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福建天才少年成“地王”!如今负债2000亿,总部大楼被查封

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  来源|海西商界(haixishangjie)

  作者|A Dolphin

  烧光现金流、高额负债、欠薪欠款、楼盘烂尾、总部办公楼因欠租被查封,曾经的房地产第一股“泰禾集团”,摇摇欲坠。

  

  负面缠身之际,2021年4月28日,泰禾集团董事长黄其森宣布,“泰禾全面进入复工复产复销”。一时之间,关于泰禾要二次创业的消息传开,呈现一派未来可期的景象。

  但“希望的光”才亮了2天。4月30日,上市公司年报披露期的最后一天,泰禾集团交出一份姗姗来迟的年报和一季报。

  年报不仅没有为泰禾复工的决心输血,反而激起一轮新的“指责”。其年报被全国业主质疑“财务造假”,称项目完工率的数据与实际严重不符。

  

  而这只是一面,泰禾集团年报最大的负面是,会计事务所对年报出具的“保留意见”。也就是说,会计师事务所认为财务报表上列报的某些内容有问题,这也是判断上市公司是否财务造假的重要信号之一。

  好事不见效,坏事一箩筐。谁承想,网红地产商会沦落至此?

  天才少年成“地王”

  泰禾集团创始人黄其森,是个天才少年。

  1980年,年仅15岁的黄其森就考上了福州大学建筑系,此后又攻读经济学研究生。年少成材的黄其森,毕业后选择进体制,在建设银行福建分行做了8年。

  

  上世纪90年代,中国掀起“下海”潮,仅1992年辞职经商的公务员就高达12万。这一时期,也是中国盖房开矿的浪潮,俗称“房地产热”。

  在这样的背景下,建筑系出身的黄其森也放弃了铁饭碗,一头扎进房地产行业,在福建创立泰禾集团。这一年,是1996年。

  虽然无人知晓黄其森的第一桶金来自何处,但不妨碍他后来成为“最能体现闽系房地产商狼性”的企业家,风光无限。

  

  立足福建的泰禾,在黄其森的手下很快就崭露头角。但黄其森并不就此满足。2002年初,黄其森率领泰禾团队“挥师北上”,进北京开发“运河岸上的院子”。

  中式风格的“院子”,虽然与当下流行的欧美建筑审美相悖,但却因为“精致”和“特色”,在北京一炮而红,卖出3亿、甚至5亿的单栋总价。泰禾集团顺利成为地产新星。

  

  2007年,黄其森开始计划上市,将重心转移到资本市场的战略构建。三年后,泰禾成功借壳上市,成为国内“地产第一股”。

  8年的银行从业经历,使得他极其擅长利用“资金杠杆”,而资本的操作也让泰禾实现了快速扩张。

  

  利用上市后的资本池做支撑,黄其森不断买地、买地、再买地,以福建、北京为据点,在全国疯狂布局。到了2017年,泰禾规模较4年前上涨近10倍,成功迈进千亿俱乐部。

  售价千万、上亿元的院子,不仅让泰禾集团挤进中国房企的前列,也给他带来了上百亿的财富以及“福建地王”的名号。

  高负债下狂奔,大厦将倾?

  地产扩张,需要巨额的资金。黄其森买地的背后,是“高杠杆”资本操作,这是房企的一贯手法。但高杠杆一旦玩起来,想要停手并不容易。

  2017年,黄其森称,要再借一千亿来扩张。回顾泰禾拿地历史会发现,泰禾买地成本高昂,还多次拍下“地王”,这一行为曾多次引来同行侧目。

  

  才一年,黄其森又宣布,泰禾将力争迈入2000亿时代。泰禾的“2000亿”宣言,虽然短期拉升了泰禾的股价,但也收到了深交所的关注函。泰禾解释到,这是期望与目标,不是业绩承诺。

  “2000亿”宣言才放出不久,市场就开始传出泰禾资金链断裂的消息。实际上,为加快扩张步伐,泰禾不惜“债台高筑”,负债率居高不下。

  

  房地产作为一个高投入的行业,借款买地建房,通过卖房回款。然而,近2年,一、二线城市房子限售、限价、限购,让主打“高级”的泰禾房子销售速度下降。

  结果显而易见,现金减少远大于现金流入,同时债务几何倍增,资金承压。数据显示,2013-2019年,泰禾集团净负债率没有低于240%以下。

  

  实际上,在泰禾加高杠杆的同时,中国对房企政策已经开始收紧,各大房地产商已经紧急降杠杆。万达卖资产,转型轻商业,连同样激进的闽系房企阳光城也紧急刹车。

  而黄其森似乎“浑然不觉”。据了解,早在2017年,泰禾CFO就建议要开始降杠杆了。但黄其森不甚在意,为反驳还喊出了“借一千亿扩张”的宣言。

  到了2020年,疫情之下,房子卖不出去,又没有资金拿新的地,泰禾集团“崩”了,颇有“大厦将倾”的景象。

  

  2020年7月6日,泰禾集团首次发生公募债券违约,让泰禾集团债务危局正式公之于众。随后这一年,负面消息不断,泰禾集团股价屡创新低。

  据2020年财报显示,泰禾每股收益为-2.01元,同比下降1171.88%。报告还指出,泰禾集团目前总负债已达1967.66亿元。与此同时,泰禾集团最新借款纠纷案也尘埃落定,40多亿的判罚让其总负债直接超过2000亿元。

  

  自救

  债务危机之下,泰禾也不是静待结局毫无作为。相反,黄其森很着急。除了开源节流,他到处周转,拉投资,寻求帮助。

  泰禾也不断卖子公司来回血,但面对千亿债务,这些也只是微乎其微。难以喘息之时,泰禾盼来了“救星”——万科。

  

  双方宣布万科拟以24.26亿元入股泰禾,成为第二大股东。据业内人士所言,万科的入场,与其说是输血,不如说是站台。在泰禾股吧里,也有不少股民表示,自己是因为万科的加入,才购买了泰禾的股票。

  然而合作并不顺利。从2020年7月协议落定至今,都没有实质性进展。4.6万股民没有等来平仓,反而是股价大跌了六成。

  

  实际上,万科高管也曾公开表示,与泰禾的合作只是帮助,不会拖累自己。因此,有股民直言:“万科不是来救泰禾的,而是搞死泰禾的”。

  如今,摆在泰禾面前的,是要如何才能“活下去”。而房企融资新规的坐实,让泰禾自救的道路变得更加艰难。

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