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第一季度南京最难买的10大楼盘曝光,买房的逻辑变了

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  五一假期,蜗牛哥和不少买房人交流的时候发现:今年,改善买房人,真的很多。

  很可能,从现在开始,买房的逻辑要发生一些变化,过去的很多买房原理要失效了!

  首先让我们看一组数据:这是蜗牛哥统计的今年第一季度最难买到的10大楼盘:

  

  从中我们可以看出以下几个规律:

  ①虽然同为中签率很低的楼盘,江核、研创园等板块楼盘的报名人数相对来说比较多,而蜗牛哥曾经在江核开盘现场和买房人交流过,应该说,投资客占比非常大,买房群体主要是看中江核几乎无可匹敌的规划利好;

  ②高价改善需求汹涌,南部新城、河西楼盘总价高,门槛均价也很高,基本8成首付,但是并不妨碍买房人追求品质楼盘的步伐;

  ③房荒的板块,新出的楼盘,需求量巨大,因此也是一房难求,比如麒麟的仁恒、两桥的观澜府等。

  应该说,整个南京,中签率极低的项目要么是位于热门板块,有规划利好;要么是有倒挂,价格有惊喜;要么是板块内的品质标杆。

  而上榜的唯一一个异类,是万科燕语光年,摇中率屈居第二,报名人数位居第三,这么亮眼的数字,仔细对照,它却和规划利好、倒挂、品质标杆的特点并不完全相关。

  它的难买,只说明一点:南京的城北,有旺盛的改善需求;并且整个城北,目前可能是改善人群最好、甚至最后的入手机会

  首先让我们看看什么是南京的城北:

  顾名思义,南京城北,即长江以南主城板块的北部区域,目前在规划的概念中,这里叫做“铁北”:

  

  打开铁北片区用地现状图,京沪铁路、红山路和滨江围合的20平方公里三角区内,除中央北路、纬一路、和燕路等几条主干道(快速路)外,路网支离破碎,夹杂着居民区、工业用地和山林。

  驱车铁北,掩藏在地图背后的公共配套缺失和突出环境问题,给人的感受更直观。历史上,这里化工、物流、仓储产业积聚,留下一片片库房和废弃地;城中村外来人口多,居住条件差;教育、医疗、养老、社区等公共服务欠缺。

  就在红山脚下、地铁1号线高架桥边,还盘踞着一大片城中村,不仅感官极差,更重要的是,正常的产业、交通和配套无法施展。

  

  示意图

  但是,铁北不可否认的,具备以下几点超高的潜力:

  ①南京主城,鼓楼+玄武+栖霞,前两者更是主城中的“老牌贵族”,可以说,鼓楼和玄武随便挥挥袖子,给出来的就是大手笔的资源。

  ②另一方面,城市发展进程中,规划可以一步步落实,但是山水等资源是稀缺无可复制的,整个铁北从幕府山到红山,北部山林是南京的“城市背景”;从下关到幕燕,铁北是南京老城唯一濒临长江主航道的滨江段,而且铁北距老城仅一步之遥,从中山路、中央路、中央北路延伸来的城市中轴线直抵江滨。

  ③最后一点很重要,铁北寄托了南京人的改善情结:不止是南京土著,很多在南京落脚已久的新南京人,条件只要够了,都想从远郊进入到南京主城(江北换江南,江宁换主城),而铁北是目前距离南京主城最近的板块之一。

  更为重要的是,这样的板块,居然还有总价不高的新盘正在提供:

  对比同样“主城最后一个完整开发的板块”,在严格限价的大背景下,南部新城(秦淮区)目前的均价就已经靠近5万/㎡;

  对比最新的主城发展模板,河西(建邺区)限价的新盘价格已经接近6万/㎡;

  而铁北,因为鼓楼、玄武、栖霞三区交接,价格还存在一定的梯度,最低的栖霞区,以热门楼盘,万科燕语光年为例,89㎡的入门级户型,总价控制在300万左右,已经可以比肩江北的部分楼盘(甚至是非核心区楼盘);而考虑到5成首付的资金成本,对于改善买房人来说可谓非常友好:

  再加上,近年地铁3号线贯通、1号线北延正在赶进度,中央路北上,铁北形象有了不少改善,而随着多个商业综合体的建成,让整个铁北的消费能级和生活的便利程度也提升不少:

  

  万谷慧生活实拍

  其次,我们来看看,为什么说现在是城北最后的改善机会呢?

  总价因素

  因为整个城北的核心区域——鼓楼铁北(即小市一带)、玄武铁北(新玄武)、栖霞铁北(即迈皋桥),前两者的价值已经基本兑现,限价的背景下,价格也在往伍万元大关上跑,但是好在!它还算有小户型!!总价还算能控制!

  以新玄武的紫金悦峯为例子,放风价高层4.4万/㎡,洋房4.8万/㎡,首付3成;高层均价4万4甚至还有81平的小户型,总价360万左右,首付3成相当于100万出头即可上车。

  
考虑到新玄武仅有一块宅地待拍,以及在售新盘复地明日之星户型120平米向上,今年的玄武铁北,81平的小户型是最后的上车机会没有之一。

  另一方面,燕子矶新城作为栖霞铁北的外围,价格已经往4万跑,最便宜的楼盘燕熙台,今年最后3栋全部推完,今天刚出的摇中率,也是创造新低,外围已经如此火热,核心的铁北自然也会更加抢手:

  

  但是栖霞铁北今年自己的新盘,也继续在限价中,而且据蜗牛哥前段时间了解到的情况,栖霞建设的新盘——瑜憬尚府,也会有小户型;此外,板块内还有金浦御龙湾、大地伊丽雅特湾等即将待开的老盘,也有相当比例的小户型,能够控制住总价。

  资源因素

  铁北曾经尴尬就尴尬在三区交接,但是未来从资源的角度来说,优势也在三区交接,尤其是教育资源。

  上文蜗牛哥提过,鼓楼和玄武,作为南京老牌板块,玄武和鼓楼随便抖抖袖子都是其他区域难以企及的优质资源,这点在学校上展现的尤为突出:

  比如说:玄武铁北,楼盘没交付,但是优质的教育资源已经配套到位——

  

  比如说,鼓楼区的29中,把分校资源分布在鼓楼铁北的29中幕府山初级中学和栖霞铁北的迈皋桥初级中学(29中分校);

  比如说,鼓楼区的南师附中,多次传言扩张江北无果,最终也把自己的分校版图大量重仓于整个城北(包括铁北)

  

  教育资源只是众多资源投放的一个缩影,但是这个资源足以满足中产以上的改善人群的最迫切的需求。

  蜗牛哥认为——南京的城北、铁北板块,正在爆发的前夜。

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