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限价限贷,房价会跌?东部楼市,彻底放飞自我

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  全广州的买家,都在等一纸“限价令”。

  靴子尚未落地,但在“限价风声”之下,黄埔楼市却丝毫没有“退烧”迹象。开发商想趁着窗口期加快出清,买家则担心等不到限价先踏空,双方不谋而合,造就了如今黄埔楼市普遍 无证销售、捆绑车位、集体追涨的疯狂 。

  相比之下,隔壁的增城,就有点“欲哭无泪”。不仅完美避开了广州这波上涨行情,如果叠加限价,估计原本凉凉的楼市会被彻底打趴下。但对预算有限的刚需买家而言,这也有可能在潮水褪去后,等来淘笋货的好时机。

  近期,网易房产走访了片区内10个一二手楼盘,为大家分析:面对当前不明朗的政策环境,聚焦东部的买家, 到底应该买涨不买跌赶上黄埔的车?还是退出“内卷”选择高性价比的增城?两区内部的选筹逻辑又如何分化?

  

  黄埔:

  一手新货断供,二手成本陡增

  新政扩大“倒挂”,刚需无处可逃?

  今年以来,黄埔一手楼盘获批预售证难度加大,新货奇缺加上“阀门”收紧,让原本就面临“断供”的黄埔更加重了供不应求的紧张气氛。

  与此同时,4月21日,广州发布新政,包括黄埔在内的9个重点区域,增值税免征门槛从2年提高为5年,导致二手房交易成本陡增。

  羊毛出在羊身上, 二手业主不愿让利,倒逼买家回流一手市场 。而面对需求持续涌入,黄埔多个一手楼盘铤而走险无证销售,违规收取高额认筹金,甚至在房价全面4万+的高压下,还强制买家购买车位,但 尽管如此,部分热门户型仍被抢到“断货” 。

  01.

  一手:

  多盘无证销售+捆绑车位

  有盘不到1年房价涨幅达70%?

  位于科学城开源大道的某全新盘,目前没有预售证,对外宣称6月中旬开盘,具体价格待定,只吹风首推均价4.2万/平,后续要涨到4.5万/平,就已经以“冻结10万锁定房源”的方式在变相收筹。

  

  ▲科学城开源大道的某全新盘

  按4.2万/平计算,项目最小的81平三房,总价也要去到340万,首付102万,首套组合贷月供12606元。值得注意的是,在这个基础上,项目还强制捆绑车位销售,每个车位16-18万,只能分期,不能贷款,进一步抬高置业门槛。

  而该开发商的这类“骚操作”,已经成为“潜规则”。距离上述项目2公里的另一个楼盘,同样需要捆绑车位,而且就算买车位,也无法指定位置,只能“盲买”。但就算如此,最热门的南向85平三房两卫,总价超370万,也被全部抢光。

  

  ▲南向85平三房已经被抢断货

  同样位于科学城,靠近网红盘万科东荟城的某超大型楼盘,尽管面市以来,因为密度和学位等问题槽点无数,但房价却一路飙升,去年6月份首次开盘,靠马路部分房源才2.8万/平,如今2期园心即将加推的新货,扬言要卖到4.6万/平,不到1年涨幅高达70%!

  

  ▲该盘新货扬言要卖到4.6万/平

  不过在表面的疯狂之下,市场也透露出特殊的信号。该盘近日有部分早期售出的房源,由于买家购房资格和贷款资质等问题退房,放出重新销售,以1套95平三房两卫为例,折后总价357万,均价3.75万/平,比目前在售新货便宜了5千/平。

  因此,如果政策持续收紧,板块内此前违规销售没有网签的房源,还有可能因为类似的原因持续放出,刚需买家盯紧了,可能有捡漏机会。

  02.

  二手:

  站稳4字头,银行评估不到价

  捂房惜售,内转房半年溢价50万

  虽然二手房新政提高了交易成本,但目前只是成交降温,并没有撼动房价,业主通常选择暂缓卖房,而不是主动让利承担税费。

  以交投最旺的科学城中海誉城为例,目前大部分房源放盘都去到4.1万/平,中介表示,此前有1套均价去到4.5万/平,都有买家愿意“接盘”,后来是因为银行评估价跟不上,才没有买成。可以看出,目前市场对黄埔房价的接受程度有多高。

  目前小区放盘最笋的1套是94平三房两卫,总价345万,但新政后各种税费加起来要7.5%,高达26万,首付陡升到130万,对于刚需来说,这可能就是压垮买房希望的最后一根稻草。

  中介建议,这种情况,可以跟卖家商量,把税费算入总价,由卖家缴纳税费,降低首付门槛。也就是说,345万的房按371万卖,这样多出来的26万可以贷款,首付可以控制在120万内。

  而除了普通二手房,目前黄埔也有少部分“内转房”在市面流通。所谓内转房,即买家在开盘时以低价买入,不网签,等房价上升后溢价卖出,直接绕过限售和税费,通常是房企内部员工联合炒房。

  以香雪地铁站附近某楼盘为例,去年年底开盘2个月清货,不到半年,目前内转房溢价在50万/套左右,1套87平三房,发票价322万,如今内转要卖375万,还要求一次性付款,捆绑车位19万。而即使是接受按揭的内转房,溢价部分也必须一次性给到上一手炒家。

  增城:

  市场分化,置换客被套牢

  不限购,但“双外”贷款被堵死

  近年来,增城楼市经历大起大落,慢慢形成了内部的格局分化。

  中新板块主打天河通勤的刚需自住买家;新塘板块逐渐豪宅化,向改善型市场倾斜;石滩板块则靠低价吸引投资,承接东莞买家外溢。

  但无论是哪个板块,近两年,增城的房价涨势都跑输广州大市。如果是当初高位接盘,想着上车再置换的买家,如今遇到二手房增值税新政,无疑是“雪上加霜”。

  值得注意的是,网易房产踩盘时了解到, 虽然增城不限购,但如果是“双外”买家(外地户口+外地流水),银行基本直接拒贷,这意味着外地投资客只能全款买。

  涨不起,卖不掉,贷不了,那增城还能买吗?应该怎么选?

  01.

  中新:

  房价回到3年前

  产品同质化,刚需客怎么选?

  2018年,朱村板块最贵的复式曾卖到3.6万/平,即使是平层,也是“坐2望3”的水平,但如今3年过去了,与朱村仅1站之隔的中新板块,却还在停留在2万出头,部分楼盘1字头还有得选。

  因为主打性价比,目前该板块的产品严重同质化,基本都是100平以下户型,包括75平左右的三房一卫,85平左右的三房两卫和95平左右的四房两卫,买家做选择,只要看价格多贵,地铁多近,基本就能看钱包作出判断。

  沿着21号线,距离地铁坑贝站100米的某楼盘,目前均价2.2-2.3万/平,价格低已被抢光,等待推新;而中新站某全新盘,目前诚意登记,吹风价是2.5-2.6万/平,优点是本身自带商业配套;这两个盘都值得考虑。

  

  ▲离地铁多近决定了中新楼盘的价格

  如果预算吃紧,也可以考虑该房企距离中新站1.5公里的另1个楼盘,目前均价仅1.9万/平,应该是板块内的最低门槛,最低总价140万可以买到1套小三房,刚需非常友好。

  02.

  新塘:

  一手房两极分化

  豪宅价卖刚需房,谁来买单?

  新塘自从多个高地价盘抬高了整体房价后,就开始走向豪宅化。

  但市场表现却两极分化,既有碧桂园云顶惨遭降价“滑铁卢”,也有广汇尊府闷声发大财。

  目前来看,房企的策略主要是过把品质抬高,吸引对价格接受度更高的本地改善型买家,因此多个在售一手楼盘都主打复式产品,均价也去到3.5万/平。

  而新塘近期亮相的某TOD大盘,却不走“寻常路”。

  

  ▲新塘高速上盖TOD全新大盘

  该盘规划是放大版的“兰亭盛荟”,同样在高速上规划了空中花园,拿地楼面价1.8万/平,吹风均价要卖2.8-3.2万/平,看齐板块内多个豪宅盘,但产品却依然是75平三房、85平三房和105平四房,如今的市场,面对中新板块的抢客,还有刚需客愿意为3万+的新塘买单吗?

  03.

  石滩:

  外地买家涌入

  能复制南沙万顷沙的疯狂吗?

  与中新和新塘相比,石滩更像是南沙的万顷沙,地段偏远,靠外地投资客撑场,但守住自己的一亩三分地,也能卖得动。

  区别是,万顷沙吸引的是深圳客,在限贷之下,有底气全款买,石滩吸引的是东莞客,在限贷之下,真的还撑得住吗?

  以石滩板块某全新盘为例,距离最近的地铁增城广场站也要10公里,但目前均价已经去到1.6-1.8万/平,最低总价130万起,销售还表示,新推的1栋楼1周内就接近售罄,但这个价格,垫垫脚去买中新板块,不香吗?

  

  ▲石滩和中新的价差已经逐渐收窄

  结论:

  黄埔已经不是能不能买,而是买不买得起的问题了, 建议买家直接放弃过分自信的二手,重点瞄准一手项目的首次开盘,或者部分因为调控收紧而退出的房源 ,有机会捡漏。

  自住买家考虑增城,可以重点关注中新板块,特别是近地铁的小三房 ,如果还不敢买,就想想3年前高位接盘的那些人,反正如果塌下来,还有他们撑着,就没那么害怕了。

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