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中冶置业北京两宗地不简单,“马甲”50亿助攻,中航信托浮现

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  ◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)

  ◎ 编辑 | 密探君

  近日,紧张而刺激的北京首轮“双集中”土地出让收官,总入账逾1100亿元,相对于这个“冷冰冰”的数字,土拍现场“豪门”之间大血拼,杀红了眼。

  4月中旬,坊间曾传闻某央企为在某一线城市“双集中”拍地居然筹集1300亿元,一时震惊业内。

  传闻真假不好说,但至少反映出一个事实:在22城试点用地“双集中”背景下,各实力房企为了在核心城市获取优质地块,也是各显神通,比如组成联合体,抱团对抗。

  

  比如北京土拍,明显已演变成了房企联合体与联合体之间的生死对决。除了合作筹措资金之外,更多或是想分摊投资风险。

  细细数理北京“双集中”供地,备受关注的拿地“新贵"如深圳卓越集团,详情且看地产密探刊发的《拿地“新贵”卓越飙进十强,突曝“退地”风闻,频发信托补血》一文。

  从调查看,卓越除了独立拿下一宗朝阳地块外,其他三宗地全部是与“地头蛇”首开、“地产央企”中交两家联手。

  让外界颇为吃惊的是,早在2015年底就已被整合到五矿集团的中冶集团,旗下中冶置业居然在此次北京土拍中斩获了2宗地块。

  

  这两宗地分别是,北京市朝阳区东坝北东南一期土储项目1104-612西侧地块R2二类居住用地,规划建面约4.8万平方米;大兴区大兴新城核心区H组团DX00-0106-001a、001b地块R2二类居住用地、A334基础教育用地,规划建面约19.3万平方米。

  就房地产来说,重组合并之前,五矿集团旗下有“五矿地产”,中冶集团旗下有“中冶置业”,但从现实看,这两家并未统一品牌。

  今年初,在中冶置业集团召开2020年工作会议上,中冶置业董事长刘福明讲话强调“誓作中国领先的城市开发运营商”。

  中冶置业官方披露说,两宗住宅地块的成功摘得,标志着公司在北京及环京区域深耕的道路上又迈出了坚实的一步。落实“周转快、成本低、品质优、利润高”的开发理念。

  “作为中国五矿骨干企业、中冶集团房地产板块核心企业,中冶置业积极顺应宏观经济形势和房地产发展趋势,坚持 ‘城市开发运营商’的战略定位,深刻把握京津冀协同发展国家战略的历史机遇,在北京及兴隆、滦平、三河、香河等环京区域展开布局。”

  

  从隶属关系看,中冶置业作为中国中冶(中冶集团全资子公司)直属全资子公司,据中国中冶2020年报披露,中冶置业去年公开拍地斩获6宗,占地面积10.81万平方米,计容建筑面积20.57万平方米;去年取得营收241.1亿元,同比增幅20.8%,毛利率20.66%,同比下滑5.29个百分点。

  不过,对这幅地块的拿地成本等部分关键信息,中冶置业在北京此次拿地一文中却只字未提。

  从北京规土委官网信息看,朝阳区地块历经11轮报价争夺,最终成交价22.8亿元;大兴地块历经5轮报价,最终成交价62.5亿元。

  值得注意的是,上述两宗地并非中冶置业独资摘得,而是“中冶置业和宁波雨航企业管理合伙企业(有限合伙)联合体”。

  从企业属性看,宁波雨航企业管理合伙企业(有限合伙)为一家合伙制基金企业,实为参与拿地的“金主”。

  据国家工商查询显示,宁波雨航企业管理合伙企业(有限合伙)注册成立于今年4月22日,经营范围为“一般项目:企业管理;企业管理咨询”,合伙人包括中航信托和宁波梅山保税港区昆吾航投资管理合伙企业(有限合伙)。

  另据企查查显示,宁波雨航企业管理合伙企业(有限合伙)资本金50亿元,宁波梅山保税港区昆吾航投资管理合伙企业(有限合伙)为执行事务合伙人,也就是普通合伙人(GP),中航信托也就是有限合伙人,也就是真正的“金主”。

  

  如以上分析,“有限合伙人”中航信托出资占比99.98%,也就是对应49.99亿元,而上述执行事务合伙人出资占比0.02%,对应100万元。

  另据悉,上述执行事务合伙人注册成立于2016年,资本金5050万元,合伙人为中航信托和深圳普泰投资发展有限公司。与前述类似,中航信托出资5000元,后者出资50万元。

  此外,深圳普泰投资发展有限公司作为“执行事务合伙人”,与另一“执行事务合伙人”宁波梅山保税港区昆吾航投资管理合伙企业(有限合伙)几乎同一时间成立,唯一股东就是中航信托。

  

  从以上分析看,中航信托是中冶置业此次北京斩获两宗地的隐秘“金主”。

  中航信托2020年报披露,从公司固有资产投资看,房地产约11亿元,占其固有资产总额的6.64%;从信托资产投资看,房地产约1163.6亿元,占信托总资产的17.46%。就这两类资产而言,房地产类投资比重较2019年均有一定的提升。

  去年10月底,据《证券时报》报道称,银保监会信托部日前向各地分局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求强化房地产信托穿透监管,严禁通过各类形式变相突破监管要求,严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。

  

  从媒体的报道看,上述《通知》是对房地产信托规模的阶段性排查、整改与问责等。遗憾的是,地产密探未能在银保监会官网上查到上述《通知》。

  实际上,中冶置业与信托公司之间过往交集密切。去年4月份,中冶置业协议收购五矿信托持有珠海中冶名恒置业50%股权,收购完成后,中冶置业对其持股100%。

  早在2017年7月,珠海中冶名恒置业曾豪斥逾50亿元拿下“珠横国土储2017-05”宅地,楼面价2.2万元/㎡,需配建人才住房和公租房20407平方米,另有24025平方米其他配套设施需无偿移交。折算后,可售部分楼面价高达2.79万元/平方米。

  成立之初的珠海中冶名恒置业,就由中冶置业和五矿信托各持50%股权。2018年6月,中冶置业曾拟出售30%股权,但后来不了了之。中冶横琴“地王”项目,也就是后来推出的“中冶·逸璟公馆”,曾卖到6.2万元/㎡,目前卖到5.5万元/㎡。

  

  所以说,中冶横琴斥资逾50亿元斩获“地王”,藏匿信托魅影,中途卖股实为棘手于“地王”,但后来赶上大湾区楼市火爆,能卖到高价,的确运气好。

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