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土拍后,真正的挑战开始了!

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  无锡今年第一批地拍完了,但许多人的思绪还没有平静下来,不仅仅是因为一次拍了16幅地,报名房企超越了以往,人们过去一年的注意力集中在了一起,更重要的是除了两幅摇号地之外,竞租赁的火热势头让市场感受到房企补仓的强大劲头。

  对于市场来说,土拍后,真正的挑战才刚刚开始。

  这次土拍发现了两个有趣的现象。

  一是,地价房价一路走高的经开区,并没有迎来大牌房企的集中拿地,毕竟在这里开发项目,对资金、产品、利润都有非常大的考验,其实在经开区,谁拿地已经不重要了,重要的是先拿了,毕竟后期可以找合作,有钱大家一起赚,没钱赚也能少承担点风险,做市场布局。

  另一是,万科、建发、融创、龙湖纷纷在个别板块集中拿地,形成矩阵效应。

  比如,融创在惠山城铁站区连拿两块地,两幅地加起来也有20万方;龙湖则在自己的合作项目龙湖长泰景粼天著旁连拿了两幅地;建发和融创分别在洛社再拿一块地,旁边就是自己开发的金玥湾和西羲里;万科更猛,直接在西漳组出一个矩形;华润接连两次在锡东相邻位置拿下两幅地,还都是摇号所得,这运气也是没的说了,并且这次单幅地就有28万方的体量。

  房企尤其是品牌房企在一个小板块内集中拿地,并不是新鲜事,但由于这次集中拍地,一下子把这种格局快速演绎了出来,这么做有几个好处:

  1、房企可以吃透一个版块,画出更加详细精准的客户地图,越是深耕越有自信;2、项目集中打造对房企品牌形象的塑造或是强化也有好处,对在整个城市的深耕有树标杆的意义;3、多个项目的成本和资源共享,比如可以不用再建一个售楼处(如万科天一新著和玖著、山河万物和万象、凤起和鸣和宸风云庐),产品也可以做延续,客户可以互补,还有其他的人力、物力等方面的共享。

  房企看中一个板块,并且接连拿地,第一个项目可能基于成本、利润的考量和对板块价值、居住现状等的调研而入,但后面的项目,除了上述原因之外,很大程度是因为尝到了甜头。

  当然,房企深耕对板块来说也是利好,这些大牌房企大大提升了板块内的人居水平,挑起人们的改善欲望和对美好生活的高度向往,板块价值的提升,自身手里的资产也会升值,给改善提供了更多机会,甚至会吸引外区域客户。

  怎么看,这都是一件双赢的好事。

  这就像股市里的庄家,优势明显,不过这只能在一些有潜力的小板块做,像经开、锡东这种大区域,还得NB的散户来一起形成联合,做另一种形式的庄,共同撑起一片天。

  再看看网传的5月将挂出的地:


  图源:好地网

  按照上述逻辑,一些热门地块如惠山区张村5号地块很有可能再次被融创、建发、美的中的一员拿下;太科园海力士医院南地块极大可能被大发拼杀。

  梁溪区毛纺A地块,长城和恒大大概率不会参拍;新吴区商贸区A4-1地块,吉宝也不会继续参拍,梁溪区虹桥新村东地块、锡山区皇宴一期地块和古镇北地块都是亟待新血液补进的板块,经开滨湖的三幅地其实都是太湖新城范围,这里百花齐放,只要有资金实力和产品自信,谁都有可能,坐等。



  不得不说,三季中后,依着土拍的趋势,无锡房地产势必进入一轮新周期。

  无论是庄是散,甚至是庄散联盟,市场更关注的是高一阶的房价会配出什么样的产品,在上一轮周期中,万科拿出了翡翠,融创拿出了壹号院,绿城拿出了凤起系,都是标榜是产品系中的最高端,建发则一路靠中式扛鼎,最新消息,融创吴都路地块大概率也走中式产品,现在也只有中式能撑得起高端的气质。

  如今的市场,既要差异化,还要足够优。

  但私以为,中式只是居住产品的表层属性,它能否包含更多服务内涵,真正扛鼎高端圈层该彰显的素养内容?智能配置越来越成为标配,如何摸到新上升圈层的喜好,做出再次升级的产品?

  高处不胜寒,房价越往上走,客群越窄,对产品的颗粒度要求越高。

  具有都市豪宅属性的大平层,横厅阳台在宽之外,进深够不够爽气?在规标范围内能不能做到落地窗和景观的联动?没有景观,大平层就失去了灵魂,但什么样的景观能打动客户?

  叠墅类产品也要往更高阶方向上做了,目前市面上5、6百万打底的叠墅产品不少,但去化情况还有些艰难,总价高是一方面,如何规避叠墅产品的弊端,设计出能发挥其优势的空间功能,需要深刻研究这类客群的居住诉求。

  改善户型越来越注重细节体验,豪宅产品更注重稀缺感,房价高了,口味也更挑剔,更重要的是,最后交到购房者手里的房子还要对得起一开始吹的NB,想想确实不容易!

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