全国七普,
广东凭借1.2亿常住人口,
夺下了全国一哥宝座。
为了适应人口增长新形势,东莞近期密集拍地,连已经“断供”很久的松山湖地区,也开始拍出新地块,昨天寮步新地块更是出现了“近60家房企抢1块地”的盛况。
与此同时,全城的旧改如火如荼,大规模的旧改规划,已经成为东莞房地产不可忽视的领域。
根据5月11日的数据,本月内东莞已经有7个镇街宣布旧改,总面积超过3000亩,涉及厚街、清溪、企石、万江、大岭山、凤岗等等,一大波城市更新项目正全面铺开!
东莞为什么要旧改?
回顾历史,东莞从1985年撤县设市,到1988年升格为地级市,当时广东省社科院主办的杂志《新经济人》说,“东莞人获得了一个自由的发展机会,并趁势迈上了经济快车道”。
确实,“东莞县”这个叫法,总感觉搞不了什么大项目,而成了“东莞市”后,无论是招商引资效果,还是办事效率都大幅提高,东莞以肉眼可见的速度,快速成为中国沿海知名的现代化大城市。
改开40多年,东莞从只有6亿元GDP的农业县,发展成为GDP超过9600亿元的现代制造业名城,而且2021年还将往万亿迈进,城镇化水平达到91%!
但!
过去的辉煌只属于过去,为了满足人民对美好生活的向往,东莞正从“世界工厂”,转型升级为“生态科技栖息地”,要全面绿化、便利化,要天蓝、山青、水秀、气纯。
要绿色崛起,就要对那些年代老旧、配套不足的地区进行改造,该整顿的整顿,该梳理的梳理,从地面建筑到地下排水排污水电气,都要全部回炉重造,捏出一个符合当代现代新城的样子。
目前,东莞不少城区、镇区、农村存在以下问题:
1、不少是当年围绕老工厂、老学校临时建设的生活区,道路狭窄,杂乱无章。
2、原有基础设施老化,极少或者没有休闲设施、文化设施,功能不完整。
3、一些居住小区仍然采用步梯上下,生活方式和管理层面不够智能化。
4、东莞在整体建设上已经全面TOD化,各镇区的现状已经难以适应新城市规划的发展。
5、人口已呈现大幅增长态势,现有老旧居住区无法承接入莞大军。
以上种种问题,只是挂一漏万,旧改面临的问题可谓是千丝万缕、责任重大,但从近几年东莞的三旧改造推进速度来看,决心和投入都是非常大的,这有助于这些疑难杂症的顺利解决。
东莞旧改规模到底有多大?
事实上,东莞早在2009年发布《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》文件以来,已经12年过去了,每年发布的旧改规划,可谓是看花了眼。
但是真正的旧改高峰,是从2018年开始的,从发布《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》开始,东莞的旧改项目,就一路绿灯,随手扔出的都是王炸,掀起一波又一波的关注高潮。
据不完全统计,2020年全年,中标前期服务商超过160个,涉及更新改造面积超过4000万平方米(约6万亩)。
2021年第一季度中标前期服务商38宗,更新单元总面积高达916.03万平方米(约1.37万亩),涉及17个镇街,南城、虎门、塘厦、东坑、道滘、长安等等大镇街都榜上有名。
这不,踏入第二季度,今年5月11号,东莞又是一波3000亩旧改招标上架。
所以难怪,东莞地产人天天被旧改消息刷屏,有人惊呼:
大半个东莞都在旧改!
旧改对周边房价的影响
旧改过程中,加建电梯、改造水电气线路、增加公园、运动场、绿化区等等,原业主不但得不到政府的大规模补偿资金,还可能要为了改善自己的房子、工厂、商铺的状况,付出一部分资金。这样一来,新增的资金就比较少,不容易流入周边楼市,推动价格上涨。
旧改过程中,加建电梯、改造水电气线路、增加公园、运动场、绿化区等等,原业主不但得不到政府的大规模补偿资金,还可能要为了改善自己的房子、工厂、商铺的状况,付出一部分资金。这样一来,新增的资金就比较少,不容易流入周边楼市,推动楼市上涨。
此外,在旧改过程中,也有可能新建一些商品房项目,这些作为新供给的商品房,进一步分散当地居民到周边购房的需求,这对周边房价反而不利。
不过有一个明显的变量是,旧改后,改造地区各方面更加便利,增加的各类设施提升了居民的生活质量,比如增加文化公园、体育设施等等,能够吸引更多的人气集聚。
就历史经验来说,旧改后,房产、店铺等得到价值重估的机会,部分一二线城市旧改地区房租、铺租都有不同程度的上涨。
总结
新区建设,旧区改造,不管房价如何,工业东莞都将变为人文东莞,无论是老东莞还是新莞人,都得重新认识一下东莞了!
相信用不了多长时间,
整个东莞都会焕然一新,
新东莞将迎接越来越多的新莞人,
在这里生活、奋斗,
找到属于自己的家,
自己的人生!
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