楼市王炸！房地产税真的要来了，这两个城市或将率先打响第一枪

　　作者：今纶，财经专栏作家

　　5月11日，有个重要会议召开，消息来自于财政部官网：财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

　　本来，人口继续正增长让房地产从业人员松了一口气，突然又来这么一个新闻，这心又悬起来了。

　　为什么要开这个会？当然和宏观经济有关，和钱有关。

　　哪些城市会入围改革试点，我大胆猜测一下（纯属猜测，错了也正常），深圳、杭州跑不了。为什么？各有特色和原因。

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　　房地产税立法将加速

　　首先说为什么要开这个会？而且这个会是在人口数据公布的当天开的，真是意味深长。

　　人口数据如何，这个不用我说了，低速增长，妥妥的。未来大概率会负增长，这一点官方也确认，但具体时点，各方说法不一。

　　人口负增长既然是板上钉钉的，那么问题就来了？房地产何去何从？与房地产相关的卖地收入何去何从？土地卖不动的地方将何去何从？

　　站在财政层面，尽快考虑这个问题，属于未雨绸缪，必须考虑而且必须公开释放信号了。

　　所以，财政部官网释放前述消息，一定是经过周密部署，深思熟虑的，而且财政部在会议通稿中排名第一，显示其在这次会议中的话语权和相应的作用。从来没有偶然和无意，一切都是有安排的。

　　多年来，财政部以及在财政部就职的人士是呼吁加快房地产税立法的主要力量之一。

　　贾康曾长期担任财政部财政科学研究所所长，他的相关言论基本都是支持房地产税的。

　　2020年11月份，财政部部长刘昆撰写的《建立现代财税体制》文章刊发于人民日报，文中详解“十四五”时期财税改革任务，其中明确提到：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

　　2020年12月23日，财政部官网也推出了这篇文章。

　　2021年5月11日，财政部首次公开房地产税改革试点座谈会的相关消息。

　　逻辑清晰，信号明显，房地产税立法将加速，立法之前要试点，给立法更多的参考意见和技术细节展示。

　　财政部是管钱的，这个时点意欲加速房地产税也是从财政的角度出发，必须这么做。

　　除去2020年这种特殊的疫情年份不算，我们看看连续几年的财政收入增速：2017年是7.4%，2018年是6.2%，2019年是3.8%。

　　很明显，增速是逐年放缓的，当然，体量大了，放缓也很正常，不过，站在财政部的角度，必须要先走几步，考虑如何面对这种趋势。

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　　住房存量是一种诱惑

　　卖地带来的收入体量很大，也需要面对两个问题：卖地这事是不可持续的，未来怎么办？有些城市已经卖不动地了，怎么办？前者属于未来要面对的，后者则是现在必须面对的。

　　所以，我一直说房地产税的开征是不可避免的，我们正在接近一个临界点：卖地收入正在接近模拟中的可征收的房地产税，未来会比房地产税少。

　　时间是房地产税立法、试点、推出的“好朋友”，因为随着时间的推移，可以卖的地，以及能够卖出好价钱的地肯定是越来越少的，即使卖地收入创新高。土地资源有限是一个基本常识。

　　卖地收入创新高的同时，也意味着未来的房地产税收入再创新高，因为地一经卖出，经过一系列程序到达购房者手中，就成了存量，和财政收入没关系了。

　　在没有开征房地产税的情况下，这种存量越来越大，实在是一种难以抵挡的诱惑。

　　何况，还有如下信号发出：近日，首个公开竞拍的长春，首轮土拍的38宗土地中，32宗以底价成交，2宗流拍。

　　贝壳研究院在2021年5月7日发布的报告《被遗忘的三四线楼市：困局与出路》中透露，从宅地流拍率来看，2020年全年，统计监测的163个三四线城市中有123个城市有土地流拍，占比高达四分之三。29个城市的流拍率超过20%，主要集中在华中(10城)、东北(6城)、广东(5城)以及云贵桂地区。

　　土地在一些地方已经变不成钱了，而向存量房产收房地产税则一定会收到钱。更严重的是，这样的城市会越来越多，不是他们不想依赖土地财政，而是这个游戏玩不下去了。

　　不是每一个城市都是北上广深杭，或者合肥宁波南京武汉，更多的城市需要房地产税支持地方发展，包括给公务员、教师发工资。

　　何况，老龄化带来的养老金压力是众所周知的，这个缺口怎么补？如果卖出某些国企的股份还不够怎么办？

　　所以，人口数据公布当天开这个“房地产税改革试点工作座谈会”，可能是巧合，也可能不是。

　　大变革时代，房地产走到了史无前例的转折点上。那么，哪些城市可能会入围试点？

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　　武汉做试点城市可能性不大

　　我的猜测：深圳、杭州大概率会入围试点城市，为什么？

　　长三角、珠三角作为富庶区域，应该有一个样本入选是情理之中的。

　　针对个人保有的房产，上海、重庆早已经开始试点房产税。因为各自的特殊税制，上海和重庆试点的房产税对所在城市的房价影响很小，第一是税率低，第二是涉及面小。

　　不过，上海已经有试点了，在长三角再拿上海来试有点“过”了，上海人恐怕意难平。杭州最近几年房价大涨，而且卖地收入多年都是全国“冠军”。

　　卖地多，增加供应，对市场是好事，但是同时房价又大涨，是个貌似难以解释的“怪现象”，其实也不难解释：一是经济确实在较快发展，二是人口涌入，三是炒作力量作妖。

　　既然如此，拿杭州来做试点，其实既可以获得不菲的房地产税的收入，也可以抚平舆论对高房价的诟病，至少不会遭遇单一的反对声音。

　　其余的长三角城市，相当一部分深陷老龄化少子化的泥沼之中，恐怕经不起房地产税这么快的落地试点。

　　珠三角城市中，深圳应该是当仁不让的房地产税的试点城市。深圳去年的房价涨幅全国第一，如果不拿深圳做试点，恐怕说不过去。

　　而且，深圳确实不依靠土地财政，作为一个难得的不依靠土地财政的城市，试点房地产税会对它产生什么影响，或者完全没影响，我想也是政策制定者想要的答案，属于“珍稀样本”。

　　何况，2020年4月28日，深圳市时任住建局领导在参加《民心桥》直播时曾透露过房地产税问题，表示“我们不是没有手段，我们准备了很多手段。”他提出在持有环节，接下来也可以考虑房地产税的问题。

　　既然你“考虑房地产税的问题”，那就试点吧。

　　而且从深圳目前的相关信息来看，很希望集中精力把民生问题解决好，那么，借助房地产税的试点落地施压于炒房客，平稳市场炒作，即使是释放一个信号，也是官方所乐见的。

　　迟早要来，做个试点又有何妨？

　　中部城市中，武汉做试点的可能性不大，因为武汉在疫情后还没完全回到此前的经济体量，让武汉缓一口气，在郑州和长沙中做一个选择是更可能的。

　　郑州对房地产的依赖远大于长沙，长沙是出了名的“让炒房客有去无回”的城市，长沙制造业的崛起抵消了卖地收入下降带来的影响。长沙算是一个特殊的样本。

　　西部城市中，重庆不太可能了，因为已经做过试点了。成都被住建部约谈过两次，西安也是房价一直不消停的城市，被约谈过一次。

　　成都的经济体量更大，承压能力更强，试点房地产税要避免对当地经济造成冲击，西安的总量排名距离成都还比较遥远，成都入选的可能性更大。

　　东北的城市应该有一个会入选，虽然东北的楼市整体不算太好，但是，东北也需要一个样本城市给政策做参考：比如哈尔滨曾鼓励降价销售，长春卖地遭遇流拍，但是大连是所有东北人的大连，所以，大连的房价一直比较坚挺。

　　到底是在能挺得住的大连来做试点，还是在长春这种不太挺得住的地方也要来个压力测试，毕竟长春这种情况也是很有代表性的，那就要看政策制定者的考量了。

　　部分三四五线城市也应该有少数试点城市，只有这样才能在整体上评估房地产税对经济发展的影响，从而在制定政策时减少冲击，实现平稳过渡。

　　推房地产税不是为了让房价下跌，而是为了解决地方政府的财政问题，因此一定会求“稳”，只有“稳”才会有人乖乖交税。不过，“稳”了之后对于炒房客是不利的，“稳”会压缩炒房客的利润空间。

　　房价大涨也没有可能了，因为影响稳定。

　　而且一旦未来落地房地产税，地方政府的收入有了保障，又有调控政策压着，它们也没有大幅度推高房价的动力，因为钱的问题通过房地产税已经解决了，或者解决了一部分，实在解决不了的，不是还有转移支付嘛。

　　房地产税已经在路上，一定会来，确认试点城市不过是第一次敲门声响，这一次是地方财政收入现状“倒逼”该税种的试点、落地与执行，和以往完全不同。