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东南西北中,杭州7个二手次新房还能闭眼买?

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  |PART 1|

  

  ▲土拍也能看出市场玄机

  最近的杭州,上了全国热搜的一个是“瞒豹”引发的各种反转,一个是1178亿的首次土地集中出让。三只豹子发酵一下,倒把风口浪尖的土地市场遮掩了少许。

  但是1178亿,加上集中出让前的62宗674亿,共计1762亿,什么概念,几乎占杭州去年全年68%+,上海全年的62%,武汉全年量。

  更恐怖的是2021还没过半,还有两波集中出让候着,跨过上海,重夺全国一哥,应该就是时间问题。

  集中土地出让是不是真达到增供应,平热度的初衷?

  看几个数据和现象:一、前十房企共计成交804.4亿元,占总成交额的68%,这么大的量,依然是僧多粥少,人有多大胆,地有多高自持。

  奥体、世纪城、宁围热点板块,滨江&融信组合和SKP华联包圆;钱新二期滨江&融信独占两宗;金沙湖融创、万科,绿汀路三站交汇综合体华润,好地段头部化愈加明显。

  二、疯狂供应会拔高中签率?太天真了, 57块地,75%出现自持,最高40%,仅自持面积更是超过了66万㎡,约6000套+。

  热点板块供应量还是杯水车薪,举个例子,钱江新城二期的两块地总建面28万方,看上去挺多,除去17%自持,供应套数也就1600套左右,看看江河鸣翠红盘对撞都有7600组报名,就知道这点量还是过不去的坎。

  三、今年要想加入预售,这一波几乎是最后期限,而2020年涌入杭州的人口就60万+,千万豪宅晓月澄庐中签率仅2.31%,摇号越来越难,全城限售8年几乎变为现实。

  四、被限价和自持压缩的利润,祈求产品品质很不现实,不大幅度下降就不错了,赶在限价前的这一波次新二手房的品质和自住性愈显突出。

  影响房价的三驾马车,新房、土地、二手房,没有明显抑制手段的当下,二手次新房已经透支部分板块红利,不能与动辄翻番的红盘收益相比,还是那句话:能摇新房的尽量摇号。

  但现房+不摇号(机会成本)+持有时间成本低,中长期看,二手次新收益性或许真不比新盘差。

  无论是急需自住、改善或保增值,或是摇号焦虑、资产不想成为长期国债一样锁定8年时间,穿越跌宕的房产价值周期,可以看看这几个宝藏盘(价格来自2021.5.12日透明售房网好找房,部分二手成交价会有做低嫌疑,价格随行就市,随时有变):

  |PART 2|

  城中武林|【蘭园】

  成交价:6.8万;挂牌价:7.1万

  

  武林壹号以外的武林代表性豪宅,绿城精装配置巅峰时代的作品,即便当下武林光环没有钱新、奥体、未科新生代夺目。

  但是杭州精神地标武林,现在和未来相当长时间的依然享受着配套资源优势,西湖世遗名片,贴沙河水文脉,杭州中心&万象城、恒隆西湖66、嘉里城、杭州大厦、银泰总店都在2公里范围内,这里还是诱人的顶级配套和流量中心。

  武林再沉沦还是能在轮回中再现辉煌,品质、颜值和价格都在线的蘭园也一样,每出一套都是老钱们哄抢的对象,唯一的遗憾就是只有抢不抢得到。

  城西 |【西溪诚园】

  最近成交价:6.2万 挂牌价:7万

  

  可以说西溪诚园是公认的城西品质之王,城西及绿城数一数二的大盘,也拥有着绿城二代高层标准的奠定者的称谓。

  典雅、庄重、精致的新古典主义建筑风格上增添了现代元素,石材干挂、典型新法式建筑和法式园林融合一体格局的开创者。

  绿城独创的园区生活服务体系、每个组团都有泳池等高标准配套……在蒋村西溪银泰城、龙湖西溪天街两大综合体落地后,生活氛围和烟火气浓厚,堪称绿城15年房产营造经验的集大成之作,没有好学区的短板,在民办摇号,学区集团化和资源均衡战略下,相比河滨之城的价格,这里想象空间和后劲更足。

  良渚 |【良渚文化村缦云坊】

  成交价:3万,挂牌价:3.1万

  

  “良渚文化村”以12210亩的大手笔,倾注15年光阴,书写了一个杭州开发史上自然、人文、社群、生活融合的典范。

  而随着几乎无缝链接的未科升级版核心云城破土而出,有望加持的地铁2号线西延设站,云城预期的人口、配套的红利,刺激本就欢迎的杭州文化青年和未科码农,居住、人文、环境三生融合的良渚文化村穿越价值周期。

  未科 |【新湖菲林山】

  成交价:5.1万,挂牌价:5.4小高-5.8万洋房

  

  2021年前三季度,刚放飞自我的余杭区就登顶杭州GDP第一区,未来科技城毋庸置疑的杭州科创大走廊地位以及高科人群虹吸能力,在浙一一院和刚落地的绿汀路超级综合体华润万象城(大概率)补足短板后,高歌猛进,宜居和城市等级已经今非昔比。

  未来科技城三兄弟趁着供应和定向人才+无房限购东风,已经跳升到高位,而仅1.5公里开外的新湖菲林山有着令人惊叹的品质,小高铝板+石材,洋房全石材立面,确实让人有种上一轮品质巅峰时代的杭州产品的错觉,这点距离,1.5万+的差距,依然值。

  勾庄 |【融创瑷颐湾】

  成交价:4.2万 挂牌价:4.4万

  

  距地铁十号线祥园路站仅约200多米,万达广场约800米,一站万象城。

  石材干挂Art Deco风格,会所+超大面积园区泳池+地下恒温泳池的配套,这硬件确实能打,唯一的缺陷是物业不太给力,但也就是这点缺陷,与杭宸一众勾庄破5的次新房相比,性价比愈显珍贵。

  九堡(丰收湖)|【玖峯汇】

  成交价:4.2万 挂牌价:4.4万

  

  78轮竞拍后,自持19%,龙湖坚定不移的拿下丰收湖这宗地,顺利迎来“杭州第八座龙湖天街”。

  丰收湖畔、龙湖天街加身、新上城资源、钱二启动及宅地陆续向北延伸,九堡丰收湖板块渐有起飞态势,2020年底刚交付的玖峯汇,叠墅和小高低密住区,在整个九堡也算鹤立鸡群,而小高层销售阶段3.2万价格如今仅1万左右的涨幅,在整个杭州也算低调,这次在众多利好下,补涨或许是有可能。

  萧山市北 |【望海潮】

  成交价:4.3万 挂牌价:4.7万

  

  在杭州宇宙中心奥体、钱江世纪城火热的市场挤压下,萧山市北完全不能幸免,成为奥体南最早5年限售的板块,萧山市心甚至还被定义红盘板块,奥体二手房市场已经完全失控,成为杭州不多的限制挂牌价格的区域。

  同样望海潮在建设一路和宁税路交叉口的位置,非市北绝对中心,但也在萧山豪宅板块范围内,铝板+玻璃外立面,时代奥城园林景观浓缩版,不错的品质,值这个价。

  |PART 3|

  这些仅是一些能够跑赢大势,自住品质、投资增保值和性价比兼得的次新二手房。

  至于江河汇的留香园,奥体的创世纪、时代奥城、天璞盈丰路三兄弟,未科绿汀路未来悦、樾府、印未来三兄弟,艮北的杨柳郡、1872,申花的养云静舍、宜和园等虽然产品或区位出彩,毕竟价格也相应高位,虽然潜力依然,但仅仅是性价比不再突出,没有出现在这次清单中。

  这些房子就像“诗经”、“楚辞”一样有幸出生在杭州引以为傲的,最美好的那个百家争鸣的“春秋时代”,在新房阶段就各领风骚一个时代。

  即使到了二手时代也能凭着远见,及埋藏骨血中的理想主义,吊着杭州的这口品质仙气,在喧嚣、逐利的世俗中不意外的成为一股股涓涓清流。

  即使不再绝对依靠产品品质和精装标准,仅靠板块、城市发展红利就可以堆高的价格逻辑下,我们相信,总有回归理性的那一天,这些盘也有理由安全横渡市场周期。

  二手房有些许瑕疵或许才是最佳方案,因为时间完全会弥补某些不完美。

  二手房闭眼买?在这个疯狂的市场,这注定是一个广受争议的话题。也欢迎不同意见留言争论,或自荐你心中闭眼买的二手房给大家分享。

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  文章来源:杭州房叔

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