“在历史与未来”，房企三道红线后的融资抉择与债务久期管理

（2021年5月13日）一个月之前的上海，经济学家、房地产私募基金、开发企业、金融机构等高层相聚一堂，共同探讨地产私募的挑战与未来。

但仅仅半日的交流，定然不足以道尽地产金融的故事。

5月13日，2021观点学徒计划-线上季再次起航，继续探讨地产金融的话题。本次线上资本圆桌将焦点转向了房企的非银融资与杠杆管理上。

非银融资既是企业融资的常见方式，又包含着不透明高风险的非标品种。早在年初2021观点年度论坛时，20强房企管理层就在主题演讲中坦言，非银融资可以使用但时间不能太长，因为成本太高，最多6个月，如果使用的时间有一年两年就会出问题。

然而回归现实，银行融资虽然是首选，但是在房地产贷款集中度管理制度下，条件正越趋严格。房企要满足自身的发展节奏，非银融资变得必要。

“红线”后的融资抉择

可以说去年的“三道红线”对房企融资有着里程碑式的意义，影响深远。而对于后红线时代房企的融资抉择和发展策略，与会嘉宾也分享了自己的看法。

三盛集团常务副总裁冯辉明在会上阐述了他对这个问题的深刻见解。他指出，，“三道红线”对房地产的盈利逻辑和行业发展格局产生了深刻影响。这样的背景下，行业格局会更加固化，房企通过融资杠杆实现弯道超车的模式将难以为继。于此，对领先型企业有利，对赶超型企业不利。

融资的抉择与自身的负债水平、发展策略及竞争能力紧密相关，冯辉明进而指出，对于未来还有持续向上跃迁目标、具有快周转运营能力、业务规模/有息负债能够合理适配的房企来说，应有效提升融资能力，积极打造业务与资本的正向循环。

针对后红线时代房企发展，冯辉明认为未来具有清晰的战略和策略，并拥有以相对更小的负债、更低的成本、更高的运营效率、更好的产品去满足客户需求的能力的房企，将掌握更大的竞争优势。在历史与未来中，优胜者也会获得一个更好的位置。

谈及“三道红线”后的房企融资，金杜律师事务所律师席索迪表示在“三道红线”和集中度管理新政出台后，降负债将是房企的核心需求。

在新的时期，席索迪表示，优先股、真股融资更匹配监管思路，但考虑到投资人和房企的需求匹配度，转型的操作难度也会更大。

而对于尾部房企，观点指数首席金融顾问、金融资深专业人士彭浩彪分享了相关数据。据统计，2020年房企破产数量近500家。这些破产房企绝大多数均是小型企业，往往是一两个项目的周转不畅，使公司极有可能因此引发暴雷，陷入困境。

彭浩彪总结了近期暴雷企业的共性，他分析指出主要表现在四个方面：致力扩张、追求规模、转型多元；地产业务下滑、利润低下；项目周转缓慢；高杠杆经营导致资金链断裂。因此未来如何在效率、规模和安全上寻求平衡，将成为房企新的命题。

债务管理与投资的思考

精彩且深刻的主题演讲过后，各位参会嘉宾就债务结构的平衡与优化进行了深入探讨。

奥陆资本总裁及投资总监蔡金强回顾近段时间的监管政策，他预计在三道红线、银行等金融机构贷款总额限制、土地供应两集中等政策之下，房地产市场会发生很大的变革。若悲观而言，大浪淘沙会成为行业的关键词。不仅限于中小房企，千亿级别的房企若不能做好债务管理，亦会倒下。

他转而从投资的角度，为大家分享了如何更好地挑选投资标的。蔡金强表示，内房的高息债在海外债券市场中有着相当的地位，三道红线等政策出现后，对整个市场带来了显著影响。

对应到投资策略上，他分享了相关的做法，即集中于信用评级为B+或者BB+以上的20-30家优质房企，收窄客户宽度、进行多品种的深度投资。

康桥集团副总裁兼华东区董事长肖春和发表了对非银融资的看法。肖春和表示，银行的资金是房企的首选，但要满足企业的发展，非银融资也是必要的。不过他提醒，非银融资渠道的选择是双刃剑，要根据自身的规模和债务结构，来调整策略，做多项选择。

讨论环节时间过半，谈到投资端，鼎晖投资夹层与信用投资部副总裁焦青伟带来了更多不良资产角度的思想碰撞。他指出，近来不良项目的储备确实是变多的。但是项目的转化是需要时间的，距离投资窗口期还有一段时间。

焦青伟还表示，对于没有开发能力的投资机构，做真股权地产项目是存在难度的。这也解释了目前债权投资更加普遍的市场状况。

在历时三个小时的畅快交流中，主题分享嘉宾不吝于分享自己对于房企融资的见解和经验，而讨论嘉宾也畅所欲言，分享各自的心得。

资本的话题虽然就此告一段落，但学徒计划-线上季尚未落下帷幕，5日后，2021观点学徒计划还将继续起航，和各位业内人士探讨分享产业与物流的故事。