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一觉醒来,楼市连续传来两大消息,真到了该卖房时?专家几乎明示

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  房价涨了这么多年,很多人享受到房产不断增值的过程。据央行统计调查司此前发布的报告显示,城镇居民家庭户均财富达到了318万。值得一提的是,家庭财富占比超70%都集中在房产上。意味着,房价的点滴变化都会影响到老百姓的财富,而对于有多套房的家庭更是如此。所以,一直有专家建议,不能把鸡蛋放在同一个篮子里,尽量分散我们的资产配比,现在看来,似乎越来越有道理!


  一觉醒来,楼市接连爆出两大消息,真到了该买房时?专家“几乎明示”

  第一,房产税真要来了?影响有多大?

  房产税传了这么多年,对于不同的人也有不同的期待,没房的人希望尽快征收,让房价理性回归,仅有自住房的人,希望起征面积高一些,自住房不用交税,有多套房的人,则希望把起征套数提高,毕竟积累的这些财富也是真金白银买的。但我们要知道,愿望归愿望,最终不可能满足所有人的需求,它必须有一套放之四海而皆准的标准来执行。

  不过,这些都是后话,主要看如何迈出第一步,正当大家认为房产税不会快速到来时,财政部与其他相关部委召集部分地方主政人来开了一个会议,这个会议以“房地产税改革试点”为主题。对于这样一个消息,其实不难理解。

  什么叫改革?那说明是在现有的基础上。目前仅重庆和上海有实行房地产税,已经试点多年,所以,改革就是在这两地的经验基础上进行改革试点。按照业内人士的预计,这次说的这个改革试点地区应该是不限于前面两座城市,一些热点的大城市也应该纳入进来,这样的话,有利于为后面房产税的全面推开积累宝贵经验。

  这里需要明白一个信息点,按照官方此前公布的房产税步骤看,立法一定是走在最前面的。所以,这次房地产会议,并不是房产税全面开征的信号,而是为立法做经验储备,是一件比较实际的推进工作。严格意义上讲,离我们房产税立法又进一步了。由此可见,房产税迟早肯定要出来,那么,一旦落地,对我们房地产市场影响有多大呢?


  有两个方面,一方面对炒房行为形成心理上威慑,房产税意味着持有房产的成本增加,比如拥有大面积或者多套房产的群体,他们的持有意愿会降低,会出掉一部分房产。另一方面,当房产税正式开征以后,人们关心的是房产税的税率能否覆盖租金收益和房价上涨收益,如果不能,他们就会抛售手中多余的房产。从国际上看,美国的房产税基本在1%-3%之间,比如100万美元的房产,一年需缴税1-3万美元,还比如韩国,对9亿韩元(折合514万人民币)的房产征收0.5%-1%的房产税,每年大概缴2.5万-5万人民币的税。

  不过,大多数国内专家对房产有一个共识,认为刚开始征的税率不会太高,会有一个逐步的过程,比如财政部财政科学研究所税收政策研究室张学诞主任就曾建议到,国家制定的人均基础免征面积在40-60平米,超过这个面积的按0.2-1.2%征收,从这个角度而言,起征标准跟房产价值和套数大小没有关系,但征收额度跟房产评估价值直接挂钩。假如你家所有房子合计人均面积超过了20平米,家庭3口人,房价为2万/平米,每年所缴税为:20*2万*3人*(0.2-1.2%)=0.24万-1.44万。


  第二,钱袋子收紧“拐点”形成,房地产趋势有变?

  都知道,M1表示狭义货币,M2是广义货币,后者直接反映出社会总需求以及未来货币贬值压力,因而,大多数国家会把M2作为货币供应量的调控标的,简单地理解,关系到未来向市场供应的货币多少。对于房地产而言,由于属于资金密集型行业,受到货币供应量的直接影响。

  实际上,自去年风波以来,我们的M2增速重回两位数,原本以为受到风波影响的房地产,在经过短暂的打盹后,先于其他行业快速复苏,并在全年创下了销售面积和销售金额的“双17”历史记录。但谁都知道,如此宽松的货币政策环境不可能长期持续,都在观察“另一只鞋子”何时落地,而央行公布的4月份M2数据给出了答案。

  M2同比增8.1%,要知道,3月份的M2增速是9.4%,降了1.3个百分点,这是什么概念?梳理数据不难发现,M2增速自2020年3月重新站上两位数后(高点超11%),即便到去年底,M2增速也超10%,但到2021年1月份,M2增速降至9.4%,有些人还没回过神,2月份再回到10%以上,此时估计有些人有点懵了,不过,3月份9.4%,4月份再降至8.1%,确认了两个信息:M2增速拐点从此确立!不要再有任何怀疑。

  一句话概括,房地产依赖的货币宽松环境真的过去了,一切回归正常,房地产将按照本身的行业发展逻辑进行。


  上述两大消息,对有多套房的人,住豪宅的人,或者投资房产希望再大赚一笔的人来说,肯定属于利空消息,那么,现在是不是到了真该卖房的时候呢?专家有2点建议。

  1.房产税不是说说,而是真的有可能来了,不过是什么时候正式落地的问题,我们要有这方面的思想准备。按照“广覆盖、轻税负”的原则,房产税主要还是针对大面积或者多套房的人,所以,刚需并不用担心,但如果房子过多,无疑会加大持有成本,算上资金利息和租金成本,亏本也属正常,更重要的是,当房产税来到之后,市场抛售增多,房价上涨也会受到抑制,如此,也不能指望房价上涨来弥补税负的支出。建议持有多套房的人,应该提前进行调仓,把非核心城市和非核心地段的房子转掉,只保留或置换成核心房产。比如说,你有几套分布在大小城市的房产,应进行一个合并,主要换成以大城市品质房、大面积房子为主,套数在2套以内,房子在精不在多。


  2.货币增速明显放缓,左右楼市火热“钱”的因素正在消失,虽然反作用于楼市还需要一个过程,但趋势已经形成,趁楼市余温尚在,在处理非核心地段、非品质房时要果断,而不要感觉处在上升期,或者没有怎么跌,甚至期待卖个更好的价钱,这往往是不现实的,李嘉诚曾有一个著名的“铜板理论”,说的就是这个道理,他说他从来不赚取房地产最后一个铜板,当所有人都希望在最高处撤退时,往往容易发生践踏,基本上很难逃顶。

  可以看到,看似两个不相联系的消息,其实都指向一个,房地产的红利期真的过去了,自住买房无可厚非,但投资买房已经非常考验人性了,除了核心城市的核心地段房产,其他大部分的房产不具备保值增值价值。而且,持有房产越多,未来的代价越大,处理掉多余的非核心、非品质房产,是我们眼下及未来对待房产的一个正确态度。

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