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拿下城中村旧改,每年掏5.8亿利息!这家房企三条红线全踩

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  近日,天誉置业披露了黄埔区九佛街凤尾村旧村改造项目的最新进展。这家销售规模不到200亿的企业,如何吞下凤尾村旧改?

  公告称5月8日,广州市天凤有限责任公司(天誉置业间接持有的附属公司及项目公司)作为借款人,与广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行等3家银行作为借款人,签订银团贷款合同,为旧改项目提供银团授信总额不超过人民币82.79亿元,年利率约7%。

  这意味着,为了这笔融资,天誉置业每年要支付约5.8亿元的利息。更值得关注的是,2020年天誉置业的加权融资成本高达11.78%,而据南都大数据研究院规模上市房企课题组监测,11.78%的融资成本是80家房企中成本最高的。

  

  每年支付5.8亿元利息

  凤尾旧村改造项目位于黄埔区知识城北部,东至开放大道,南至康耀七路,西至永九快速,北至康耀北路。项目建新范围用地面积约49公顷,改造后总建筑面积约158万平方米。凤尾村现状房屋2000多栋,总建筑面积约64万平方米。

  2015年1月,经全村18岁以上村民表决同意三旧改造;2019年8月,经村民代表大会表决同意采取全面改造,按合作改造模式启动凤尾村旧村改造工作。

  2020年12月,凤尾村经济联合社发布公示,确定天誉为九佛街凤尾村旧村改造项目的合作企业,项目拆迁安置总投资额约39亿元。

  2021年1月8日,凤尾村旧改首期复建配套工程启动。

  天誉置业称,考虑到该项目属于地铁沿线项目,可售面积约80万平米,及项目未来预售时的价格潜力趋势,预计建成后营业总收入将破两百亿元。按照计划,凤尾村将其建成粤港澳大湾区最大的青创小区。

  

  凤尾村旧改效果图

  三道红线不达标,去年融资成本高达11.78%

  7%的年利率,在房企融资成本中算中等水平。事实上,2020年天誉置业的加权融资成本居然高达11.78%,相较于2019年上涨1个百分点。

  而据南都大数据研究院规模上市房企课题组监测,11.78%的融资成本,是80家房企中成本最高的。

  这家销售规模不到200亿的企业,2020年期内,实现销售金额165亿元,同比上涨36%;销售面积179万平方米,同比上涨42%。实现收益77.02亿元,同比增长16.9%;净利润10.03亿元,同比增长20.6%。

  但是负债结构亟待优化。2020年天誉置业有息负债86.91亿元,同比增加38.8%;一年内到期的有息短债26.5亿元,同比增加37.3%;手持现金23亿元,同比增加20.5%。

  三道红线全部不达标,剔除预收款之后的资产负债率75.6%,同比增加0.90%;净负债率高达133%,同比增加133%;现金短债比0.87,处于“红档”。

  尽管债务压顶,天誉仍在积极参与城市更新。根据2020年报,天誉集团之城市更新业务均位于广州及深圳两个市场。

  2020年实现既定发展目标,黄埔区凤尾村整村旧改项目转化落地。今年,将借加快推进约470万平方米其他城市更新项目的重大节点落地。

  

  牵头人:王艳玲

  研究员:王艳玲 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露 林广 实习生:裴宇晴 田文睿

  南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

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