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深圳开始拿小产权房“开刀”了!打破市场预期有利于小产权房降温

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  逼急了,炒房客瞄准深圳小产权房!这次能得逞吗?接近50%都是小产权房的深圳,可以说在面对高房价、土地资源不足的窘境很难有大的作为。从2020年3月份开始深圳的二手房价就保持两位数增长,随着深圳对楼市调控力度日益加大,传统商品房的投资渠道变得窄了很多,却逼迫不少人打起了小产权房的主意。毫无疑问此次“深圳禁止代理销售小产权房”确实是动了真格,对于深圳楼市来说是一个“地震”。

  住宅商品房价格过高,长期深圳对于住宅用地的投入不够,加上深圳“错失”解决小产权房的最佳时机等,深圳的楼市已经到了“一点就着”的地步

  

  近20年来深圳开发企业购置土地面积走势图

  通过上图近20年来深圳开发企业购置土地面积走势图来看,深圳供应土地的最高峰是在2002年左右也不过才333万平方米。如果说2016年后深圳房价上涨跟可出让土地资源过少有关系,那么2010年深圳开发企业购置土地面积只有13.87万平方米就不得不说是一个谜了。单独看数据大家或许没有直接感觉,以2019年为例,2019年深圳房地产开发企业购置土地面积只有83.33万平方米;北京房价虽然也高,但是起码还有144.03万平方米作为补充。换句话说,为何在2020年3月份全国房价开始大涨的城市出现在深圳?这个都是前些年(2016年后深圳出让土地面积持续走低)土地供应不足,市场恐慌性购房情绪积累的结果。

  

  深圳

  房地产业始终流传着这样一句话“房价走势短期看政策,中期看土地,长期看人口”!撇开深圳本身享受到的政策优势不谈(比如:深交所)土地资源不足,常住人口持续流入量这几年始终保持在全国前三名,2020年的一组数据显示,深圳更是以净流入人口793.17万的数据位列全国第二,仅次于上海。也就是说,深圳今天的房价走势几乎在10年前就已经决定了。

  商品房价格过高,本身的供应不足等原因逼迫越来越多的人相中了“小产权房”,占据深圳住房市场半壁江山的小产权房是刚需的“福音”,也成为投资者的另一个“发财地”,禁止代理销售小产权房成为无奈之举

  “有刚需的地方就有“剪羊毛””,这个是我对楼市火热市场的基本总结。资本市场最大的好处就是来钱快,最大的坏处就是“剪羊毛”!对于深圳这样一个市场经济相对比较发达,投资氛围比较浓厚的城市来说,哪里有钱赚就去哪里再正常不过。我们试图稳定房地产市场、稳定房价其实为投资者提供了大量的“温床”。

  

  深圳城中村

  

  1. 小产权房的出现有一定的历史原因,1980年深圳特区的诞生伴随着的就是我国房地产的发展,只不过在商品房制度推行过程中,深圳没能及时处理好小产权房问题。国内主要城市开始解近小产权房问题的时间基本在2010-2018年,从北京开始包括很多一二线城市在这几年时间集中开始了城中村拆迁安置(其实就是小产权房)和棚改安置。深圳也曾一度想要效仿对小产权房进行拆迁或者改造,只不过已经错失了最佳时机。过高的赔偿和大多数小产权房都集中在本地人手中,为解决小产权房增加了很多障碍。
  2. 深圳小产权房问题难解决的根本还是“收益大于风险”,哪怕小产权房交易已经被定性为不受法律保护,可售可租的方式也使得购房者心中不慌,禁止代理销售小产权房真的是无奈之举。深圳接近1000万的外来人口都是需要住房的,而且大概率未来深圳每年的净流入人口数量都会保持一个不错的增长。对于购买小产权房的人们来说,不允许出售但是可以出租其带来的收益也是可观的。禁止代理销售小产权房不仅仅是对中介行业做出了规定,更多的是向市场释放一种信号,这个意义更大。

  深圳全市开始严厉打击非法销售、买卖“小产权房”行为,其实也是被房地产市场火热给逼疯了,如何解决小产权房问题?深圳需要打破市场对于小产权房的预期

  

  近1年来深圳二手房价格同比走势图

  如上图所示,因为深圳本身新建住宅商品房供应有限的原因,越来越多的人把目光瞄准了二手房!二手房投资从2020年3月份后逐渐成为一种主流,哪怕在经历了“7·15新政”之后深圳二手房走势也没有明显改变。从截止到的3月份为止,深圳二手房价格还是同比保持了14.6%的增长。随着二手房价格被炒高,越来越多的购房者把目光放到了小产权房身上。毕竟从理论上来说小产权房的价格只有商品房的60%左右,而且后期大概率会得到足额补偿。怎么解决这个问题?几点观察:

  

  房产中介

  

  1. 越来越多人参与小产权房购买或者投资的主因其实还是有利可图,而且期望值还很高,深圳首先要改变的就是这种心理预期。小产权房的地位到目前为止并没有被官方承认,但是在实际操作过程中已经有很多城市给予类似于商品房的补偿!加上近几年国家有意放开农村集体用地入市,这就给了很多人想象的空间。包括在评论区也经常看到这样一种呼声“小产权房通过补缴土地出让金和税费的方式进行“转正””,不得不说正是官方的这种模棱两可的态度才是导致深圳小产权房被大量投资者看中的关键。此次深圳正式表态后对于小产权房市场的影响才会真正体现出来。
  2. 从不承认地位到禁止交易,深圳此时的表态才能遏制小产权房投资投机,持续高压后深圳需尽快拿出解决住房不够的办法。虽然说深圳过去1年中对于楼市的调控力度始终保持高压状态,但是到目前为止我们看到的仅仅是“扬汤止沸”!如何解决好住房不足的问题?深圳需要尽快给出答案,发展住房租赁市场是一个办法,但是还远远不够。

  综上,#深圳禁止代理销售小产权房#深圳的这个做法确实表明了一个决心,面对持续增加的住房压力,深圳需要尽快拿出有效解决当地居民住房问题的办法。大力发展住房租赁市场是一个方向,只不过需要有更多补充方案。比如:建立类似于北京的共有产权房等。

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