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野蛮生长结束,成都二手房,买还是不买?

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  有一段时间没有写房产资讯了,不是我不再关注楼市,而是更多地转攻幕后。在与购房者们实地接触的这些日子,我身临其境,感同身受。

  很多时候,我们能探讨出一些不错的结果来,但也有一些时候我发现买房这件事,确实因人而异,“勤勤恳恳工作,随随便便买房”,也是很多人的处世哲学。但我毕竟是答卷上的一条“辅助线”,有些时候强加自己的所谓的“正确想法”,未必能事半功倍。

  买房很重要,但是买房也不是生活的全部,又可是,这毕竟是几百万啊,在短短五六年前,大可以在成都各大售楼部横着走的预算,如今怎么就如此不珍惜呢?或者说,是当下的楼市大环境,逼得大家无从下手,破罐子破摔。


  成都的二手房我们说过很多了,基本走出了一个“N”字型的趋势。在2018年的“515”政策下就遭遇了一次重击,而后持续垮丝到了年底甚至2019年中。本人不才,当时也去捡漏了,如今来看,收益还挺不错。

  从2019年中旬开始,二手房市场持续回暖,一度出现了量价齐涨的情况,比如2019年4月,成交量达到了13337套,不要看这个数字在新房面前平淡无奇,但是在“喜新厌旧”的成都人面前,这已经是“515”之后二手房的高光时刻了。


  △成都二手房成交量走势图

  随后的成都二手房成交量虽然不愠不火,但价格从整体上倒也进入了恢复期,即便新冠疫情来袭,但也并未折损成都人的购买力。但好巧不巧,2020年的9月,成都二手房“满五免增”,我曾说过,这是一则“侮辱性不大,但伤害性极强”的政策,它严重地打破了当时量价上升的预期,而且用肉眼可见的成本让购房者偏向了新房市场。

  说实话,一套200万的二手房,如果因为没满五多出来的10万税费,直接缴纳给税务局了,这的确是肉眼可见的疼,但是与新房市场动辄二三十万甚至更多的“隐性提价”,很多购房者便“无知无感也无肉痛”。

  或者稍微精打细算一些的人自有更好的说辞:二手房的10万是首付款里抠出来的,而新房的30万则可被“杠杆”抵消到只有9万,思来想去,还是新房好。

  新房真好,开心就好。

  但从“满五免增”政策本身来看,掐的时间点很关键,是新房疲软阶段下,成都二手房正处于的上涌期,政策一出的次月,二手房成交量大跌40%,带来的成交价也随之疲软。

  或者换一个角度来看,这对卖家并不友好,但是对买家来说,不妨是一次机会。

  一次次显而易见又被刻意忽视的机会,2020年下半年,二手房市场被按压了整整小半年,回过头来看,这是不是机会?这是不是当时大家嫌弃二手房的肉痛税费,“二八定律”,再次在成都上演。

  随后的2020年底到2021年初,如果大家的记忆还没有模糊,成都南门金融城、大源、市一医院(南城都汇)的上涨潮依然历历在目,二手房压制了半年,依然还是迎来了本属于去年9月的行情。

  价格虽然更贵,但购房者们却愿意追高,所以成交量也涨起来了,2020年10月到2021年初大概月均三四千套,而最近的两个月,纷纷站到了4000套的“高位”。

  成交量并未达到登峰造极的位置,但是成交价却发生了较大的转变,很多楼盘,基本站上了当初“515”的高峰并远不止于高峰,而更多的楼盘,却勉强在当初的“及格线”上徘徊。

  二手房市场出现的分化不是一时半会了,但这样加剧的分化,已然到达了“登峰造极”的境界。

  二手房远比新房难以管控,尤其是在成都这种从商品房到存量房过渡的阶段,考虑到当下的时代背景,去北京上海复制经验已经不现实,更多的是几个类似体量和情况的城市,在互相学习,在自我摸索。

  如何不伤害低价楼盘的同时限制高价楼盘,这需要定向爆破,深圳先行的“二手房指导价”,给成都提供了宝贵的参考。

  2021年的“322”新政,明确提到了成都版的二手房指导价,虽然时隔50天还没有动静,但各种“空穴来风”表明,很逼近了。

  此前我发文分析过,详见《 解读成都"3·22"楼市新政:四大狠招力图降温 》,里面最具有看点的,还是这个二手房指导价。它不同于深圳的是“打7折”,更多的是给市场一个稳定,稳定并不是下跌,所以对于期望二手房市场有“515”一般的杀伤力,我觉得是非常幼稚的。

  二手房指导价出来后,热议是难免的,有人欢喜肯定也有人愁。

  整体来看,新政能短暂起到降温的目的,会对一部分高单价楼盘具有回调的作用,这种遏制领涨板块、领涨楼盘的行为使得市场行情进一步合理化,这对于卖家来说,适可而止回归初衷才是正道。

  但假设这个成都二手房指导价,与大家对当下核心板块和楼盘“喊打喊杀”的预期不符,而是严重倾向于于市场数据,不论是真实成交数据,还是各大网站的挂牌数据,又或者是银行方面的评估数据,那么造成的市场影响又是另一番场景。

  一方面,如果对于单价本就偏低的板块和楼盘,设定一个价格上限,这对于板块的成长性,无疑是雪上加霜。上升通道被堵死了,达不到成都平均水平,会愈发造成板块内人员的流失,相对来说,与社会的均衡发展相悖。

  另一方面,一些近期涨幅过快的楼盘,以当下的最新挂牌数据来作为指导价的话,也存在“泡沫空间”,这对于社会大众的预期,也是相违背的。这样带来的结果是,调控期等于逃逸期,要知道,二手房指导价迟迟未出的日子里,一些撺掇上涨的房东们最热衷的就是挂牌价上涨,以高效的行动力,在追赶官方的数据库。

  这样的挂牌数据,会折损指导价的威信吗?

  所以成都的指导价,我觉得还应该回归到中长期的数据追溯,必要时加以权重,向统计局借调一些专业人才也未尝不可。

  深圳对于二手房指导价的做法是:62%的楼盘根据去年的网签价格计算得出(这也是为什么存在成都版的“逃逸期”);10%的楼盘因为长期无成交记录,交由评估公司驻场测算(成都应该也会据此参考,但不是首要任务);另有27%的楼盘,严重偏离市场,所以纷纷被“打骨折”(成都也会有,但比例大大下降)。

  当然,还有一种可能,那就是二手房指导价的初步阶段直接设定一个上限,在这个限度范围内,不论是单价偏低的板块也好,还是当下已经逼近上限的楼盘也罢,充分保障后期活跃性成长性的同时,又严格锁死了猛涨的可能性。

  比如这个单价,设置为4万。(PS:本段落写于两天前,但昨晚刚好就遇到了链家下架39300元/㎡以上的房源)


  △成都高单价二手房连夜下架

  2万的可以快速成长,3万的也有一定奔头,这个时候,大家会买2万的还是3万的呢?

  二手房市场,依然是一片腥风血雨啊,但至少目前来说,保证了中低层市场的活跃性。

  关键是,这个二手房指导价也不是一成不变的,随着时间的推移,官方可能不定期地公布新一轮的价格。长期来看,成都房价还是会处于反复震荡,缓慢上涨的通道。

  所以这一次二手房指导价的效力如何,我们觉得是针对高单价楼盘的小幅回调。这次二手房指导价出来后该观望还是该入手?我们觉得可以在接下来的2-3个月,是一个合理的回调时机,如果非常认可二手房,也有心仪的楼盘,那么未尝不是一次良机。

  房产市场整体要朝前看,但是也需要不时地回望和打探。“515”后面的回调大家抓住了吗?“满五免增”的回调抓住了吗?而如今“指导价”即将出炉,又能抓住吗?

  每当政策对二手房市场“不利”的时候,总有一些人认为“不再值得”,但也有人“趁机上车”,你是哪一类?

  很多人反馈说成都二手房不仅税费高,而且价格也不低,甚至今年上涨一波后,反而又与新房形成了新的“剪刀差”,着实让人爱不起来。

  这是实话,如今成都二手房挂牌量虽然巨大,足足有12.6万套,还只是链家平台,但单就主城区(5+2)的次新(10年内)主力户型(2-4室),加和也不过1.25万套,刚好1/10的比例。

  这对于月成交量数千的成都二手房而言,去化周期并不太长。

  事实上,成都热门一些的二手房区域和商圈,屈指可数。

  锦江区集中在三圣乡和东湖~攀成钢~沙河~川师一带;青羊区则是内外金沙、内外光华板块;武侯区大多是机投~武侯新城~双楠范围;成华范围比较宽,大概是动物园~二八~建设路~东郊记忆~万象城~东客站板块;金牛比较分散,主要是韦家碾~五块石和华侨城~金府~茶店子一带。

  高新区几乎全域热门,市一医院、金融城、大源、中和、新川等板块;天府新区则是南湖~锦江生态带~海昌路范围。

  看似很多可选项,但是真正符合各种预算范围内的购房者,往往很难选择。成都有多达10000个住宅楼盘,但是能诱发成交的,不足300个小区。

  根据“直击成都楼市”统计的数据表明,抛开老、偏、贵,成交活跃的楼盘大多是10年内的次新房源。

  在过去的3个月内,累计成交量大于5套的楼盘并不多,一共296个小区,共计3803套房源。

  贵的不一定就卖得好,但卖得好的也不一定就值得买。

  们统统遵循市场的动态平衡,购买力在一定程度上反映到了成交量和成交价上面,但是后者又超前于购买力。

  比较典型的是,当大家将目光聚集在城南的时候,主城区不遑多让,相关板块的涨幅,依然令人咂舌。

  比如城西的万家湾,以恒大翡翠华庭、万科金色领域、保利香槟光华为代表的几个楼盘价格已经飙到了2.5万之多,这还是一个(在青羊区内)学区一般的刚需板块。

  学区稍好的中坝西侧外光华板块呢?此前有草堂子美校区,近期又有泡小欣桐加持,产品同属刚需,更加老龄化的光华碧邻挂牌最高价达到2.9万,俊发时光俊园非跃层,不带花园和车位的,单价3.2万,凯德风尚3.5万。

  再往三环里走的青五学区房,中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆这类,起步价已是3万,气势上完全不输大源新川。

  我们长期观察的东门楼盘,比如锦江区东湖的瑞升望江橡树林,2.5-3.5万,翡翠城,3.5-4万,三圣乡的卓锦城,2.7-3.2万,绿地468,2.6-3.2万。

  成华区的槐树店到二仙桥,成华奥园广场达到2.7万,中粮锦云3.2万,招商中央华城2.6万,就连偏安一隅的蓝光乐彩城,都突破了2.2万。

  这些楼盘,并非不好,在新一轮的楼市周期里,能率先浮出水面,自有过人之处,但当下的单价和总价,对于购房者并不友好,不妨在成都指导价之后,寻找一丝机会。

  再回过头说一下昨晚出来的风口:成都二手房单价超过39300元/㎡的纷纷下架。这一点并不超乎预期,影响也不如某些媒体口中的那般“世界末日”。

  事实上昨天下午,我数了数,贝壳上大概只有1713套房源超过这个单价。


  △贝壳昨天挂牌单价超过39300元/㎡的房源大概有57页,每页30套。

  和总的近13万套房源来说,不算什么。只针对一些看似耳熟能详但却与普通购房者毫无关联的豪宅,像什么仁恒滨河湾、中海城南一号甚至金林半岛,和大家有关系吗?不要陷入了“幸存者偏差”。

  虽然和普通大众并无关系,但是这毕竟是一个很强烈的信号,盼星星盼月亮的成都版二手房指导价,终于走出了第一步。

  这也是参考了深圳的做法,先屏蔽挂牌价过高的房源,再发布一批二手房指导价,这是实战后的宝贵经验,虽然深圳目前依然处于政府干预下买卖双方的僵持阶段,但成都已然看到了曙光。

  可以说,成都这番拿二手房开刀,有着其必然的合理性,也有着顶层视角的独立性。

  高挂牌价的限定只是开胃菜,真正的好戏,还在后面。但是吃瓜群众们,断然不可觉得这是非黑即白的180°转弯,楼市的长期健康发展,从来不以底层老百姓的意志来转移。

  今天,我们主要讲的是二手房,下次我们再说新房以及详细的二手房指导价。


  △成都二手房指导价呼之欲出

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