖地收入仍旧达到了8万亿,几乎接近全国财政总收入的一半。

  2018年,“坚决遏制房价上涨”八个字,为楼市定下了调控基调。之后,楼市第三、四季度成交量暴跌、房价下跌、土地流拍接踵而来。2019年,相关会议中有关房地产的描述拓展到了44个字,其中最重要的一句话是:不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  到了2020年,则是彻底告别“夜壶论”的时候,房地产再也不是时不时拿出来救火的工具。2020年8月,针对房企融资所提出的 “ 三道红线 ”,成为明确整顿房地产金融的标志。而在这之前,监管从未在金融的维度给房企直接设定指标。

  进入2021年,据相关报道称,今年前3个月,房地产市场调控政策发布累计超过100次,均在收紧房地产市场调控政策,预计未来会有更多收紧信号,对房地产的调控也将更加细微。

  如今这个局面,可以套用雷军总结他失败经验中说的一句话:“我到了40岁创业,至少悟到了成功的关键(是什么),聪明的人,勤奋的人,这个世界太多了,这只是成功的前置条件,而真正重要的是顺势而为。”

  回过头看,过往数十载地产大佬们的命运,又何尝不是在“顺势而为”四个字上起起伏伏?因为踩中了时代的鼓点,他们成为了许多人难以泯灭的时代印记。

  路在何方?

  现实很残酷,但总得找出路。

  不被时运眷顾的地产大佬们,如今开始投身到公益扶贫领域。

  过去几年,许家印、杨国强、王健林始终活跃在慈善领域。胡润研究院发布的《2020胡润慈善榜》显示,房地产是上榜慈善家最多的行业,占比达到50%。62岁的许家印以28亿元捐赠额首次成为“中国首善”。榜单前十五名中,有9席企业家所在行业涉及房地产。

  当下,做慈善或许相对容易,但做一家不被时代抛弃的企业却要难得多。不同于土地红利、金融红利时期,房企们想要再次借势“躺赢”,就没那么容易了。

  

  高压调控政策,紧张的资金链,预示着房地产全面高速增长的时代已逐渐结束,行业面临重新洗牌。房企们若想不被淘汰出局,不得不进行变革。在此条件下,转型成为诸多房企的生存之道。

  多元化布局是房产大佬们现在必须要做的事情。或许是在几年前就意识到形势不利,房企们这些年也一直在探索多元化转型,业务涉及养猪、教育、康养、新能源造车、机器人、大农业等各类领域。

  2020年度业绩会上,多家房企均重点提到了多元化业务。碧桂园首次表态机器人业务有信心2021年实现盈利;万科着重提到了旗下城市更新业务;恒大表示,目前恒大正在走出房地产业的单一性,向着“多元产业+数字科技”完成转型。

  从名称的改变中也可看出房企转型的决心。2020年以来,就有世茂集团、禹洲集团、龙光集团进行了更名,将名称中的“地产”或“房地产”更改为“集团”,显示出房企对于自身定位和发展策略转变的考量。显然,房企对于多元化转型变得愈加迫切。

  根据克而瑞统计数据显示,截至2020年末,50强房企的多元化布局全部都已开始落地。但对大多数规模房企而言,转型之路依然不明晰,一方面多元化业务对营收的贡献依旧十分有限,另一方面也没有吹起估值“泡沫”。

  机构数据显示,龙头企业的多元化收入占比在TOP50房企中的排名也属靠后,除融创在2020年多元化收入占比超过了5%外,其余三位龙头企业均未能突破5%这一比例。且近四年间,每一年该数据变化并不大。

  与此同时,不少房企已经陆续通过调整组织架构来适应变化的大环境,2020年的业绩会上,万科的郁亮便直呼:房地产的“金融红利时代”终结了,未来是“管理红利时代”。

  “2021年开始‘三道红线’政策会全面实施,房地产行业也就到了管理红利阶段,所有的开发商再次来到了同一起跑线,原来所有的优势、做法可能都不成立了,可以说是全部归零”,郁亮是这么认为的。

  动荡也体现在了人的身上。由于土地市场竞争明显减弱,房企的销售利润率不断探底,利润水平的持续下降已经成为行业共识。2020年,多家房企掀起了内部组织改革潮流。据统计,2020年至今,50强房企中有半数的房企进行了组织架构调整,优化核心,围绕精总部、资源整合与优化、权责下放等多个方面。

  很显然,一直在管理上十分严苛的房地产行业,在下行周期里,也难以再靠管理掀起新的水花。甚至不少房企,陷入了人才稀缺的困境,他们急于向互联网公司要人。

  但显而易见的是,房地产行业已经没有任何捷径可走。随着楼市调控越来越严,调控政策越来越精细化,开发商利润空间只会越来越小。如果不练好内功,地产企业的日子会越来越不好过。

  至于曾经在财富榜中风光无限的地产大佬们,也没必要太在意,毕竟时势造英雄,属于他们的时代真的过去了。

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