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最近看了这些数据,有些担心卖房的业主了!

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  最近,楼校长看了一个令人吃惊的数据,作为一年中第一个旺季——五一,深圳新房成交居然同比去年狂泄8成。虽然知道市场惨淡,但没有想到这么惨淡!


  图源:中房协

  同时二手房成交也发出警报,3月、4月的成交量都不足5000套,相比2月腰斩。在业界,有两条公认的深圳地产荣枯线——低于5000套过冷,高于8000套过热。

  虽然目前挂盘价下跌的还是少数楼盘,无论买卖双方,成交数据都尤其值得关注,这预示着后市将如何发展。

  买,会不会站高岗?卖,没抓住最佳时机会不会越卖越跌价?

  1、五年一遇的楼市“大萧条”期来了

  楼校长拿了一份10年来深圳楼市成交量和成交价的大数据,很明显地看到,无论是柱状还是曲线,都有非常明显的规律。而每一次波动,取决于楼市政策是松还是严。一个大周期≈5年!


  二手房成交量数据来源:深圳住建局

  二手房成交均价数据来源:中原、乐有家市场年报

  从上图中,我们可以看出二手房年成交量超过8万套的时候,也是房价开始上涨的时候。

  结合火爆的成交量、大幅上扬的房价、宽松的政策三大因素,我们可以发现10年间深圳楼市有三次大周期起点,分别是:2010年、2015年、2019年。

  这三次大周期一举将深圳楼市带入了1万元、5万元、6万元时代。

  因此深圳楼市基本存在4-5年的周期轮动,按照这样的规律,下一轮的大波动预测将会出现在2023-2024年。而最佳的购房时机就是大周期起点的第二、三年。

  近期,正处于本轮大周期的初始阶段,你做好准备迎接长达5年的楼市“大萧条”吗?

  2、小波段正开始,市场挂牌价开始松动

  要买房或者要卖房,很少有人能真正忍5年。毕竟甲要结婚买婚房,乙家娃要读书,丙家添了丁住不下要换房。所以,什么时间买和卖就至关重要了!

  5年里,也存在小周期波动。看以往数据:

  调控趋严时期

  成交量下降50%,平均横盘5个月





  从2010年-2019年,几次调控下来,都可以看出在发布新政后的2个月后,市场成交量将会急速下降,通常都会下降50%左右,平均横盘期达到5个月,5个月后市场成交就会回升。

  1-2个月开始降价

  挂牌价最高降8%-10%

  2018年731新政后,8月份南山的光彩山居岁月就从880万降到了810万,降价7.9%。


  图源:深圳地产网

  这样的案例在今年的市场上也能见到。例如南山的这套诺德假日花园房源,自今年2月新政后,4月挂牌价就从1000万降到920万最终成交,降价幅度达8%。


  图源:链家

  根据历年的市场惯例,每逢新政出台二手房房源都会在1-2个月内有3%-5%左右的价格回落。其中一些资金需求急的房源波动会更大,降幅可以达到8-10%。

  3、划重点!根据大数据如何踩点操作

  最近后台希望楼校长作出后市预测的人很多,但楼校长毕竟不会掐指神算,只能从以往数据总结的规律中给出实操建议:

  建议一:如果急卖,建议适当降价5-10%,抢在你邻居前面出手,因为接下来半年内会横盘,然后价格全面微跌。到时候既不好出手,可能还要继续降价才能卖出。

  建议二:不着急资金回笼的可以留到大波段结束期,也就是第三、四年市场回暖后再出手。

  建议三:如果你是换房的业主,卖房操作参考建议一,买房可以等到横盘期过后普遍降价时慢慢淘,那时候房源充足,议价空间大。

  建议四:纯新手上车,建议打新限价盘,二手房则可以等到横盘期的末段淘房上车,即今年下半年。

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