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东原仁知城市运营服务:“城市运营服务”不显,毛利率低于行业均值

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  东原仁知城市运营服务于2021年4月30日向港交所递交了首次公开发行境外上市外资股(H股)并在香港联交所主板上市的申请资料。

  截至2020年末,东原仁知城市运营服务总在管建筑面积为21.1百万平方米。其中,住宅物业及非住宅物业(办公楼宇及商场、学校、政府设施、公共服务设施、国内的外国大使馆、工业园及医院)占比分别为67.8%、32.2%,“城市运营服务”稍显不足。

  2018-2020年,东原仁知城市运营服务的毛利率分别约为22.9%、23.7%及28.2%,呈上涨态势,但仍低于已上市物管公司的毛利率均值。2020年毛利率最高的社区增值服务营收占比同比下降了4.7个百分点,一定程度上拖累了公司整体毛利率增速。

   多元化版图布局,东原房地产正式退出

  东原仁知城市运营服务是一家物业管理服务提供商,2003年成立并于2004年开始为迪马集团的住宅物业项目提供物业管理服务。2012年,公司开始于武汉提供物业管理服务,扩大华中地区业务。公司于2015年开始提供社区增值服务,并引入“东御”品牌,扩大上海地区业务。2016年,公司开始管理源自独立第三方的物业项目。2019-2020年,公司通过多次并购来拓展市场、拓展服务领域。截至2020年末,公司已完成辐射华东、华中、华西、华南、西南、华北六大区域。

  

  图1:东原仁知城市运营服务发展历程

  东原仁知城市运营服务去年1月2日、2月12日、4月23日经过三次增资,注册资本从1000万元增至1999.47万元。公司从东原房地产独资拥有变成三位股东联合持股,东原房地产、天津澄方、天津合伙分别持有51.01%、39.01%和9.98%股份。2020年8月,东原房地产将手中25.41%的股份以6500万元的价格转让给栢天。同年10月,东原房地产又以3470万元和3080万元的价格,向嘉实物业和天津澄方分别转让所持公司约13.57%和12.03%股份。至此,东原房地产正式退出东原仁知服务。2020年12月,公司完成股份制改革,各股东持股比例不变,股权结构如下:

  

  图2:截至2020年12月30日东原仁知城市运营服务股权结构

   “城市运营服务”不显,住宅在管面积占比近七成

  截至2020年末,东原仁知城市运营服务有227个在管物业项目,包括住宅及非住宅物业(办公楼宇及商场、学校、政府设施、公共服务设施、国内的外国大使馆、工业园及医院),总在管建筑面积为21.1百万平方米。其中,住宅物业及非住宅物业的总在管建筑面积分别为14.3百万平方米及6.8百万平方米,面积占比为67.8%、32.2%。

  目前公司通过三个主要业务领域为住宅和非住宅物业提供多元化服务,分别为:(1)物业管理服务;(2)社区增值服务;(3)非业主增值服务。

  

  图3:东原仁知城市运营服务主要业务领域

  2018-2020年,公司营收从3.87亿元增长98.2%至7.67亿元,复合年增长率约为40.8%;同期,净利润分别为0.29亿元、0.26亿元和0.85亿元,增幅达到190.4%;毛利分别为0.89亿元、1.33亿元和2.16亿元,增幅达到143.8%。

  

  图4:2018-2020年东原仁知城市运营服务营收及净利润

  分业务来看:(1)公司2020年物业管理服务实现营收3.49亿元,同比增长35.79%,主要是由于在管面积增加及平均物业管理费率增加所致。2018-2020年,公司收取的平均物业管理费率分别约为每月每平方米2.76元、2.94元及3.38元。(2)社区增值服务实现营收2.05亿元,同比增长17.14%,主要由于停车位管理服务的收益增长及停车位及物业销售服务的收益增长所致。(3)非业主增值服务实现营收2.13亿元,同比增长69.05%,主要由于向物业因2020年下半年重庆洪灾而受损的客户提供的若干维修服务及向物业开发商提供若干装修废品处理工程新委聘导致保养及装修服务所得收益增长所致。

  

  图5:2018-2020年东原仁知城市运营服务营收结构

   毛利率低于行业均值,对母公司依赖度有所降低

  2018-2020年,东原仁知城市运营服务的毛利率分别约为22.9%、23.7%及28.2%,呈上涨态势,但仍低于已上市物管公司的毛利率均值(截至2021年5月10日,已上市物管公司共计42家)。

  

  图6:2018-2020年东原仁知城市运营服务毛利率与已上市物管公司平均毛利率

  高毛利率业务营收占比下降拖累整体毛利率增速。2020年,公司物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务毛利率分别为23.5%、34.5%和29.7%,同比分别增长5.9、3.1和4.2个百分点。其中毛利率最高的社区增值服务当年营收占比为26.7%,同比下降4.7个百分点,一定程度上拖累了公司整体毛利率增速。

  

  图7:2018-2020年东原仁知城市运营服务各业务毛利率

  近年来,东原仁知城市运营服务源自独立第三方收益占比持续提升,对母公司依赖度降低。分业务来看:(1)住宅物业方面,东原仁知城市运营服务2020年源自独立第三方的收益占比为15.5%,较2019年提升8.1个百分点,较2018年提升14.7个百分点。(2)非住宅物业方面,东原仁知服务2020年源自独立第三方的收益占比为13.8%,较2019年提升11.6个百分点,较2018年提升12.9个百分点。

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