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史无前例!163平三房单价3.2万成交,揭秘蓝堡湾为何能十年翻4倍

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  FANGDONG

  

  FANGDONG | 房东俱乐会

  撰文:青穹 美编:小樱 校对:塔夫

  花园路、东风路、文化路、农业路合围的1.7平方公里土地,在过去20年里,不断造就着郑州人的财富传奇。

  片区的河南科技市场,早在十年前就成就了超过200个千万富翁;坐拥郑州最优质学区,有老破小学区房30年涨了80倍。

  这些过往和机缘也许离普通人较远,单看近十年片区的置业收益,这里也是郑州数一数二的财富生产线。

  从最早的蓝堡湾一期高出郑州均价近2000元首开,到现在周边品质改善盘整体均价达2.6万/平,领跑主城二手房市场,毫无疑问,至少金水区的家庭财富基本都集聚于此。

  2020年4月时,蓝堡湾整体均价还在2.3万/平左右,目前则为2.7万/平左右,一年涨了至少17%。

  就在上个月,蓝堡湾二期一套163平三房又以总价520万元成交,单价已超3万+/平,打破近年蓝堡湾二手房单价纪录!

  划片文一+省实验双名校的老破小学区房,卖到4万+/平可以理解,毕竟有稀缺的学区价值。

  房龄10年左右、上不了双名校的蓝堡湾房子,为何也卖到了3.2万/平?是人傻钱多吗?

  01

  为什么蓝堡湾能卖这么贵?

  通过对蓝堡湾附近房产中介业内人士的咨询,我们梳理出了该套二手房高价成交的原因。

  1、该户型在蓝堡湾比较稀缺

  蓝堡湾二期由9栋高层组成,共2400户,户型面积从88-280平不等,其中三房共有3种户型,分别为125平三房一卫、140平三房两卫、163平三房两卫。

  140平户型跟125平户型一样,只是多了一个卫生间,且为两梯四户布局。

  只有163平的三房做到了南北通透,还是两梯两户的布局,居住舒适度最佳。并且该户型本身套数不多,仅两个单元有,且位于小区楼王位置,同为三房,其改善属性最好。即使把蓝堡湾一、二、三期全算上,该户型也最为稀缺。

  

  蓝堡湾二期

  2、市场对蓝堡湾房子一直都有极高认可度

  2005年思达置业拿下农科院试验田这块450亩地王,就将其定位为郑州豪宅的NO.1,蓝堡湾因此得名,当时没有20万都不能看房,但后因资金链断裂被正弘接手。

  2009年10月蓝堡湾一期开盘,正弘没有冒进,将均价定在了6500元/平,之后的二期、三期开盘,价格增幅都在2000元左右。

  目前蓝堡湾一、二、三期成交均价已达2.6万/平,11年涨了近4倍,二期、三期也涨了3倍多,成为金水区最赚钱的房子。

  3、蓝堡湾是主城改善二手房品质标杆

  蓝堡湾一期是标准改善,楼体外立面通体干挂大理石,小区内有高达110米的超宽楼间距,物业服务不错,最小面积是113平两房,主流是150-270平。

  蓝堡湾二期面积段虽覆盖更广,但整体品质与一期相当,不临街楼栋大户型的居住舒适度高于一期。

  4、价格逻辑发生变化

  前两年三个户型的均价基本相当,因总价影响,125平的房子最好卖,140平次之,163平最难出手。

  因人们对改善大户型的房子需求越来越大,现在这个排序变成稀缺的163平户型,单价最贵也最好卖,140平次之,125平则降到第三。

  02

  周边改善大户型都在涨

  一年前,片区内品质较好但上不了省实验+文一的蓝堡湾、万达公馆、天骄华庭等社区,整体均价在2.3万/平左右。

  目前这些小区的整体均价已涨至2.6万/平,一年涨3000多元,如果按120平户型来算,就是多卖了36万,涨幅放在全郑州都极为可观。

  但其实这里面还有区别,蓝堡湾的价格体系是户型越大、涨幅越大、单价越高。

  以160平以上户型为例,一年前的成交均价已经到2.6万/平,如果按最新成交的这套单价已超3万+/平的房子来算,总价至少涨了60万!

  在蓝堡湾周边区域深耕8年、个人成交已有近千套房源的德佑房产经理连超泽,也震撼于3.2万/平的成交价,但并不觉意外。

  连超泽认为,不说学区房,目前片区内的品质房子也该是这个价。并且,买学区房和买蓝堡湾等品质社区的改善大户型房子,是完全不同的两类人群。

  买学区房的家庭,大多为刚刚步入中产,是郑州最为焦虑的一群人,就是为了孩子上学。买房占据了家庭的大部分资金,对总价很在意,所以房子越小越好。

  而在此买改善大户型的人,已经基本无需为孩子上学发愁,他们大多也买得起北龙湖。买到这个片区,就图舒服方便,即使总价到了500万,也有性价比。

  03

  谁在住蓝堡湾?

  有钱人乐于了解其他有钱人的想法,穷人则热衷于把有钱人都想象成人傻钱多。

  虽然蓝堡湾2009年入市时价格只有6800元/平,但比起当年郑州整体5000元/平的均价,也贵出近2000元,没有资金实力的家庭是不太会考虑的。

  十年后近4倍的价格上涨,也考验着进场者的眼光,有人觉得蓝堡湾已经到顶,但真正住在这里的人,或许不这么看。

  判断一个小区的后续价值,就要看现在都是什么人在住。

  一个简直粗暴的判断依据:如果一个车位配比超过1:1的小区,交付十年后车位价格稳定上涨且出租车位不多,这个小区房价就不会跌;业主车价大多高于车位价,这个小区就不会出现阶层分化导致的居住品质下降。

  我们实地探访了蓝堡湾的地下车库,得到以下一组数据:

  地下车库分两层,共1315个车位,白天空车位比例在40%左右,晚上则缩小为10%左右。

  负一层车位价格目前在20万左右,负二层为14万左右,但很少有低于14万的车,BBA及以上品牌车辆占比在70%左右。

  车辆最高指导价在50万级别的车型较多,总计约400辆。

  车辆最高指导价在100万级别及以上的车型总计约130辆,大致分布如下:

  奔驰:3辆迈巴赫,5辆G级越野,22辆S级,GLE\GLS合计9辆;

  宝马:11辆7系,5辆X6;

  奥迪:1辆A8,1辆Q8;

  路虎:17辆揽胜系;

  林肯:1辆领航员;

  雷克萨斯:1辆LS;

  保时捷:18辆卡宴,11辆帕拉梅拉;

  玛莎拉蒂:1辆总裁、2辆Levante,相对便宜的Ghibli有2辆;

  保姆车:12辆丰田埃尔法,2辆雷克萨斯LM;

  跑车:1辆奔驰AMG GT,2辆保时捷911,2辆保时捷718。

  

  

  

  

  

  

  

  

  当然,即便白天和夜里各查看一次,并不能做到精确统计,但豪车数量占比10%,也在一定程度上反映了蓝堡湾业主的资金实力。

  毕竟会花百万买豪车的家庭,肯定不止一辆车;花500万买蓝堡湾,也不会只有一套房。

  不管是房子本身还是真实现状,都足以说明其现有价值。那么,这个成交价会不会只是个别现象,还能不能持续?

  04

  蓝堡湾还有没有上涨空间?

  答案很肯定,有。

  郑州越来越多的改善大户型成交价涨幅高于小户型,说明市场已经开始从刚需向改善积极过渡,但大户型总量是稀缺的,必然还会进一步促其上涨。

  房子本身值钱,但更值钱的是地段。

  蓝堡湾片区的商务、交通、商业、教育资源几乎没有短板,则为其价值持续发酵提供了更大助力:

  1、楼宇经济强势

  郑州高端写字楼多集中在郑东新区和金水区,大致有高铁站周边、郑东新区CBD、金水路燕庄沿线、经三路沿线、花园路国贸360和花园路正弘城几个片区。分别来看:

  高铁站片区写字楼供应量巨大,导致整体空置率较高。以绿地中心双子塔为例,空置率在30%左右,租金大多在2-2.2元/平/天徘徊。

  

  绿地中心双子塔

  郑东新区CBD写字楼整体品质一般,商务氛围不强,租金水平一直都不高。

  金水路燕庄周边高端写字楼产品不多且分散,没有集聚效应,空置率在20%左右。

  经三路沿线早已落寞,租金基本在1.2元/平/天。

  花园路国贸360空置率较低,但国贸360写字楼停车不便、建筑格局已老。

  

  国贸360写字楼

  以正弘中心为代表的金水CBD高端商务片区则是后起之秀,目前行情最优:

  正弘中心租金将近3元/平/天,而且是满租,没有空置;

  建业凯旋广场两栋楼租金在2.5-2.6元/平/天,空置率在15%左右;

  万达中心租金为2.5元/平/天,空置率15%左右。

  

  正弘中心

  空置率低、租金高,说明经济活跃度高,如果出门就到办公室,便利性无可比拟。

  2、交通便利

  地铁2号线与在建地铁8号线交会于此,交通通达性高;东去北龙湖和高铁站也都在15分钟车程内。

  3、商业发达

  郑州称得上城市级商圈的只有二七商圈和此处的花园路商圈,正弘城、建业凯旋广场就在家门口,花园路丹尼斯、国贸360也离得不远,时尚购物及日常生活消费都极为方便。

  

  正弘城

  

  建业凯旋广场

  有人诟病这片儿一到周末交通拥堵、停车不便,那是因为他们不住在这儿。这里的人,出门逛街根本不开车。

  4、优质教育资源扎堆

  不说顶级公立名校省实验中学和文化路一小,片区内两所民办学校正弘国际小学和省实验文博学校同样炙手可热。

  

  正弘国际小学

  

  省实验文博学校

  不远处的农科路小学近几年口碑也突飞猛进,如果文一能打90分,农科路小学也是85分的存在,就算只图离家近,好学校也有的选。

  

  农科路小学

  而它们合力带来的还有金水区乃至整个郑州最优质课外辅导机构的扎堆,从早教到培训班再到留学辅导不必奔波接送,在家长们眼中又是一大便利。

  一个好地段、好品质、好物业都占,且地段价值还在不断积累的房子,当然就有历久弥新的本事。

  但其中关键,一定是这种“三好”必须可持续。

  随着郑州快速发展,有些地段价值会被稀释;有些好品质会被更好的品质取代;有些好物业或许坚持不了多少年。

  当资产的增长预期改变之后,原本的优质资产也可能像泡沫一样破裂。

  有一说一,在郑州主城,地铁最多一次换乘就能通达全城、具备工作与家庭无缝衔接的优质商务氛围、顶级商圈就在家门口、还享有全城最优质教育资源的片区,还有哪个?

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