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集中供地后 杭州房东开始惜售

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  经济观察报 记者 饶贤君 5月8日晚上,刚刚看完杭州市首批集中供地新闻的吕鹏拨通了中介电话,“我那套房能不能先下架?我想等一段时间,看看情况,卖个好价钱”。

  杭州市首批集中供地的57宗地块,总建筑面积757万平方米,其中有41块达到了封顶溢价并竞自持,总自持面积达到66万平方米,自持率最高的地块高达40%。封顶的溢价率、刷新纪录的高自持率,令市场普遍认为杭州楼市景气度依旧高涨。

  土地市场的火热情绪迅速传导到了二手房交易市场。

  据多位中介介绍,数天的时间里,已经有一批二手房业主打来电话要求涨价或下架房源,实际上,这一趋势已经持续了很长一段时间——自杭州1月发布红盘限售新政之后,新房供需进入极度不平衡状态,溢出的需求让二手房市场持续高热,卖家普遍惜售。

  杭州市一家本土房企的总裁判断:“杭州的新房交易供需紧张关系正日益凸显,首批集中供地的火热可能会火上浇油,原本预期集中供地能够集中释放大量供应,现在看来,反而可能是削减了供应。目前看不到杭州楼市降温的理由。”

  “可怕”的集中供地

  “我觉得我们和看直播的吃瓜群众几乎是一样的,唯一的区别就是我们报了几次价,其他时间都一样是睁大了眼睛发呆。”一家全国性房企的投拓人员表示,杭州市的首批集中供地火热程度远远超出他们的预料,有点“可怕”。

  该房企的投拓团队也参加了重庆、无锡两个比较热门城市的竞拍,重庆的特点是溢价率较高,平均溢价率在40%左右,无锡则在平均12%溢价率的基础上有约10%的净租赁面积,而杭州既有高溢价率,又有高自持率。“对我们来说真的是惊掉下巴,特别是建发拿的TOD项目”。

  尽管杭州市的地块自持纪录由临安地方房企地上地产以40%的自持比例刷新了,但建发在集中供地首日以38%自持比例拿下的祥符东地块是最受行业关注的热点话题。

  这一地块本身就是商住性质,总建筑面积91572平方米,规定住宅及配套建面不得大于45400平方米,即约49.6%,扣除38%自持比例后,仅剩下11.6%的可售住宅建筑面积。

  除了两块相继刷新了自持率上限的热点地块,本次集中供地中还有多块超过25%自持率的地块,而在2020年,杭州市拍出的地块中,自持率最高的也仅有22%。

  高自持率、封顶溢价率让土地成本高企,但每块地的限价与2020年出让的周边地块几乎持平,多位业内人士称,这必定会大幅压缩开发商的利润空间,与此同时,2021年钢材水泥等基础材料价格都在上涨,建安成本也在提升,开发商要保持利润,就只能在装修品质上寻找空间。

  以行业内公认的指标“房地差”——即精装限价与楼面价之间的差价作为参考,9000元/平方米以上的房价差是房企较为通用的安全线,但此次土拍中,如果计算上自持面积,大部分项目的房地差低于8000元/平方米,开发商的盈利空间十分有限。

  “应该尽快推出竞自持之外的供地方式。”前述杭州本土房企总裁认为,竞品质的出让方式更为合理,是更能实现业主、开发商、政府多赢的途径。

  4月,杭州市政府官网发布了《2021年省政府工作报告重点工作涉杭任务和市政府工作报告重点工作责任分解》,文件专门针对建筑质量进行了工作分解。提出6月底前,会同多部门联合制定建筑质量提升文件,9月底前,试点开展“竞地价竞品质”的土地出让方式。

  新房市场焦渴难解

  高达66万平方米的自持面积,如果按照100平方米的房屋建筑面积计算,相当于6600套的新房供应量,以2020年杭州新房总成交套数15.28万套计算,首批集中供地的高自持率,将直接减少约4.3%的新房供应量。

  新房供应紧缺、供不应求是2021年杭州房地产市场的一大鲜明特点,根据中指研究院数据,2021年2月、3月、4月,杭州市新增新建商品住宅套数分别为2885套、8114套、14185套,处于新房供应的低谷,但网签商品房套数所代表的需求量却持续高热,分别达到12860套、16275套和15420套,达到了两年来的需求高峰。

  新增商品房高度供不应求下,大量原本中签率较高的“粉盘”,摇身一变成了中签率低于10%的限售“红盘”。例如,4月的新盘中,曾经中签率高达41.87%的春来枫华公寓,加推中签率骤降至8.89%,成为限售红盘;曾经中签率55%的中天汀洲印月,加推中签率降至5.79%,成为限售红盘。

  1月27日,杭州房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,新建商品住房项目公证摇号公开销售中签率小于或等于10%的,自取得不动产证之日起5年内不得转让,对热点红盘进行限售。新政发布之后,曾经有多个楼盘为了增加中签率,防止限售,选择在摇号登记人数达到一定数量后关门谢客。

  但在低供应量的情况下,各新房项目的中签率依然在持续走低,截至4月末,2021年已有接近2万套新房房源被列入限售红盘,占总供应量约44%,这也几乎等同于,有44%的新盘中签率低于10%。

  一家房企的浙江区域负责人认为,刚需、刚改购房者在新政后,因为担心调控继续加码,有迫切的“上车”需求,同时,近一年来杭州市政府放缓了供地节奏,使得下半年的新增供应状况也较难改善,杭州楼市的供求关系以及由此导致的低中签率、粉盘变红盘现象可能还会持续一段时间。

  2020年前六个月,杭州市共售出超1500亿元的土地,此后在下半年将供地量控制在了千亿左右,下半年各月出让的涉宅地块数量和出让金总额都相较上半年各月出现大幅下滑,8月、11月只各出让了两块涉宅地块,而上半年的4月、5月、6月出让涉宅地块分别为20、18、25块。

  二手房热度扩散

  限价又稀缺的新房愈发抢手,这让一二手房的倒挂持续加深,二手房中的“价格洼地”开始被投资客、刚需族用金钱踏平。

  万人摇、低中签率带来了新房的强稀缺性,而限价政策则为其限定了价格的天花板,杭州的新房产品具备了极强的金融属性。2020年末,钱江新城就已经出现过一二手房最高倒挂近6万元/平方米的倒挂价差,此外,钱江世纪城、滨江西兴、未来科技城等板块也都出现过最高接近2万元/平方米的倒挂价差。

  愈演愈烈的倒挂,以及开发商对土地的豪掷千金,让市场产生了楼市能够持续高歌猛进的强烈预期,这正催生二手房市场日益高涨的惜售情绪。

  记者询问多家中介门店了解到,集中供地的结果出来后,短短一周时间里,大量业主要求对房源进行涨价或下架。

  实际上,这样的趋势已经持续了很长一段时间。

  一位我爱我家门店的工作人员表示,2021年成交量显著下降的反而是2020年最热门的项目和板块,如风雅钱塘、东方郡、东方福邸等原本的“明星”项目,如今几乎零成交,“一方面是经过几轮交易,着急卖的房源都已经出的差不多了,另一方面是业主看楼市势头大好,完全不想卖了,有人出七万,他就想要八万,有人出八万,他就想要九万”。

  快速成交、量价齐升的热闹景象出现在了许多原本冷门的二手房板块,三月下旬至四月末,近郊板块以及低价二手房项目迅速升温,如位于近郊的良渚文化村、城东、滨江区较偏远地区的多个二手房项目,以及价格未突破3万元/平方米的勾庄、临平等二手房板块,都在三月相继进入了成交量快速攀升的序列。部分板块在2021年前4个月的价格涨幅超过30%,迅速弥补了与周边板块的差价。

  一位中介门店的工作人员向记者展示了一份业主群聊记录,“东新西房拿地的楼面价已经破3万5了,精装限价4万7,咱们的挂牌价起码要涨到5万5才合理吧?不着急卖的一起涨涨价。”该业主在第二日通知中介将挂牌价上涨了约5%至5.3万元/平方米。

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  饶贤君经济观察报记者

  不动产运营报道部记者
对一切有趣的事物充满好奇,探寻真相与本质,关注地产细分领域。

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