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惠南,一个失败的城市化样本

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  等了将近20年,惠南人民心心念念的五角世贸商城终于要开业了。

  五角世贸商城2003年就开始动工,规划建筑面积高达50万方,大约相当于4个周浦万达,当下上海最大的商业综合体环球港也才32万方。

  

  惠南五角世贸商城布局

  所以当时开发商野心勃勃,号称要打造上海最大的商贸中心,类似美国五角大楼的造型在网上也是赚足了眼球。一时间惠南人民人人振奋。

  然而2009年建成后却一直闲置,仅有几家商铺断续开业断续倒闭。

  近期环二调研时,这里基本空无一人,室内破旧不堪,室外杂草丛生。

  

  五角世贸商城中心广场

  

  五角世贸商城室内情况

  不过这座闲置的巨型商业体马上焕发生机,招商工作正在有序进行,不过定位却与之前有了很大偏差——要打造上海最大的农产品批发基地。

  

  定位下滑有多严重,在租金上就能看得出来——租金低至1.08元/平/日。当然海报上一定有水分,实际租金可能略高。

  

  在商办行业,这个租金仍然接近免费,2020年上海市区商场平均租金高达47元/平/日。

  这个定位一旦形成,标志着开发商破罐子破摔,大家期待已久的五角世贸商城已万劫不复——无非是多了一个上农批,御桥人民天天盼着搬走的上农批。

  惠南商业的溃败还不止一座五角世贸,整体都被其他区域甩开,以至于至今仍然没有一座大型商业综合体,比如周浦万达、川沙百联。

  

  惠南世纪联华

  惠南目前运营顺利的仅欧尚超市、鼎基商业广场、世纪联华、豪布斯卡名品村等小型商业体以及步行街,基本都是社区型商业形态。

  

  惠南现有商业布局

  当年豪布斯卡有望突围,整体目标是打造成法式商业小镇,不过后来招商并不顺利,现在整体以海澜之家、耐克以及大量餐饮商铺为主,部分主力店铺甚至变成了补课机构,俨然一副三线城市步行街既视感。

  

  豪布斯卡名品村

  后来引入的弘基广场基本歇业,禹州商业广场店铺也是换了一茬又一茬,至今也是社区商业形态,服装店铺以太平鸟为主。

  真正依旧繁华热闹的,只有东门大街,即,惠南步行街,店铺仍然以三线城市常见的意尔康、奥康、森马为主。

  

  东门大街步行街

  目前年轻客群喜爱的优衣库、zara等等,最近的店铺在川沙百联,直线距离16公里;最近的网红餐厅海底捞在新场,直线距离12公里。

  惠南是原南汇县城,南汇县是上海重镇,多次被评为“全国十大富县”,怎么会沦落到这个地步?

  不用说全国有名的富县,现在安徽大量县城都有了万达广场:长丰县、砀山县、舒城县、蒙城县、利辛县,大部分连全国百强县都算不上。

  当然,衰退的又岂止是商业。

  现在提起大学城,大家第一反应是松江,其实在松江大学城还在规划施工时,南汇大学城都已经开始招生。

  只是后来上海理工大学、上海水产大学、上海电力大学陆续搬走,复旦大学太平洋金融学院停止招生,南汇大学从此一蹶不振——一所本科学校都没有了,有人建议改名为:

  南汇大专城。

  随着大学的搬走,大学城内的商铺也是关停了一半,满地萧条。

  其他社会机构也大同小异,搬的搬,走的走,甚至当地人有钱后都要搬走,要么去市区,要么去临港。

  不过这里也不是没有注入新的力量——至少有大量动迁房建成。

  16号线以北,大川公路以东,下盐路以南,大片的动迁房——民乐苑——正在拔地而起。

  

  在高空看去,密密麻麻,蔚为壮观。

  

  民乐苑远眺

  这些动迁房部分已经交付,16号线开始变得拥挤,东门大街开始变得更加繁华。

  

  

  民乐苑社区内景

  不过当地却并没有随之形成新的商业形态——动迁房导入的客流,购买力真的有限。

  惠南近期炒作最久的概念是地铁上盖项目,也计划像周浦、徐泾一样,地铁上建设一个大型商业综合体,无奈却迟迟不能动工。

  

  惠南地铁上盖项目地块

  当地人将项目推进的困难归为几家钉子户阻挡拆迁,其实这只是间接原因之一,核心原因还是当地购买力不足,目前没有大型商业体的支持力量。

  万达集团、宝龙集团等商业大佬考察过多次,最终还是选择放弃,万达更是掉头跑到更为偏远的泥城。

  前期建设弘基商业广场仍然没有营业,禹州商业广场也是冷冷清清,地标五角世贸商城彻底认栽,让王健林如何鼓起勇气?

  曾经有种不太好的声音出现,让外地人离开上海云云,缺少外地人的惠南,连个像样的商场都没有。

  新上海人集中的闵行,发展的却极为迅速。

  至于惠南衰败的原因,大多数人解读为临港的崛起——2008年开始,南汇行政中心就搬到了临港,从此主要资源就开始向临港转移。

  其实不然,行政的力量被我们高估了。

  2015年北京市场最大的概念是市政府动迁,北京政府从二环内搬到东六环外的通州,一时间通州成为中心的声音不绝于耳。

  如今规划早已落地,通州却依旧是那个通州,北京的中心依旧是二环内、国贸等区域。

  2035规划中,闵行整体被划入主城区,浦江镇除外,这里仍被定义为新市镇——定位低了不少。

  不过浦江镇仍然是发展最为迅速的区域之一。

  惠南真正的衰退是2009年合并进浦东开始,尤其是16号线开通后,源源不断的资源被浦东吸附。

  有钱人不断离开惠南,前往市区;优质产业不断离开惠南,前往浦东北部。

  如今重提五大新城,最大的变化是定位调整为:综合节点城市,本意正是避免融入市区遭受虹吸。

  南汇与浦东合并,正式加入市区分工,虽然这里有全国十大富县的基础,却抵挡不住张江、金桥的攻势——在与浦东的资源互动中,南汇始终处于下风。

  原南汇区大量的资源、人口、购买力输送至市区,周浦、康桥更是完全融入市区,脱离惠南辐射;临港更是后来居上,脱离惠南,自成体系。

  不过融入市区也不是没有任何优势,至少可以承接市区资源外溢,再不济也可以成为睡城——可惜这个角色被周浦、康桥截胡。

  据说当年上海建设11号线时,原计划是直接修到苏州的腹地——苏州工业园区,然而苏州政府想了想,拒绝了。

  如果苏州整体纳入上海的分工体系,在这场游戏中,一定讨不到好处。

  所以昆山的朋友们,你们不要老想着被划进上海,户口升级未必是一件好事。

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